ما هي مستويات سوق العقارات؟
تُستخدم فئات سوق العقارات من قبل صناعة العقارات لتقسيم المدن. الفئات لسوق العقارات هي الفئة الأولى، الفئة الثانية، والفئة الثالثة. كل فئة من فئات سوق العقارات تتميز بخصائص محددة. المدن الكبرى تقع في الفئة الأولى بينما توفر الفئة الثانية فرصًا للاستثمار الجديد. الفئة الثالثة تتميز بتعداد سكاني أقل وفرصة للنمو إذا كان هناك مجال للتطوير. تستخدم شركات العقارات والمستثمرون هذا النظام لتحديد ظروف السوق وفرص الاستثمار.
النقاط الرئيسية
- يتم تقسيم مستويات سوق العقارات إلى ثلاثة مستويات، تمثل مدى تطور الأسواق في المدن الأساسية.
- المدن من الفئة الأولى متطورة بشكل كبير، بينما المدن من الفئة الثانية لا تزال تطور أسواقها العقارية، والمدن من الفئة الثالثة لديها أسواق غير متطورة.
- كلما ارتفع تصنيف المدينة، زادت جاذبيتها للتطوير من قبل الشركات التي تسعى للتوسع.
- عندما يكون الاقتصاد ضعيفًا، تلتزم الشركات في الغالب بالمدن من الفئة الأولى، ولكن عندما يكون مزدهرًا، قد تفكر في المدن من الفئة الثانية والثالثة.
فهم مستويات سوق العقارات
كما هو مذكور أعلاه، يتم تقسيم أسواق العقارات إلى ثلاث فئات مختلفة. تتكون هذه المستويات من مدن بناءً على النمو في سوق العقارات، وعدد السكان، وإمكانية الاستثمار العقاري. تساعد هذه الفئات في توجيه المستثمرين وشركات العقارات، مثل صناديق الاستثمار العقاري (REITs) في قراراتهم الاستثمارية.
المستويات الثلاثة هي:
- الطبقة الثانية: المدن في هذه الطبقة تطور أسواقها العقارية. تميل هذه المدن إلى أن تكون في طور النمو، وقد استثمرت العديد من الشركات في هذه المناطق، لكنها لم تصل بعد إلى ذروتها. عادة ما تكون العقارات هنا غير مكلفة نسبيًا. ولكن إذا استمر النمو، سترتفع الأسعار. تتراوح أعداد السكان عادة بين مليون وخمسة ملايين. تشمل الأمثلة دنفر، أتلانتا، ناشفيل، وأوستن.
- الفئة الثالثة: تتكون هذه الفئة من المدن ذات الكثافة السكانية المنخفضة - عادةً أقل من مليون نسمة. الأسواق العقارية في هذه المدن غير متطورة أو غير موجودة. العقارات في هذه المدن تميل إلى أن تكون رخيصة، وهناك فرصة للنمو إذا قررت شركات العقارات الاستثمار في تطوير المنطقة. تُعتبر ديترويت، ولاس فيغاس، وأورلاندو، وسانت لويس من مدن الفئة الثالثة.
تكلفة التشغيل في العقارات من الفئة الأولى الرئيسية مرتفعة حتى مع إمكانية تحقيق عوائد عالية. تميل الشركات إلى التركيز أكثر على الأسواق الراسخة في مدن الفئة الأولى عندما تكون الاقتصاد في حالة ضائقة، حيث إن هذه المناطق لا تتطلب الاستثمار والمخاطر المرتبطة بالمناطق غير المطورة. وعلى الرغم من كونها مكلفة، فإن هذه المدن تتميز أيضًا بأكثر المرافق والبرامج الاجتماعية جاذبية.
يلجأ العديد من المستثمرين وشركات الاستثمار العقاري إلى المناطق غير المتطورة للتوسع والاستثمار في النمو المستقبلي، ولهذا السبب تعتبر المدن من الفئة الثانية والثالثة وجهات مرغوبة. هذا صحيح بشكل خاص خلال فترات القوة الاقتصادية. وذلك لأن هناك إمكانية للنمو والتطوير للأعمال التجارية. ومع توسع الأعمال، يمكنها توفير فرص عمل للسكان.
التفاوت في قيم المنازل بين الفئات واضح جدًا. على سبيل المثال، القيمة النموذجية للمنزل في نيويورك هي 748,012 دولارًا. في حين أن متوسط أسعار المنازل في أتلانتا وديترويت كان 400,699 دولارًا و73,843 دولارًا، على التوالي.
المخاطر المرتبطة بمستويات سوق العقارات
غالبًا ما تكون المدن من الفئة الأولى في خطر التعرض لـ فقاعة الإسكان، والتي تحدث عندما ترتفع الأسعار بسبب الطلب العالي. ومع ذلك، عندما تصبح الأسعار مرتفعة جدًا، لا يستطيع أحد تحمل تكلفة العقارات. عندما يحدث ذلك، ينتقل الناس بعيدًا، ينخفض الطلب على العقارات، وتنخفض الأسعار بشكل حاد. هذا يعني أن الفقاعة قد انفجرت.
تميل المدن من الفئة الثانية والثالثة إلى أن تكون أماكن أكثر خطورة لتطوير العقارات والأعمال. تنبع هذه المخاطر من حقيقة أن البنى التحتية في المدن من الفئة الثانية والثالثة غير متطورة ولا تمتلك الموارد لدعم المشاريع الجديدة. إن تطوير هذه البنى التحتية مكلف، وهناك دائمًا احتمال أن لا ينجح التطوير، مما يؤدي إلى فشل سوق العقارات.
هل المدن من الفئة الأولى أفضل من المدن في الفئات الأخرى؟
المدن من الفئة الأولى ليست بالضرورة أفضل من تلك الموجودة في الفئات الأخرى. تُستخدم الفئات لتصنيف المدن بناءً على عدد سكانها، وأسواق العقارات، والنمو (وإمكانات النمو)، وعوامل أخرى مثل البنية التحتية.
تميل المدن من الفئة الأولى إلى أن تكون ذات كثافة سكانية عالية مع نمو وتطور كبيرين بالإضافة إلى بنية تحتية وبرامج اجتماعية راسخة. وعلى الرغم من أن هذا يعني وجود قدر كبير من الاستثمار العقاري في المدن من الفئة الأولى، إلا أن ذلك لا يعني أنها أفضل. غالبًا ما تكون هذه المدن مكلفة وقد تشهد نموًا بطيئًا عندما يزدهر الاقتصاد. ولهذا السبب، تلجأ العديد من الشركات إلى المناطق من الفئة الثانية والثالثة عندما يتباطأ الاقتصاد، حيث تقدم هذه المناطق غالبًا فرصًا للتطوير والنمو.
ما هي بعض الأمثلة الشائعة للمدن في كل فئة من فئات العقارات في الولايات المتحدة؟
المدن من الفئة الأولى تتميز بكثافة سكانية عالية ونمو واسع، وغالبًا ما تكون مكلفة جدًا. نيويورك، لوس أنجلوس، شيكاغو، وبوسطن هي أمثلة شائعة على المدن من الفئة الأولى. المدن من الفئة الثانية تشمل تلك التي تتمتع بنمو متوسط وسكان يتراوح عددهم بين مليون وخمسة ملايين، مثل دنفر، أتلانتا، وناشفيل. الفئة الثالثة تتكون من مدن مثل ديترويت وأورلاندو - مدن ذات كثافة سكانية أقل. وعلى الرغم من أنها ليست متطورة مثل المدن في الفئتين الأخريين، إلا أن هناك فرصًا للنمو في مواقع الفئة الثالثة.
كيف يمكنني الاستثمار في العقارات؟
هناك طرق مختلفة يمكنك من خلالها الاستثمار في العقارات. يمكنك الاستثمار مباشرة عن طريق شراء عقارات استثمارية. يمكنك أيضًا الاستثمار في هذا السوق بشكل غير مباشر عن طريق شراء أسهم في صناديق الاستثمار العقاري. هذه هي الشركات التي تمتلك أو تقدم تمويلًا للعقارات التي تدر دخلاً. يتم تداولها في البورصات وتولد دخلاً من تأجير العقارات. بصفتك مساهمًا، تتلقى أرباحًا. يمكنك أيضًا الاستثمار عبر الإنترنت من خلال منصات الاستثمار، التي تربطك بالمطورين. أصبح تقليب المنازل طريقة شائعة للاستثمار في السوق. يتيح لك ذلك شراء منزل، وتجديده، وبيعه (على أمل تحقيق ربح) في فترة زمنية قصيرة.
الخلاصة
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات مجزيًا ومخاطراً في نفس الوقت. لهذا السبب، من المهم فهم جميع التفاصيل الدقيقة المتعلقة بهذا السوق. يُعد البحث في مستويات سوق العقارات إحدى الطرق التي يمكنك من خلالها البقاء في المقدمة. معرفة كيفية تعريف كل فئة وإمكانات نموها يمكن أن يساعدك في اختيار العقارات والشركات و/أو صناديق الاستثمار العقاري (REITs) المناسبة قبل أن تستثمر أموالك.