سوق الرهن العقاري الثانوي: نظرة عامة
سوق الرهن العقاري الثانوي هو الجزء من قطاع التمويل الذي يتعلق بالقروض المقدمة للأفراد أو الشركات الذين يشكلون خطرًا أكبر للتخلف عن السداد بسبب تاريخهم الائتماني السيئ أو مواردهم المحدودة. يعني مصطلح "الثانوي" ببساطة أقل من المثالي أو دون المستوى الرئيسي.
كان السلوك غير الأخلاقي في سوق الرهن العقاري الثانوي للعقارات عاملاً رئيسياً معروفاً في الانهيار الاقتصادي لعام 2008-2009.
النقاط الرئيسية
- يتيح سوق الرهن العقاري الثانوي القروض للأفراد والشركات الذين لديهم تصنيفات ائتمانية معيبة.
- يتم فرض معدلات فائدة أعلى في سوق القروض ذات المخاطر العالية لتغطية زيادة مخاطر التخلف عن السداد من قبل المدينين.
- في الولايات المتحدة، أصبح سوق الرهن العقاري الثانوي شائعًا في منتصف التسعينيات وكان من بين الأسباب الرئيسية للأزمة المالية في عامي 2007-2008.
فهم سوق الرهن العقاري الثانوي
هناك دائمًا سوق ثانوي للقروض. يستطيع المقرضون للأفراد أو الشركات ذات المخاطر العالية فرض معدلات فائدة ورسوم أعلى بكثير على الأشخاص الذين لديهم تاريخ ائتماني ضعيف أو معدوم. قد يقوم شخص ذو تصنيف ائتماني متضرر بأخذ قرض بفائدة عالية وسداده من أجل تحسين تصنيفه الائتماني بمرور الوقت.
الرهن العقاري الثانوي، والقروض الثانوية للسيارات، وبطاقات الائتمان الثانوية كلها متاحة للعديد من الأشخاص الذين لديهم درجات ائتمان منخفضة نسبيًا، ولكن فقط بأسعار فائدة أعلى لتعويض المقرضين عن المخاطر الإضافية للتخلف عن السداد.
يعتبر سوق القروض العقارية عالية المخاطر مربحًا للمقرضين طالما أن معظم المقترضين يمكنهم سداد قروضهم في معظم الأوقات. يكون الإقراض عالي المخاطر أقل عرضة لتقلبات أسعار الفائدة لأن المقترضين عاليي المخاطر ليس لديهم خيار إعادة تمويل ديونهم إلا إذا تحسنت تصنيفاتهم الائتمانية.
تعتمد صحة سوق القروض العقارية ذات المخاطر العالية بشكل كبير على قوة الاقتصاد بشكل عام. عندما تتراجع فرص العمل وتزداد الضغوط المالية، يزداد عدد الأشخاص الذين يتخلفون عن سداد قروضهم. حتى المقرضين في سوق القروض العقارية ذات المخاطر العالية يتجنبون تحمل مخاطر الائتمان المفرطة.
تاريخ سوق الرهن العقاري الثانوي
كان سوق الرهن العقاري الثانوي في الولايات المتحدة موجودًا بشكل رئيسي على الهامش حتى منتصف التسعينيات، عندما أدركت البنوك الراسخة والمقرضون المتخصصون الأرباح التي يمكن تحقيقها من خلال تخفيف معايير الإقراض لمساعدة أولئك الذين لديهم درجات ائتمانية منخفضة أو معدومة على شراء منزل أو سيارة، أو بدء عمل تجاري، أو الحصول على درجة جامعية.
مدفوعة بهوامش الفائدة الأعلى، وسّعت المقرضون عمليات القروض التقليدية لتلبية احتياجات هذا السوق المتنامي. بالنسبة لمعظم المقرضين التقليديين، كان هذا يعني ببساطة تقديم منتجات قروض بمعدلات متفاوتة اعتمادًا على الجدارة الائتمانية للمتقدم.
السوق الثانوية للديون
أصبحت هذه الممارسة أكثر جاذبية عندما أدرك المقرضون أنهم يمكنهم تجميع قروضهم وبيعها بكميات كبيرة للمستثمرين المؤسسيين، الذين قاموا بعد ذلك بتسويقها كمنتجات استثمارية.
لم تكن هذه ممارسة جديدة. عادةً ما يقوم مقرضو الرهن العقاري ببيع قروضهم بخصم طفيف لأعمال أخرى. يتولى المالك الجديد مهمة جمع دفعات الرهن العقاري، ويستعيد المقرض استثماره ويحرر الأموال لتقديم قروض جديدة.
عمل النظام بشكل جيد حتى عام 2008 عندما انفجرت فقاعة الإسكان.
أزمة الرهن العقاري الثانوي
في أوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، ارتفعت أسعار المنازل بشكل مستمر، مما جذب المزيد والمزيد من المشترين والمضاربين إلى حروب مزايدة محمومة. في الوقت نفسه، تم تشجيع أصحاب المنازل الحاليين على الحصول على قروض بضمان قيمة منازلهم، حيث اقترضوا المال مقابل القيم المتضخمة لمنازلهم.
قام المقرضون بتخفيف معاييرهم، مؤكدين لأنفسهم ولعملائهم أنهم لا يمكنهم خسارة المال في العقارات. وصلت الأسعار إلى ذروتها في عام 2006، وبحلول عام 2008، بدأت الفقاعة في الانفجار.
بحلول تلك المرحلة، كان المقرضون لجميع تلك الرهون العقارية قد باعوها. لقد تم تجميعها أو توريقها كمنتجات وأعيد بيعها لمستثمري وول ستريت.
العديد من تلك الحزم كانت تحتوي على رهون عقارية عالية المخاطر. الأشخاص الذين أخذوا تلك الرهون العقارية تخلفوا عن السداد أو تركوا المنازل التي لم تعد تساوي ما دفعوه مقابلها. وترك المشترون الأخيرون وهم يحملون أوراقًا عديمة القيمة على رهون عقارية متعثرة.
لعبة اللوم
الأطراف التي تُعتبر مسؤولة عن الأزمة المالية تشمل: البنوك التي كانت لديها معايير إقراض متساهلة أو معدومة وكانت متحمسة لجمع رسوم إصدار القروض؛ الجهات التنظيمية في مجلس الاحتياطي الفيدرالي ولجنة الأوراق المالية والبورصات (SEC) التي كانت غافلة عن الوضع؛ ووكالات التصنيف الائتماني التي كانت متحمسة للموافقة على العروض المورقة لجمع رسوم التصنيف. كما تقع المسؤولية على عاتق أولئك الذين اقترضوا بما يتجاوز إمكانياتهم لشراء منازل لا يستطيعون تحمل تكلفتها.
أدت أزمة الرهن العقاري الثانوي إلى سلسلة من القوانين الجديدة، بما في ذلك قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك وقانون التعافي الاقتصادي والإسكان الذي يهدف إلى معالجة الآثار الكارثية للانهيار ومنع حدوث أزمة أخرى.