ما هو حجز الرهن الضريبي؟
الرهن الضريبي الناتج عن حبس الرهن هو بيع عقار نتيجة فشل مالك العقار في دفع التزاماته الضريبية. تبدأ العملية عندما تضع الحكومة رهنًا على عقار شخص لم يدفع ضرائبه. ولا يقتصر ذلك على ضرائب العقارات فقط؛ يمكن أن يحدث الرهن أيضًا عندما لا يدفع الشخص ضرائبه على الدخل الفيدرالي أو ضرائب الولاية.
عندما تفرض سلطة حكومية حجزًا على عقار، تصدر شهادة لهذا الحجز. يمكن لاحقًا بيع شهادة الحجز الضريبي لمشتري يقوم بتسديد الالتزام الضريبي الأساسي. يصبح هذا المشتري بعد ذلك حامل الشهادة الجديد، مما يمنحه الحق القانوني في جمع الدين الأساسي والفائدة عليه. يمكن لمالك العقار استرداد شهادة الحجز على عقاره عن طريق دفع المبلغ المستحق بالإضافة إلى الفائدة والرسوم. إذا فشل في القيام بذلك، قد يتم بدء إجراءات حجز ضريبي.
النقاط الرئيسية
- إذا فشل مالك العقار في دفع الضرائب على ممتلكاته، فقد يؤدي ذلك في النهاية إلى حجز ضريبي على العقار.
- هذه عملية يمكن من خلالها للسلطات الحكومية معالجة الضرائب العقارية المتأخرة، بالإضافة إلى ضرائب أخرى مثل الضرائب الحكومية والفيدرالية المستحقة.
- أولاً، تفرض السلطات الحكومية حجزًا على ممتلكات الشخص الذي لم يدفع ضرائبه، وتصدر شهادة بذلك.
- قد يتم بيع هذه الشهادة لاحقًا في مزاد لتعويض الإيرادات الضريبية المفقودة؛ يمكن لمشتري شهادة الحجز بعد ذلك جمع الفائدة على الحجز.
- إذا لم يقم مالك العقار بسداد المبلغ المستحق بالإضافة إلى الفوائد والرسوم خلال فترة زمنية معينة، فقد يتم بدء إجراءات حجز الضريبة.
كيف يبدأ حجز الرهن الضريبي
الرهن الضريبي هو أحد الطريقتين التي قد تستخدمها السلطات الحكومية لمعالجة الضرائب المتأخرة على الممتلكات؛ والطريقة الأخرى تُسمى بيع سند الضريبة.
لبدء العملية، يتم أولاً وضع حجز قانوني على ممتلكات الشخص الذي فشل في دفع الضرائب. يمكن أن تكون الحجوزات الضريبية حجوزات محددة ضد ممتلكات معينة - على سبيل المثال، مع ضرائب الممتلكات وحجوزات التقييم الخاصة. كما يمكن أن تكون حجوزات عامة ضد جميع ممتلكات دافع الضرائب المتخلف، كما هو الحال في حجوزات ضريبة الدخل الفيدرالية أو الحكومية.
يتم تمثيل الرهن بشهادة رهن ضريبي tax lien certificate، والتي قد يتم بيعها من قبل الدولة إلى صندوق استثماري أو مستثمر من خلال مزاد علني. تمنع القوانين الضريبية مالك العقار، الذي فشل في دفع ضرائبه، من المزايدة في المزاد. تكتسب شهادات الرهن الضريبي فائدة بمعدل محدد، مما يجعلها استثمارًا جذابًا محتملاً لأنها مرتبطة بأصل ثابت، وهو العقارات. في ولاية أريزونا، على سبيل المثال، يمكن للمستثمرين الحصول على ما يصل إلى 16% سنويًا على شهادة الرهن الضريبي.
فترة الاسترداد لحجز الضريبة على الممتلكات
في بعض إجراءات حبس الرهن بسبب الضرائب، قد يُمنح مالك العقار أحيانًا فترة استرداد — وهي فترة محددة يتمكن خلالها المالك الأصلي من دفع الرهن والرسوم الأخرى. خلال فترة الاسترداد، التي يمكن أن تكون قصيرة تصل إلى ثلاثة أشهر أو طويلة تصل إلى ثلاث سنوات، تتراكم الفوائد والغرامات للمستثمر الذي يحمل شهادة الرهن الضريبي. إذا تم حل الدين، يتم تعويض المستثمر عن استثماره بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة والرسوم في تاريخ الحل. من المهم فهم كيفية عمل الاستثمار في الرهن الضريبي لضمان عدم الوقوع في دفع أموال على استثمارك.
قد تبدأ فترة الاسترداد قبل أو بعد إجراء مزاد الحجز العقاري.
إذا تم استنفاد جميع المحاولات لـ تحصيل الضرائب المتأخرة وانتهت فترة الاسترداد، يمكن لحامل الرهن البدء في إجراءات الحجز القضائي ضد العقار نفسه. ثم تأمر المحكمة بإجراء مزاد حجز لجمع الأموال لتسديد الرهن الضريبي غير المدفوع. عادةً ما تؤدي إجراءات حجز الرهن الضريبي إلى حصول حامل الرهن على العقار.
حجز الضريبة مقابل بيع سند الضريبة
يمكن أيضًا تنفيذ حجز على العقار من خلال بيع سند ضريبي. في بيع السند الضريبي، يتم بيع العقار نفسه. البيع الذي يتم من خلال مزاد له حد أدنى للمزايدة يساوي مبلغ الضرائب المتأخرة المستحقة، بالإضافة إلى الفوائد، وكذلك التكاليف المرتبطة ببيع العقار. أي مبلغ يتم المزايدة به من قبل المزايد الفائز يتجاوز الحد الأدنى للمزايدة قد يتم أو لا يتم تحويله إلى المالك المتأخر، وذلك حسب الولاية القضائية.
هل يمكن أن تفقد منزلك إذا لم تدفع ضرائب الملكية؟
نعم، إذا فشلت في دفع ضرائب الممتلكات الخاصة بك، فمن الممكن أن تفقد منزلك في النهاية من خلال عمليات مختلفة. يشمل ذلك بيع سندات الضرائب، حيث تقوم جهة حكومية ببيع العقار في مزاد لاسترداد الضرائب غير المدفوعة عليه، وكذلك من خلال حجز الرهن الضريبي.
ما هو الفرق بين الرهن العام والرهن المحدد؟
الرهن المحدد هو مطالبة ضد قطعة معينة من الممتلكات، بينما الرهن العام يُطبق على بعض أو كل ممتلكات الفرد. في سياق الضرائب غير المدفوعة، قد ينطبق الرهن المحدد على عقار معين فقط لم يدفع المالك ضرائب الممتلكات الخاصة به. إذا تأثرت تلك الممتلكات بحجز الرهن، فقد لا تتأثر الأصول الأخرى بشكل مباشر.
ما هو بيع الشريف؟
الـ sheriff's sale هو نوع من المزادات حيث يتم بيع الممتلكات لأعلى مزايد لسداد الديون.
الخلاصة
حجز الرهن الضريبي هو عملية يمكن من خلالها لحامل الرهن الضريبي الحصول على المبلغ المستحق لهم.
عندما يفشل شخص في دفع الضرائب، مثل ضرائب الممتلكات، يمكن لكيان حكومي وضع رهن على الممتلكات. قد تقوم الحكومة بعد ذلك ببيع هذا الرهن لمشتري، الذي يقوم بتسديد الضرائب المستحقة، وبالتالي تسوية الدين الضريبي مع الحكومة. يمكن لحامل الرهن الجديد الآن جمع الفائدة بالإضافة إلى الدين من مالك العقار. إذا قام مالك العقار بتسديد دينه، بالإضافة إلى الفائدة والرسوم، فإن هذا يترجم إلى عائد على الرهن. إذا لم يفعلوا ذلك، يمكن لحامل الرهن البدء في حجز الرهن الضريبي. إذا تمت الموافقة، يتم عقد مزاد حجز لجمع المال لتسديد الرهن الضريبي غير المدفوع. عادة ما تؤدي هذه الإجراءات إلى حصول حامل الرهن على العقار.