ما هي ترتيبات التبادل المؤهل للإقامة؟
ترتيب التبادل المؤهل هو استراتيجية ضريبية حيث يقوم طرف ثالث، يُعرف باسم الطرف المساعد، بحيازة مؤقتة للعقار الذي تخلى عنه المستثمر العقاري أو العقار البديل. بينما تخضع ترتيبات التبادل المؤهلة لإرشادات صارمة لبيع وشراء العقارات المماثلة، فإنها تزيد من المرونة في توقيت المبيعات وتبسط المؤهلات لتأجيل الضرائب.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر التبادل 1031 عندما يمكن للمستثمرين تأجيل تحقيق مكسب أو خسارة رأسمالية عند بيع العقارات، بشرط أن يتم استبدال العقار المتخلى عنه بعقار مشابه.
- يُعتبر ترتيب تبادل مؤهل عندما يحتفظ طرف ثالث مؤقتًا بالعقار الذي تخلى عنه مستثمر العقارات أو العقار البديل.
- يساعد الترتيب المستثمرين على تأجيل تحقيق مكاسب أو خسائر رأس المال الناتجة عن بيع العقارات من خلال السماح لهم بإتمام تبادل من نوع مماثل.
فهم ترتيبات التبادل المؤهل للإقامة
ترتيب التبادل المؤهل للإقامة (QEAA) يمكّن المستثمرين من الامتثال لـ المادة 1031 من قانون الإيرادات الداخلية، والتي تسمح للمستثمرين بتأجيل تحقيق ربح رأسمالي أو خسارة عند بيع العقارات طالما تم استبدال العقار المتخلى عنه بعقار مشابه.
المعروفة أيضًا باسم 1031 exchange، هذه المعاملة هي تبادل مؤجل ضريبيًا يسمح بالتخلص من أصل واكتساب أصل آخر مشابه دون توليد التزام ضريبي من بيع الأصل الأول.
يتم عادةً إنشاء ترتيب إقامة تبادل مؤهل بواسطة وسيط يصبح حامل عنوان إقامة التبادل (EAT). يحتفظ حامل عنوان إقامة التبادل (EAT) بالعقار الذي تم التخلي عنه أو العقار الذي تم شراؤه، للسماح بوقت لاستكمال النصف الآخر من الصفقة. يُعتبر ترتيب إقامة تبادل مؤهل في الأساس ترتيبًا للاحتفاظ بأحد العقارين في تبادل 1031.
هذه واحدة من فوائد ترتيب التبادل المؤهل للإقامة، حيث يسمح بالمرونة في التخلي عن واستلام العقارات المماثلة بحيث يمكن الاحتفاظ بالعقارات مع EAT حتى تكون جاهزة للتبادل 1031. ونتيجة لذلك، يساعد الترتيب المستثمرين على تأجيل تحقيق مكاسب أو خسائر رأس المال من بيع العقارات، مع السماح لهم بالامتثال للمادة 1031 من قانون الضرائب. ومع ذلك، يجب إتمام التبادل لعقار مماثل. كما توجد قيود على المدة التي يمكن فيها الاحتفاظ بالعقار داخل EAT، ويجب استشارة محترف ضرائب قبل محاولة التبادل 1031.
العقارات وترتيبات التبادل المؤهلة
تم الاعتراف بهذه الاستراتيجية الضريبية من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) في عام 2000، لكنها كانت مستخدمة لسنوات عديدة قبل ذلك. جعلت موافقة مصلحة الضرائب على الإجراء ووضع إرشادات تأهيل محددة امتثال المستثمرين لقواعد تبادل 1031 أكثر بساطة. نظرًا لأن الغرض من هذه المعاملات كان الاحتفاظ بالعقار مؤقتًا، فقد كانت تُعرف أيضًا باسم المعاملات المخزنية.
قبل 1 يناير 2018، كان يمكن أن يشمل تبادل 1031 تبادل عمل تجاري بآخر أو قطعة من الممتلكات الملموسة بأخرى. ومع ذلك، مع تمرير قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA) في ديسمبر 2017، أصبح تبادل 1031 مقتصرًا على الممتلكات العقارية. بمعنى آخر، لم تعد تبادلات الأصول الأخرى، بما في ذلك الآلات والمعدات والمركبات والأعمال الفنية والمقتنيات وبراءات الاختراع وغيرها من الملكيات الفكرية بالإضافة إلى الأصول التجارية غير الملموسة، مؤهلة للمعاملة الضريبية لتبادل الأصول المماثلة.
نتيجة لذلك، يمكن أن يتضمن تبادل 1031 فقط تبادل عقار مع عقار من نفس النوع، ويجب أن يكون للعقارات المحتفظ بها للاستثمار أو للاستخدام الإنتاجي في تجارة أو عمل تجاري يقع في الولايات المتحدة. تعتبر العقارات من نفس النوع إذا كانت لها نفس الطبيعة أو الطابع، حتى لو اختلفت في الجودة.
بعبارة أخرى، سواء كانت الملكية محسنة أو غير محسنة، فإنها عادة ما تُعتبر من نفس النوع. على سبيل المثال، يُعتبر مبنى سكني من نفس النوع لمبنى سكني آخر. ومع ذلك، فإن العقارات في الولايات المتحدة لا تُعتبر من نفس النوع للعقارات خارج الولايات المتحدة.
الضرائب وترتيبات التبادل المؤهلة
على الرغم من تأجيل المسؤولية الضريبية وعدم الاعتراف بأي مكسب أو خسارة، يجب الإبلاغ عن تبادل 1031 في النموذج 8824، تبادلات من نفس النوع. توضح تعليمات النموذج 8824 كيفية الإبلاغ عن تفاصيل تبادل 1031. يساعد النموذج 8824 دافع الضرائب في حساب مقدار المكسب المؤجل نتيجة لتبادل من نفس النوع.
الأحداث الخاضعة للضريبة
تسمح المادة 1031 للمستثمر بتقديم أو استلام نقد، أو التزامات، أو ممتلكات أخرى ليست من نفس النوع بالإضافة إلى العقارات المتبادلة من نفس النوع. يُطلق على النقد، أو الالتزامات، أو الممتلكات الأخرى التي ليست من نفس النوع والتي تُعطى أو تُستلم في تبادل 1031 اسم "البوت". يؤدي البوت إلى تحقيق مكاسب أو خسائر خاضعة للضريبة في سنة التبادل.
بعبارة أخرى، إذا تلقى الشخص أيضًا ممتلكات أخرى (ليست من نفس النوع) أو أموالًا (كجزء من التبادل)، فيجب الاعتراف بها كربح بقدر الممتلكات الأخرى والأموال المستلمة. ومع ذلك، لا يمكن لدافع الضرائب الاعتراف بخسارة.
المبلغ الخاضع للضريبة الذي لا يتم تأجيله بموجب القسم 1031 هو مقدار الـ boot. المبلغ الخاضع للضريبة الذي يتم تأجيله بموجب القسم 1031 هو الربح أو الخسارة الرأسمالية على العقارات المتبادلة من نفس النوع. يتم الإبلاغ عن الربح المعترف به بسبب استلام الـ boot في النموذج 8949، الجدول D في النموذج 1040، أو النموذج 4797، حسب الاقتضاء. إذا كان يجب استعادة الاستهلاك، فقد يتعين الإبلاغ عن هذا الربح المعترف به كـ دخل عادي.
حامل العنوان لتسهيل التبادل
إذا تم نقل الملكية إلى حامل عنوان تبادل الإقامة (EAT) بموجب ترتيب تبادل إقامة مؤهل، وتم الاحتفاظ بها في ترتيب تبادل إقامة مؤهل (QEAA)، يصبح حامل عنوان التبادل (EAT) المالك المستفيد للملكية. على الرغم من وجود وسيط، تظل الفوائد الضريبية لتبادل الممتلكات المماثلة سارية.
وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، يمكن اعتبار العقار الذي يتم نقله من الكيان المؤقت (EAT) إلى المستثمر كعقار تم استلامه في عملية تبادل، ويمكن اعتبار العقار الذي يتم نقله إلى الكيان المؤقت كعقار تم التخلي عنه في عملية تبادل. قد يكون هذا صحيحًا أيضًا إذا تم نقل العقار المقرر استلامه إلى الكيان المؤقت قبل نقل العقار المقرر التخلي عنه إلى حامل العنوان المؤقت.