ما هو محفز إعادة الصياغة؟
مُحفّز إعادة الصياغة هو بند في عقد القرض يُفعّل تعديلًا غير مُجدول في الجدول الزمني المتبقي لسداد القرض، مثل جدول السداد الخاص به، في حال توافرت شروط معينة.
النقاط الرئيسية
- يُعتبر "مُحفّز إعادة الصياغة" بندًا في عقد القرض يمكن أن يؤدي إلى تعديل غير مجدول في جدول سداد القرض.
- تشمل المخاطر المرتبطة بمحفزات إعادة الصياغة تعديلات غير مجدولة قد تزيد من شروط الدفع بشكل كبير.
- يجب على المقترضين أن يتعرفوا على المخاطر المرتبطة بتفعيل إعادة الجدولة لأنها قد تسبب ضائقة مالية.
فهم محفّز إعادة الصياغة
يجب عدم الخلط بين إعادة صياغة القروض وإعادة صياغة الرهن العقاري. في الحالة الأخيرة، يتم إعادة حساب جدول الاستهلاك وتعديله بناءً على التغييرات في مدفوعات رأس المال. على سبيل المثال، قد يتم إعادة صياغة الرهن العقاري إذا تم سداد جزء من مبلغ رأس المال مسبقًا.
يعمل محفز إعادة الجدولة بشكل أساسي على تغيير نطاق جدول الاستهلاك لضمان سداد المدفوعات في الوقت المحدد. على وجه الخصوص، تتحدث هذه الفقرة عن الرهون العقارية ذات الاستهلاك السلبي. وفقًا للتعريف، يحدث الاستهلاك السلبي عندما يزداد الرصيد الأساسي للقرض لأن المقترض لم يتمكن من سداد المدفوعات التي تغطي الفائدة المستحقة.
يتم إضافة الفائدة المتبقية المستحقة إلى أصل القرض. عندما يرتفع الرصيد الأساسي المتبقي للرهن العقاري إلى نسبة معينة، عادةً ما تكون بين 110% و125% من الرصيد الأساسي الأصلي للرهن العقاري، يتم تفعيل الزناد ويصبح إعادة الجدولة فعّالًا.
يمكن أن يحدث الاستهلاك السلبي مع أنواع معينة من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)، بما في ذلك الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل بخيارات الدفع. تتيح هذه الرهون العقارية للمقترضين عدة طرق مختلفة لسداد الرهن، مثل دفع كل من الأصل والفائدة، أو دفع الفائدة فقط، أو دفع جزء من الفائدة. بينما قد يقدر المقترض خيارات الدفع المختلفة مع الرهن العقاري ذو الخيارات، قد ينتهي به الأمر بدفع المزيد على المدى الطويل.
إعادة صياغة المحفزات والمخاطر
يقدم محفز إعادة الصياغة بعض المخاطر التي يجب أن يتعرف عليها المقترضون أثناء خوضهم عملية تقديم طلب الرهن العقاري، لأن نقص الفهم قد يؤدي إلى ضائقة مالية حقيقية.
عندما يصل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيار الدفع إلى حد الاستهلاك السلبي ويؤدي إلى إعادة جدولة غير مجدولة، فمن المحتمل أن تزداد الدفعة الشهرية بشكل كبير، مما يؤدي إلى صدمة الدفع.
يمكن أن يتحول القسط الميسور الذي دفعه المقترض إلى عبء مالي كبير إذا تم تعديل سعر الفائدة على القرض ذو السعر المتغير (ARM) وطُلب دفع شهري أكبر. في سيناريو متطرف، قد يزيد القسط إلى حد يجعل المقترض ليس لديه خيار سوى التخلف عن سداد الدين.
من الجدير بالذكر أن حتى الزيادة الطفيفة في معدلات الفائدة، اعتمادًا على مستوى حد السداد السلبي للرهن العقاري، قد تؤدي إلى إعادة ضبط غير مجدولة قبل عدة أشهر من الشهر 61، وهو عادةً أول إعادة ضبط مجدولة في خيار الدفع ARM.
من الإجراءات التشغيلية القياسية لقرض الخيار ARM أن يتم إعادة حسابه كل خمس أو عشر سنوات، لذا فإن الشهر 61 هو علامة مهمة في طريق سداد القرض. في هذا الوقت يتم حساب الدفعة الشهرية الدنيا الجديدة. يجب دفعها في الشهر 61 بناءً على المعدل المفهرس بالكامل، والمدة المتبقية للقرض، ورصيد القرض في ذلك الوقت.
اعتبارات خاصة
تُعتبر محفزات إعادة الصياغة الأكثر ارتباطًا بالقروض المرتبطة بمعدلات الفائدة المتغيرة. ويرجع ذلك أساسًا إلى أن بنود المحفزات تسمح بإجراء تغييرات على الإطار الزمني للقرض وجدول السداد.
على سبيل المثال، إذا كان لدى المقترض قرض ARM لمدة 10 سنوات وفاته دفع بعض الأقساط، فإن آلية إعادة الجدولة تساعد في إعادة ضبط جدول الدفع والمبلغ المستحق.
وبالمثل، إذا استمرت معدلات الفائدة في الارتفاع حتى عندما يقوم المقترض بدفع الحد الأدنى المطلوب من المبلغ، فإن حد السداد السلبي (negative amortization) يبدأ في التأثير وقد يكون المقترض ملزمًا بدفع غرامات.
ماذا يعني إعادة صياغة الرهن العقاري الخاص بك؟
إعادة جدولة الرهن العقاري هي عندما يقوم المقترض الذي لديه رهن عقاري بدفع مبلغ كبير من المال نحو الرهن، ثم يقوم المقرض بإعادة جدولة القرض. تشير إعادة جدولة القرض إلى إعادة حساب القرض، مما يؤدي إلى تقليل الدفعات الشهرية بسبب الرصيد الجديد المخفض. يمكن أن توفر لك إعادة جدولة الرهن العقاري المال على المدى الطويل.
ما الذي يسبب الاستهلاك السلبي؟
يحدث الاستهلاك السلبي عندما يقوم المقترض بدفع أقساط أقل من الفائدة المستحقة على القرض. يؤدي ذلك إلى زيادة في رصيد القرض حيث تتم إضافة تكاليف الفائدة غير المدفوعة إلى القرض. عند استحقاق القرض، قد يضطر المقترض إلى دفع أقساط أكبر بسبب زيادة حجم رصيد القرض.
هل يؤدي إعادة جدولة الرهن العقاري إلى تقليل سعر الفائدة الخاص بك؟
إعادة جدولة الرهن العقاري لا تغيّر شروط القرض الخاص بك، والتي تشمل معدل الفائدة الخاص بك. يظل معدل الفائدة كما هو. إعادة جدولة الرهن العقاري تغيّر فقط جدول السداد الخاص بك نظرًا لأن مبلغ رأس المال الخاص بك قد تم تخفيضه بعد دفع مبلغ مقطوع. سيتم تقليل دفعاتك الشهرية وستدفع فائدة أقل على مدى فترة القرض المتبقية.