ما هو القسم 1031؟
القسم 1031 هو بند ضريبي فيدرالي يسمح لمالك العقار التجاري أو الاستثماري بتأجيل الضرائب الفيدرالية على الأرباح الناتجة عن بيع العقار إذا تم إعادة استثمار العائدات في عقارات أخرى. تُعرف هذه العملية بتبادل العقارات المماثلة.
يمكن لأصحاب الأعمال أو المستثمرين في العقارات استخدام هذا الشرط عند بيع عقار وإعادة استثمار العائدات في عقار أو أكثر. لا يتوفر هذا الخيار للمشترين أو البائعين للمنازل للاستخدام الشخصي.
تُعرف عمليات التبادل من نفس النوع المؤهلة أحيانًا بتبادلات Starker. يُعرف القسم 1031 من قانون الضرائب الأمريكي أحيانًا بثغرة Starker.
النقاط الرئيسية
- يسمح القسم 1031 للمستثمرين في العقارات التجارية بتأجيل الضرائب على أرباح العقارات التي يتم بيعها عندما يتم بيعها لجمع الأموال لشراء عقارات أخرى.
- يُطلق عليه أحيانًا اسم ثغرة Starker لأن البيع والشراء لا يحتاجان إلى أن يكونا متزامنين للتأهل لتأجيل الضريبة.
- فائدة القسم 1031 غير متاحة للبائعين أو المشترين للمنازل الشخصية.
فهم القسم 1031
تمت الإشارة إلى القسم 1031 باسم ثغرة ستاركر منذ حكم محكمة في عام 1979 الذي خلص إلى أن الاتفاق على تبادل الممتلكات ضمن حدود زمنية معينة هو في الأساس نفس عملية نقل الممتلكات بشكل متزامن.
كانت الثغرة تُعرّف بشكل أكثر سخاء في السابق. قبل 31 ديسمبر 2017، كان يمكن أن يكون العقار من النوع المماثل أي نوع من مجموعة واسعة من العقارات الحقيقية والممتلكات الشخصية الملموسة المحتفظ بها لأغراض الأعمال أو الاستثمار، بما في ذلك الامتيازات، والفن، والمعدات، والأسهم في التجارة، والأوراق المالية، وحصص الشراكة، وشهادات الثقة، والمصالح المستفيدة.
بالنسبة لعمليات التبادل 1031 التي تمت بعد عام 2017، فإن العقار الوحيد المسموح به هو العقارات التجارية أو الاستثمارية.
قواعد استخدام القسم 1031
يؤجل القسم 1031 الضرائب على تبادل العقارات من نفس النوع التي تتم في الوقت المناسب. هناك عدد من الخطوات المهمة لتكوين تبادل 1031 بشكل صحيح:
- يجب أن يكون العقار الذي يتم شراؤه بالعائدات من نفس النوع. على سبيل المثال، يمكن استخدام عائدات بيع مبنى سكني لشراء مبنى سكني آخر.
- بمجرد بيع العقار التجاري أو الاستثماري، يجب تحديد عقار مشابه خلال 45 يومًا وشراؤه خلال 180 يومًا.
حول العقارات من نفس النوع
تعرف المادة 1031 الممتلكات المماثلة على أنها العقارات التي تُحتفظ بها للاستخدام الإنتاجي في التجارة أو الأعمال أو لأغراض الاستثمار. تؤجل المادة 1031 الضريبة عندما يتم تبادل هذه العقارات في عملية تبادل 1031 منظمة بشكل صحيح مقابل عقارات مماثلة تستمر في الاحتفاظ بها للاستخدام الإنتاجي في التجارة أو الأعمال أو لأغراض الاستثمار.
حول "Boot"
يسمح القسم 1031 للمستثمر بتقديم أو استلام نقد أو ممتلكات أخرى ليست من نفس النوع بالإضافة إلى العقارات من نفس النوع التي يتم تبادلها. تُعرف هذه الإضافات إلى الصفقة، عند تقديمها أو استلامها في تبادل 1031، باسم "البوت".
لكي يتأهل المستثمر لتأجيل الضرائب بموجب القسم 1031، يجب عليه استخدام عائدات بيع العقار للاستثمار في عقار جديد خلال 180 يومًا أو بحلول تاريخ استحقاق الإقرار الضريبي.
يؤدي "البوت" إلى تحقيق مكاسب أو خسائر خاضعة للضريبة في سنة التبادل. المبلغ الخاضع للضريبة الذي لا يتم تأجيله بموجب القسم 1031 هو مقدار "البوت".
المبلغ الخاضع للضريبة الذي يتم تأجيله بموجب القسم 1031 هو الربح أو الخسارة الرأسمالية على العقارات المتشابهة التي تم تبادلها.
توقيت التبادل
يمنح القسم 1031 دافع الضرائب الذي يبيع عقارًا تجاريًا أو استثماريًا 45 يومًا تقويميًا من تاريخ الإغلاق لتحديد ما يصل إلى ثلاثة (وفي بعض الظروف أربعة أو أكثر) من العقارات البديلة من نفس النوع.
يجب الحصول على البديل وإتمام عملية التبادل 1031 في موعد أقصاه 180 يومًا تقويميًا أو تاريخ استحقاق (مع التمديدات) إقرار دافع الضرائب، أيهما يأتي أولاً.
تقرير عن تبادل 1031
حتى وإن تم تأجيل الضريبة ولم يتم الاعتراف بأي مكسب أو خسارة، يجب الإبلاغ عن تبادل 1031 في النموذج 8824، تبادلات من نفس النوع. توضح تعليمات النموذج كيفية الإبلاغ عن تفاصيل تبادل 1031.
يتم الإبلاغ عن الربح المعترف به من البوت على النموذج 8949، الجدول د (النموذج 1040)، أو النموذج 4797، حسب الاقتضاء. إذا كان يجب استرداد الاستهلاك، فقد يتعين الإبلاغ عن هذا الربح المعترف به كدخل عادي.
هناك مستوى عالٍ من التعقيد في عملية تبادل 1031، ويمكن أن تؤدي الأخطاء إلى تكاليف كبيرة. مع وضع ذلك في الاعتبار، هناك مزايا للعمل مع شركة تبادل 1031.
بشكل عام، تكلف هذه الشركات أقل من المحامين، ويمكن لشركة ذات سجل حافل أن تضمن أن تبادل الأصول المماثل الخاص بك يفي بمتطلبات قانون الضرائب.
ما هو التبادل 1031؟
تُعتبر عملية التبادل 1031 إعفاءً ضريبيًا. يمكن للشركة التي تبيع عقارًا بهدف استثمار العائدات في عقار مشابه آخر أن تكون مؤهلة لتأجيل دفع ضرائب الأرباح الرأسمالية المستحقة على عملية البيع.
ما هي القواعد لتبادل 1031؟
الأمر يصبح معقدًا. تتضمن قواعد تبادل 1031 شرطًا بأن يتم وضع عائدات بيع العقار في حساب ضمان حتى يتم الانتهاء من معاملة العقار المماثل. يجب أن تعتبر العقارات مماثلة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS). هناك أيضًا مواعيد نهائية حاسمة متضمنة. يُنصح بالعمل مع أخصائي ضرائب 1031 أو محامٍ.
هل يمكنني الحصول على معاملة ضريبية وفقًا للقسم 1031 لمنزل العطلات؟
منذ سنوات، أفاد بعض الأشخاص بأنهم كانوا قادرين على المطالبة بتأجيل ضريبي بموجب المادة 1031 عند تبادل منزل ثانٍ. تم إغلاق هذه الثغرة في عام 2004. وتم تشديد هذا القسم من قانون الضرائب بشكل أكبر في عام 2017.
الاستخدام الوحيد الممكن للقسم 1031 لأصحاب المنازل يتعلق باستخدام المنزل كعقار للإيجار. في هذه الحالة، قد يُعتبر المنزل عقارًا تجاريًا وتبادله مع عقار إيجار آخر قد يكون مؤهلاً للمعاملة الضريبية وفقًا للقسم 1031.
الخلاصة
القسم 1031 من قانون الضرائب الفيدرالي هو تأجيل ضريبي كبير للشركات ومالكي العقارات الاستثمارية الذين يبيعون عقارًا واحدًا ويستخدمون العائدات لشراء عقار مشابه آخر.
إذا كنت تستخدم هذا الإعفاء الضريبي، فكن حذرًا واستشر خبيرًا. القواعد المتعلقة بعملية الشراء والبيع معقدة. كما أن القواعد المتعلقة بالأهلية صارمة وقد أصبحت أكثر صرامة في السنوات الأخيرة.