ما هو إعادة التمويل القصير؟
يحدث إعادة تمويل قصير عندما يقوم مقرض الرهن العقاري بإعادة تمويل قرض الرهن العقاري بمبلغ أقل مما يدين به المقترض. قد يوافق المقرض على إعادة تمويل قصيرة إذا كان الرهن العقاري الحالي للمقترض في حالة تعثر أو في خطر التعثر. إليك كيفية عمل ذلك.
النقاط الرئيسية
- إعادة التمويل القصير هي عندما يقوم مقرض الرهن العقاري بإعادة تمويل قرض الرهن العقاري بمبلغ أقل مما يدين به المقترض.
- قد يفضل المقرض تقديم إعادة تمويل قصيرة للمقترض بدلاً من المرور بعملية حجز طويلة ومكلفة.
- يمكن أن يؤثر إعادة التمويل القصير سلبًا على درجة الائتمان للمقترض، وهناك أيضًا تداعيات ضريبية.
- بدلاً من إعادة التمويل القصير، قد يفكر المقرضون أيضًا في اتفاقية تأجيل السداد أو سند بدلًا من الحجز، حيث قد يكون كلاهما أكثر فعالية من حيث التكلفة.
كيف يعمل إعادة التمويل القصير
في إعادة التمويل القصير، يقوم المقرض بإصدار قرض جديد ويعفو عن الفرق بين ما يدين به المقترض والمبلغ الجديد للقرض.
قد يكون مقدمو قروض الرهن العقاري مستعدين لتقديم إعادة تمويل قصيرة لمساعدة المقترض على تجنب حجز الرهن، لأن القيام بذلك يمكن أن يكون أكثر فعالية من حيث الوقت والتكلفة للمقرض مقارنة بإجراءات حجز الرهن.
الرهن هو العملية التي يقوم من خلالها المقرض بالاستحواذ على منزل أو أي أصل آخر قام المقترض برهنه كضمان للحصول على القرض. في حالة الرهون العقارية للمنازل، عادةً ما يكون المنزل نفسه هو الضمان.
إذا لم يتمكن المقترض من سداد مدفوعات الرهن العقاري، فإن القرض يدخل في حالة التخلف عن السداد، ويكون للمقرض الحق في حجز العقار. يُعتبر الحجز هو الخيار الأكثر شهرة (والأكثر خوفًا) بين خيارات المقرض، حيث يعني أن المقرض يأخذ السيطرة على العقار، ويطرد صاحب المنزل، ويبيع المنزل.
ومع ذلك، فإن حجز الرهن هو عملية قانونية طويلة ومكلفة قد يرغب المقرض في تجنبها. قد لا يتلقى المقرض أي دخل من العقار لمدة تصل إلى عام بعد بدء عملية حجز الرهن، بينما يتعين عليه دفع تكاليف صيانته وتأمينه وتغطية أي فواتير ضريبية في هذه الأثناء. بالإضافة إلى ذلك، لا يوجد ضمان بأن بيع المنزل من خلال حجز الرهن سيكون كافيًا لسداد الدين المتبقي على الرهن العقاري، خاصة إذا انخفضت القيمة السوقية للمنزل.
المقرضون ليسوا ملزمين بإجراء إعادة تمويل قصيرة، والعديد منهم لن يقوموا بذلك.
مزايا إعادة التمويل القصير للمقترضين
كما ذُكر، فإن إعادة التمويل القصيرة لها مزايا واضحة للمقرض، ولكن قد يستفيد المقترض أيضًا. سيكون القرض الجديد أكثر قابلية للتحمل، وطالما أن المقترض يواصل سداد الدفعات، سيتمكن من البقاء في منزله.
عيوب إعادة التمويل القصير للمقترضين
هناك أيضًا بعض العيوب لإعادة التمويل القصيرة من منظور المقترض. قد ينخفض التصنيف الائتماني للمقترض، على الرغم من أنه لن ينخفض بقدر ما يحدث في حالة الحجز على الرهن. بالإضافة إلى ذلك، تعتبر دائرة الإيرادات الداخلية الديون الملغاة أو المعفاة كدخل، لذا سيتعين على المقترض الإبلاغ عنها وقد يكون مدينًا بالضرائب عليها. ومع ذلك، قد يكون ذلك ثمنًا صغيرًا لدفعه مقابل عدم فقدان المنزل.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
إعادة التمويل القصير مقابل خيارات حبس الرهن الأخرى
إعادة التمويل القصير هي واحدة من عدة بدائل لحبس الرهن التي قد تكون أكثر فعالية من حيث التكلفة للمقرض. حل آخر محتمل هو الدخول في اتفاقية تأجيل، وهي تأجيل مؤقت لمدفوعات الرهن العقاري، مما قد يسمح للمقترض بالحصول على الوقت اللازم لاستعادة وضعه المالي. يتم التفاوض على شروط اتفاقية التأجيل بين المقترض والمقرض.
يمكن للمقرض أيضًا اختيار التنازل عن الملكية بدلاً من الحجز، والذي يتطلب من المقترض نقل ملكية العقار مرة أخرى إلى المقرض - بمعنى آخر، التخلي عن العقار - مقابل الإعفاء من الالتزام بدفع الرهن العقاري.
مثال على إعادة التمويل القصير
لنفترض أنك في خطر التخلف عن سداد الرهن العقاري الخاص بك، وتتصل بالمقرض الخاص بك لمعرفة الخيارات المتاحة لديك. يقترح المقرض عليك إعادة تمويل قصيرة.
اتضح أن القيمة السوقية لمنزلك قد انخفضت من 200,000 دولار إلى 150,000 دولار. ومع ذلك، لا تزال مدينًا بمبلغ 180,000 دولار على العقار. مع إعادة التمويل القصيرة، سيسمح لك المقرض بأخذ قرض جديد بقيمة 150,000 دولار، وهي القيمة الحالية. في الوقت نفسه، سيقوم المقرض بإعفاء الفرق البالغ 30,000 دولار بين القرض العقاري الأصلي ومبلغ القرض الجديد (180,000 دولار - 150,000 دولار).
سيكون للقرض الجديد رأس مال أقل، وعلى الأرجح، دفعات شهرية أقل أيضًا. ونتيجة لذلك، ستكون قادرًا بشكل أفضل على تحمل الدفعات، وتجنب حبس الرهن، والبقاء في منزلك.
هل يمكنك إعادة تمويل الرهن العقاري إذا كنت في حالة تخلف عن السداد؟
نعم، قد تتمكن من إعادة تمويل الرهن العقاري الذي في حالة تخلف عن السداد. ومع ذلك، من المهم الاتصال بالمقرض أو مقدم خدمة الرهن العقاري (الشركة التي تتلقى مدفوعاتك) لإبلاغهم بأنك تواجه صعوبة في سداد المدفوعات. يمكنك أيضًا الحصول على المساعدة من خلال الاتصال بمستشار رهن عقاري معتمد من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD).
كم عدد الأشهر التي يمكنني أن أتخلف فيها عن السداد قبل حجز الرهن العقاري؟
عادةً، قد يبدأ عملية حبس الرهن العقاري بعد ثلاثة إلى ستة أشهر من عدم السداد. كما سيتم فرض رسوم تأخير عليك بعد مرور 10 إلى 15 يومًا من تأخير دفعاتك.
ما هي مزايا وعيوب إعادة التمويل القصير؟
الميزة للمقرضين في إعادة التمويل القصير هي أنهم قد يحققون أرباحًا أكثر من المبلغ الجديد المخفض للقرض مقارنة ببيع المنزل في حالة الحجز على الرهن. أما المزايا للمقترض فتشمل مبلغ قرض أقل، دفعات شهرية أقل، والقدرة على البقاء في المنزل.
الخلاصة
يمكن أن يساعد إعادة التمويل القصير مالك المنزل الذي يواجه صعوبة في سداد مدفوعات الرهن العقاري أو الذي يكون بالفعل في حالة تخلف عن السداد. يتضمن إعادة التمويل القصير قيام المقرض بإعادة تمويل القرض بمبلغ أقل مما كان يدين به المقترض في الأصل.
قد يقدم المقرض إعادة تمويل قصيرة للمقترض لأنها تجنب العملية الطويلة والمكلفة لحجز الرهن. يمكن أن تساعد إعادة التمويل القصيرة المقترض لأنها ستخفض مبلغ القرض والدفع الشهري، بالإضافة إلى مساعدتهم على البقاء في منزلهم. ومع ذلك، يمكن أن تؤثر إعادة التمويل القصيرة سلبًا على درجة الائتمان للمقترض، مما يجعل من الصعب الحصول على موافقة للحصول على ائتمان جديد في المستقبل.