الملكية المشتركة (TIC): كيفية عملها وأشكال أخرى من الملكية المشتركة

ما هو الملكية المشتركة (Tenancy in Common)؟

الملكية المشتركة (Tenancy in common - TIC) هي ترتيب قانوني يتشارك فيه طرفان أو أكثر حقوق الملكية للعقار. ومع ذلك، قد يأتي هذا الترتيب مع عيب كبير: حيث لا توفر الملكية المشتركة حقوق البقاء للورثة. يمكن لكل مالك مستقل التحكم في نسبة متساوية أو مختلفة من إجمالي العقار خلال حياتهم.

الملكية المشتركة في الشيوع هي واحدة من ثلاثة أنواع من الملكية المشتركة. الأنواع الأخرى هي الملكية المشتركة بالتساوي والملكية المشتركة بالكامل.

النقاط الرئيسية

• الملكية المشتركة (Tenancy in common - TIC) هي ترتيب قانوني حيث يكون لطرفين أو أكثر مصالح ملكية في عقار أو قطعة أرض.
• يمكن للشركاء في الملكية المشتركة أن يمتلكوا نسبًا مختلفة من العقار.
• لا تتضمن الملكية المشتركة حقوق البقاء للورثة.
• يمكن للمستأجرين المشتركين أن يوصوا بحصتهم من الملكية إلى مستفيد محدد عند وفاتهم.
• الملكية المشتركة وملكية الحيازة الكاملة هما نوعان آخران من اتفاقيات الملكية.

كيف يعمل نظام الملكية المشتركة (Tenancy in Common - TIC)

يشارك الملاك كمستأجرين مشتركين في المصالح والامتيازات في جميع مناطق العقار، ولكن يمكن لكل مستأجر أن يمتلك نسبة مئوية أو حصة مالية مختلفة.

يمكن إنشاء اتفاقيات الملكية المشتركة في أي وقت. يمكن لأي فرد إضافي الانضمام كمساهم في ملكية بعد أن يكون الأعضاء الآخرون قد دخلوا بالفعل في ترتيب الملكية المشتركة (TIC). كما يمكن لكل مستأجر بيع أو الاقتراض بشكل مستقل مقابل حصته من الملكية.

لا يمكن للشريك في الملكية المشتركة أن يدعي ملكية أي جزء محدد من العقار، حتى وإن كانت نسبة الملكية في العقار يمكن أن تختلف.

عند وفاة المستأجر أو الشريك في الملكية، تنتقل حصته في العقار إلى تركته بدلاً من الانتقال إلى المستأجرين أو المالكين الآخرين، لأن هذا النوع من الملكية لا يتضمن حقوق البقاء. ومع ذلك، يمكن للمستأجر تسمية شركائه في الملكية كـ مستفيدين من التركة للعقار.

حل الملكية المشتركة

يمكن لواحد أو أكثر من المستأجرين شراء حصة المستأجرين الآخرين لإنهاء الملكية المشتركة من خلال الدخول في اتفاق قانوني مشترك. قد يحدث إجراء تقسيم يمكن أن يكون طوعياً أو بأمر من المحكمة في الحالات التي لا يمكن فيها التوصل إلى تفاهم.

ستقوم المحكمة بتقسيم الملكية كقسمة عينية في إجراء قانوني، حيث يتم فصل الملكية إلى أجزاء يتم امتلاكها وإدارتها بشكل فردي من قبل كل طرف. لن تجبر المحكمة أيًا من المستأجرين على بيع حصتهم من الملكية ضد إرادتهم.

قد يفكر المستأجرون في الدخول في تقسيم الملكية عن طريق البيع إذا لم يتمكنوا من الاتفاق على العمل معًا. في هذه الحالة، يتم بيع الحيازة وتقسيم العائدات بين المستأجرين وفقًا لحصصهم النسبية من الملكية.

الضرائب العقارية تحت نظام الملكية المشتركة (Tenancy in Common)

اتفاقية الملكية المشتركة لا تقسم قطعة الأرض أو العقار قانونيًا، لذلك فإن معظم السلطات الضريبية لن تقوم بتخصيص فاتورة ضريبة عقارية منفصلة لكل مالك بناءً على نسبة ملكيته. عادةً ما يتلقى الملاك المشتركون فاتورة ضريبة عقارية واحدة.

يفرض اتفاق TIC مسؤولية مشتركة ومتعددة على المستأجرين في العديد من الولايات القضائية، حيث يمكن أن يكون كل من المالكين المستقلين مسؤولاً عن ضريبة العقار حتى المبلغ الكامل للتقييم. تنطبق هذه المسؤولية على كل مالك بغض النظر عن مستوى أو نسبة الملكية.

يمكن للمستأجرين خصم المدفوعات من ملفات ضريبة الدخل الخاصة بهم. يمكن لكل مستأجر خصم المبلغ الذي ساهم به إذا كانت السلطة الضريبية تتبع المسؤولية المشتركة والمتعددة. يمكنهم خصم نسبة مئوية من إجمالي الضريبة تصل إلى مستوى ملكيتهم في المقاطعات التي لا تتبع هذا الإجراء.

أشكال أخرى من الإيجار

شكلان آخران من الملكية المشتركة يُستخدمان عادةً بدلاً من الملكية المشتركة: الملكية المشتركة بالتساوي والملكية المشتركة بالكامل.

الملكية المشتركة

يحصل المستأجرون على حصص متساوية من الملكية في الملكية المشتركة بنفس الصك وفي نفس الوقت. يمتلك كل منهم 50% إذا كان هناك مستأجران. يجب بيع العقار وتوزيع العائدات بالتساوي إذا أراد أحد الأطراف شراء حصة الآخر.

يمرر الجزء المملوك إلى تركة الفرد عند الوفاة في حالة الملكية المشتركة. ينتقل عنوان الملكية إلى المالك الباقي على قيد الحياة في حالة الملكية المشتركة. يأتي هذا النوع من الملكية مع حقوق البقاء.

تقوم بعض الولايات بتحديد الملكية المشتركة كإعداد افتراضي لملكية العقارات للأزواج. بينما تستخدم ولايات أخرى نموذج الملكية الشائعة.

الإيجار بالكيان الكامل

طريقة ثالثة تُستخدم في بعض الولايات هي الملكية بالتمام (TBE). يُنظر إلى العقار على أنه مملوك من قبل كيان واحد. كل زوج لديه مصلحة متساوية وغير قابلة للتجزئة في العقار بموجب هذا الترتيب القانوني إذا كان الزوجان متزوجين في اتفاقية TBE.

الأطراف غير المتزوجة لديها مصلحة متساوية بنسبة 100% في الملكية كما لو أن كل واحد منهم هو مالك كامل.

إيجابيات وسلبيات الملكية المشتركة

شراء منزل مع أحد أفراد العائلة أو شريك تجاري يمكن أن يسهل الدخول إلى سوق العقارات. تقسيم الودائع والمدفوعات والصيانة يجعل الاستثمار في العقارات أقل تكلفة.

جميع المقترضين يوقعون ويوافقون على اتفاقية القرض عند رهن العقار كمستأجرين مشتركين. ومع ذلك، قد يقوم المقرض بحجز الممتلكات من جميع المستأجرين في حالة التخلف عن السداد. يظل المقترضون الآخرون مسؤولين عن السداد الكامل للقرض إذا توقف واحد أو أكثر من المقترضين عن دفع حصتهم من دفعة قرض الرهن العقاري.

استخدام الوصية أو خطة عقارية أخرى لتعيين المستفيدين من الملكية يمنح المستأجر السيطرة على حصته، ولكن قد يمتلك المستأجرون الباقون الملكية مع شخص لا يعرفونه أو لا يتفقون معه. قد يقوم الوريث بتقديم دعوى تقسيم، مما يجبر المستأجرين غير الراغبين على بيع أو تقسيم الملكية.

الإيجابيات

• يسهل عمليات شراء العقارات

• يمكن أن يتغير عدد المستأجرين

• من الممكن وجود درجات مختلفة من الملكية

السلبيات

• لا توجد حقوق بقاء تلقائية

• جميع المستأجرين مسؤولون بالتساوي عن الديون والضرائب.

• يمكن لأحد المستأجرين إجبار بيع العقار.

مثال على الملكية المشتركة

تسمح كاليفورنيا بأربعة أنواع من الملكية تشمل الملكية المشتركة، الشراكة، الملكية المشتركة، وملكية المستأجرين المشتركة. تُعتبر ملكية المستأجرين المشتركة الشكل الافتراضي بين الأطراف غير المتزوجة أو الأفراد الآخرين الذين يكتسبون الملكية بشكل مشترك. يتمتع هؤلاء الملاك بوضعية المستأجرين المشتركة ما لم ينص اتفاقهم أو عقدهم صراحة على أن الترتيب هو شراكة أو ملكية مشتركة.

TIC هو أحد أكثر أنواع ملكية المنازل شيوعًا في سان فرانسيسكو، وفقًا لشركة SirkinLaw، وهي شركة قانونية متخصصة في العقارات في سان فرانسيسكو ومتخصصة في الملكية المشتركة. أصبحت تحويلات TIC شائعة بشكل متزايد في أجزاء أخرى من كاليفورنيا أيضًا، بما في ذلك أوكلاند، بيركلي، سانتا مونيكا، هوليوود، لاجونا بيتش، سان دييغو، وفي جميع أنحاء مقاطعتي مارين وسونوما.

ما الفائدة التي يوفرها نظام الملكية المشتركة؟

الملكية المشتركة (Tenancy in common - TIC) هي ترتيب قانوني حيث يمتلك طرفان أو أكثر بشكل مشترك قطعة من العقار مثل مبنى أو قطعة أرض. السمة الرئيسية للملكية المشتركة هي أن الطرف يمكنه بيع حصته من العقار مع الاحتفاظ أيضًا بالحق في تمرير حصته إلى ورثته.

ماذا يحدث عندما يتوفى أحد المالكين المشتركين؟

يتم تمرير حصة الملكية الخاصة بالمستأجر المتوفى إلى تركة ذلك المستأجر ويتم التعامل معها وفقًا لأحكام وصية المستأجر المتوفى أو خطة التركة الأخرى. سيستمر أي مستأجرين باقين في امتلاك واحتلال حصصهم من العقار.

ما هو النزاع الشائع بين المستأجرين المشتركين؟

يتشارك المستأجرون في اتفاقية الملكية المشتركة (TIC) حقوقًا متساوية في استخدام العقار بالكامل بغض النظر عن نسبة ملكيتهم. يتم تقسيم الصيانة والعناية بالتساوي على الرغم من حصة الملكية. قد تنشأ مشاكل عندما يقوم مالك الأقلية بالاستخدام المفرط أو إساءة استخدام العقار.

الخلاصة

الملكية المشتركة هي واحدة من ثلاثة أنواع من الملكية حيث يشترك طرفان أو أكثر في الاهتمام بالعقارات أو الأراضي. يشارك الملاك كأصحاب ملكية مشتركة في المصالح والامتيازات في جميع مناطق العقار بغض النظر عن الحصة المالية أو النسبية لكل مالك. لا تتضمن الملكية المشتركة حقوق البقاء، لذا فإن ملكية أحد الملاك لا تنتقل تلقائيًا إلى الملاك الآخرين إذا توفي أحدهم.