ما هو معدل الرسملة النهائي؟
معدل الرسملة النهائي، المعروف أيضًا بمعدل الخروج، هو المعدل المستخدم لتقدير قيمة إعادة بيع العقار في نهاية فترة الاحتفاظ. يتم تقسيم صافي الدخل التشغيلي المتوقع (NOI) سنويًا على معدل الرسملة النهائي (المعبر عنه كنسبة مئوية) للحصول على القيمة النهائية.
يتم تقدير معدلات الرسملة النهائية بناءً على بيانات المعاملات المماثلة أو ما يُعتقد أنه مناسب لموقع وخصائص العقار المعين.
النقاط الرئيسية
- يتم استخدام معدل الرسملة النهائي، أو معدل الخروج، لتقدير قيمة إعادة بيع العقار في نهاية فترة الاحتفاظ.
- معدل الرسملة الأولي هو صافي الدخل التشغيلي المتوقع للعقار في السنة الأولى مقسومًا على سعر شراء العقار.
- إذا كان معدل الرسملة النهائي أقل من معدل الدخول، فهذا يعني عادةً أن الاستثمار في العقار كان مربحًا.
فهم معدل الرسملة النهائي
معدل الرسملة الأولي cap rate هو صافي الدخل التشغيلي المتوقع للسنة الأولى مقسومًا على الاستثمار الأولي أو سعر الشراء. في المقابل، معدل الرسملة النهائي هو صافي الدخل التشغيلي المتوقع للسنة الأخيرة (سنة الخروج) مقسومًا على سعر البيع. إذا كان هذا المعدل أقل من معدل الرسملة الأولي، فهذا يعني عادةً أن الاستثمار في العقار كان مربحًا.
يتفق معظم محترفي الاستثمار العقاري على أنه من المهم مطابقة معدل الرسملة النهائي مع المعدل الحالي للسوق، مع الأخذ في الاعتبار أنه قد يكون من الأمان اختبار المشروع من خلال رفع معدل الرسملة النهائي قليلاً. يمكن أن تكون الجداول الديناميكية مفيدة لاختبار تحمل المشروع التطويري لتحديد أعلى معدل رسملة نهائي يمكن أن يوفر للمستثمرين عائدًا كافيًا.
يبحث المستثمرون الأذكياء في العقارات عن الأسواق وأنواع العقارات التي يُتوقع أن تنخفض فيها معدلات الرسملة السوقية، حيث إن انخفاض معدل الرسملة النهائي مقارنة بمعدل الرسملة الابتدائي سيؤدي إلى تحقيق أرباح رأسمالية، بافتراض أن صافي الدخل التشغيلي لن ينخفض خلال فترة الاحتفاظ. بعض البيانات التي يجب أخذها في الاعتبار تشمل مقاييس العرض والطلب لكل فئة من المساحات، بالإضافة إلى الخدمات والنفقات المفترضة المتعلقة بكل منطقة من مناطق التشغيل.
بينما يكون المستقبل دائمًا غير مؤكد، هناك أمران مؤكدان بشأن نهاية أي فترة احتفاظ: ستتقدم المباني في العمر وستتغير الأسواق. لذلك، من الضروري أن يجمع جميع مستثمري العقارات أكبر قدر ممكن من البيانات ويحللوها بدقة لتحديد معدل الرسملة النهائي لمشروع ما.
مثال على معدل الرسملة النهائي
قام مستثمر بشراء عقار مشغول بالكامل بمبلغ 100 مليون دولار. تم تقدير صافي الدخل التشغيلي للسنة الأولى بمبلغ 5.0 مليون دولار. وبالتالي، فإن معدل الرسملة الأولي هو 5.0%.
بعد سبع سنوات، يعتقد المستثمر أن معدل الرسملة النهائي هو حوالي 4.0%. من المتوقع أن يكون صافي الدخل التشغيلي (NOI) للسنة الأخيرة، الذي أخذ في الاعتبار زيادة الإيجار على طول الطريق، حوالي 5.5 مليون دولار (مرة أخرى، بافتراض الإشغال الكامل).
تُقدّر قيمة إعادة البيع بمبلغ 137.5 مليون دولار (5.5 مليون دولار في صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على معدل الرسملة النهائي أو معدل الخروج البالغ 4.0%).