تعريف
عندما تنخفض معدلات الفائدة، يلاحظ أصحاب المنازل ذلك وغالبًا ما يقومون بإعادة تمويل قروضهم العقارية لتخفيض الدفعات، تغيير الشروط، أو الوصول إلى رأس المال من خلال إعادة التمويل النقدي. عندما تزداد الرغبة في إعادة التمويل، يمكن أن تخلق ظاهرة تُعرف بموجة إعادة التمويل.
ما هي موجة إعادة التمويل؟
تحدث موجة إعادة التمويل عندما يؤدي تغير في معدلات الفائدة إلى دفع أصحاب المنازل لإعادة تمويل قروضهم العقارية بأعداد متزايدة. مع انخفاض معدلات الفائدة، يزداد عادةً عدد عمليات إعادة التمويل للقروض العقارية حيث يقوم أصحاب المنازل بأخذ قروض عقارية جديدة بمعدلات أقل لسداد قروضهم الحالية ذات المعدلات الأعلى.
بينما لا يوجد مقياس محدد لتحديد ما يشكل موجة، يراقب مالكو المنازل والمستثمرون والمحترفون في مجال العقارات علامات موجة إعادة التمويل عندما تتغير معدلات الفائدة. على سبيل المثال، حدثت أحدث موجة إعادة تمويل عندما انخفضت معدلات الفائدة بشكل كبير خلال الجائحة. وفقًا لمعهد Urban، قام أكثر من 18 مليون مالك منزل بإعادة تمويل منازلهم بين الربع الرابع من عام 2019 والربع الأول من عام 2022.
النقاط الرئيسية
- يحدث موجة إعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الفائدة، مما يدفع أصحاب المنازل إلى إعادة تمويل قروضهم العقارية إلى قروض ذات معدلات فائدة أقل.
- قد تدفع موجات إعادة التمويل أصحاب المنازل للانتقال من الرهون العقارية ذات السعر الثابت طويل الأجل إلى الرهون العقارية ذات السعر المتغير قصير الأجل.
- يمكن أن يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة أيضًا إلى موجة إعادة تمويل عندما يقوم أصحاب الرهون العقارية ذات المعدلات المتغيرة بإعادة تمويل قروضهم إلى قروض ذات معدلات ثابتة لتجنب ارتفاع معدلاتهم.
- في حين أن العديد من المقترضين يقومون بإعادة التمويل لتحسين معدل الفائدة وتوفير المال، يقوم آخرون بإعادة التمويل لتسييل بعض حقوق الملكية في المنزل.
فهم موجات إعادة التمويل
غالبًا ما يؤدي انخفاض معدلات الفائدة إلى موجات إعادة التمويل. يمكن أن يكون انخفاض المعدلات ناتجًا عن عدد من العوامل، بما في ذلك عندما يقوم الاحتياطي الفيدرالي في الولايات المتحدة بخفض معدلات الفائدة. وعلى الرغم من أن الاحتياطي الفيدرالي عادة ما يخفض المعدلات قصيرة الأجل، إلا أن المعدلات طويلة الأجل، بما في ذلك معدلات الرهن العقاري، تميل أيضًا إلى الانخفاض، وإن لم يكن بنفس النسبة. يمكن أن يؤدي ذلك إلى اندفاع أصحاب المنازل للتواصل مع شركات إعادة تمويل الرهن العقاري للاستفادة من المعدلات المنخفضة، مما يسبب موجة إعادة تمويل.
إعادة تمويل الرهون العقارية ذات السعر الثابت
قد تدفع معدلات الفائدة المنخفضة مالكي المنازل إلى تحويل رهنهم العقاري طويل الأجل ذو الفائدة الثابتة إلى رهن عقاري ذو فائدة ثابتة أقل. يؤدي المعدل المنخفض إلى دفعة شهرية أقل. قد يقوم المقترضون أيضًا بإعادة تمويل رهنهم العقاري ذو الفائدة الثابتة لمدة 30 عامًا إلى قرض ذو فائدة ثابتة لمدة 15 عامًا لسداد القرض في وقت أقرب.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)
يقوم بعض المقترضين بإعادة التمويل للحصول على معدل أقل ولكنهم يغيرون قرضهم من معدل ثابت طويل الأجل إلى رهن عقاري بمعدل قابل للتعديل (ARM). يمكن أن تقلل هذه الاستراتيجية بشكل كبير من عدد السنوات المتبقية على القرض، مما يساعد صاحب المنزل على امتلاك المنزل بالكامل في وقت أقرب. كما يمكن لإعادة التمويل إلى ARM أن تقلل من إجمالي مبلغ الفائدة على الرهن العقاري المدفوعة على مدى عمر القرض.
ومع ذلك، إذا ارتفعت معدلات الفائدة مرة أخرى، فإن معدل الفائدة والمدفوعات للمقترض مع الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) سيرتفعان أيضًا. ونتيجة لذلك، يمكن أن يؤدي ارتفاع معدلات الفائدة إلى موجة إعادة تمويل عندما يقوم أصحاب المنازل الذين لديهم رهون عقارية ذات سعر متغير بإعادة تمويلها إلى رهون عقارية ذات سعر ثابت. تساعد هذه الاستراتيجية المقترضين على تجنب الزيادات المستمرة في معدلات الفائدة وتأمين جدول دفع ثابت.
إعادة التمويل النقدي (Cash-Out Refinance)
يختار بعض مالكي المنازل خيار إعادة التمويل النقدي، والذي يتضمن الحصول على قرض جديد يكون أكبر من القرض الحالي وأخذ الفرق نقدًا. بمعنى آخر، يقومون بتسييل جزء من حقوق الملكية في المنزل، مما يسمح لهم بالاستفادة من زيادة قيمة المنزل للمساعدة في سداد ديون بطاقات الائتمان ذات الفائدة العالية، أو تمويل رسوم الدراسة الجامعية أو خطة التقاعد، وما إلى ذلك.
في بيئة ترتفع فيها معدلات الفائدة، يمكن أن يزداد عدد عمليات إعادة التمويل النقدي، لتصبح أكثر انتشارًا من عمليات إعادة التمويل التقليدية، حيث يسرع أصحاب المنازل في سحب قيمة حقوق الملكية في منازلهم قبل أن ترتفع المعدلات بشكل كبير.
موجات إعادة التمويل وتكاليف إعادة التمويل
بشكل عام، تكون القروض ذات السعر الثابت أكثر جاذبية عندما تكون معدلات الفائدة منخفضة، لأن الدفعات الشهرية ضد الأصل والفائدة تكون ثابتة طوال مدة القرض ولن تزيد حتى عندما ترتفع معدلات الفائدة.
إذا كنت تفكر في إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك، تأكد من حساب التكاليف المرتبطة بذلك للتأكد من أنه يستحق العناء من الناحية المالية.
القروض ذات السعر القابل للتعديل تعتمد على تقلبات أسعار الفائدة، والتي يمكن أن تكون غير متوقعة. عادةً ما تقدم القروض ذات السعر القابل للتعديل للمقترضين سعر فائدة ابتدائي أقل بكثير من الأسعار المتاحة للقروض ذات السعر الثابت. ونتيجة لذلك، ليس من غير المألوف أن يبدأ أصحاب المنازل قرض المنزل كقرض بسعر قابل للتعديل ثم يعيدون التمويل إلى رهن عقاري بسعر ثابت في وقت لاحق.
نظرًا لأن إعادة التمويل تعني بشكل أساسي سداد قرض المنزل الحالي وبدء قرض جديد، يجب على المقترضين أن يكونوا على دراية بالتكاليف الإضافية المرتبطة بإعادة التمويل، بما في ذلك تكاليف الإغلاق على القرض الجديد. بعض المقرضين يقدمون قروض عقارية بدون تكاليف إغلاق، على سبيل المثال، عن طريق تغطية تكاليف إغلاق الرهن العقاري للمقترض وزيادة معدل الرهن العقاري للمقترض لتغطية نفقاتهم بمرور الوقت.
ما هي عيوب إعادة التمويل؟
يمكن لإعادة التمويل أن تخفض الدفعة الشهرية لقرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت، ولكن قد يستغرق الأمر وقتًا أطول لسداده إذا قمت بتمديد مدة القرض. نظرًا لأن إعادة التمويل تتطلب قرضًا جديدًا، فسيتعين عليك أيضًا المرور بعملية إغلاق قرض أخرى، والتي يمكن أن تكلف آلاف الدولارات.
متى يكون إعادة التمويل فكرة سيئة؟
لكي يكون إعادة التمويل عمليًا، يجب أن تكون معدلات الفائدة على الرهن العقاري قد انخفضت بما يكفي لتوفير المال على دفعتك الشهرية وتبرير تكلفة إعادة التمويل، بما في ذلك تكاليف الإغلاق. بالإضافة إلى ذلك، إذا كانت درجة الائتمان الخاصة بك قد تدهورت منذ أن قمت بحجز الرهن العقاري الأصلي، فقد يقوم المقرضون بإقراضك بمعدل أعلى على الرغم من انخفاض المعدلات العامة إذا اعتبروك مخاطرة ائتمانية.
ما هي فوائد إعادة التمويل؟
تشمل فوائد إعادة التمويل إمكانية الحصول على دفعات شهرية أقل أو دفع فائدة إجمالية أقل على مدى فترة القرض. إذا اخترت فترة أقصر مع القرض الجديد، يمكنك سداد القرض في وقت مبكر. قد يختار بعض المقترضين أيضًا إعادة التمويل النقدي، حيث يقومون بحجز قرض جديد، ولكن بدلاً من الحصول على دفعة شهرية أقل، يأخذون الفرق نقدًا.
الخلاصة
يمكن أن تحدث موجات إعادة التمويل عندما تنخفض معدلات الفائدة على الرهن العقاري بشكل كبير، مما يؤدي إلى قيام عدد كبير من المقترضين بإعادة تمويل رهونهم العقارية. يمكن أن تؤدي موجات إعادة التمويل إلى خفض أصحاب المنازل لمدفوعاتهم الشهرية، أو سداد قروضهم في وقت أقرب، أو سحب نقد من حقوق الملكية في منازلهم.