ما هو صافي الدخل التشغيلي (NOI)؟
صافي الدخل التشغيلي (NOI) يُظهر ربحية الاستثمارات العقارية المدرة للدخل. يشمل NOI جميع الإيرادات من العقار، مطروحًا منها المصاريف التشغيلية الضرورية. ومع ذلك، فإن NOI هو رقم قبل ضريبة الدخل في بيان دخل العقار وتدفقه النقدي، ويستثني مدفوعات رأس المال والفوائد على القروض، والنفقات الرأسمالية، والاستهلاك، والإطفاء.
النقاط الرئيسية
- صافي الدخل التشغيلي (NOI) يقيس ربحية العقارات المنتجة للدخل.
- لحساب صافي الدخل التشغيلي (NOI)، قم بطرح جميع النفقات التشغيلية التي تكبدها العقار من جميع الإيرادات المتولدة.
- يساعد صافي الدخل التشغيلي (NOI) مالك العقار في تحديد ما إذا كان تأجير العقار يستحق تكاليف امتلاكه وصيانته.
ماذا يخبر صافي الدخل التشغيلي (NOI) مستثمري العقارات؟
صافي الدخل التشغيلي (NOI) ينظر إلى إجمالي الإيرادات مقابل إجمالي المصاريف التشغيلية لعقار مؤجر. الإيرادات تشمل الدخل من الإيجار، ورسوم مواقف السيارات أو التخزين، وآلات البيع أو خدمات الغسيل في الموقع. المصاريف التشغيلية تشمل الصيانة والإصلاحات، والضرائب العقارية والتأمين، ورسوم إدارة العقار، وخدمات التنظيف، والمرافق. أما النفقات الرأسمالية، مثل تكاليف نظام تكييف جديد للمبنى بأكمله، فلا تُدرج في صافي الدخل التشغيلي (NOI).
صافي الدخل التشغيلي هو طريقة تقييم يستخدمها محترفو العقارات لتحديد القيمة الدقيقة للعقارات المنتجة للدخل. يُستخدم صافي الدخل التشغيلي لحساب معدل الرسملة، وهو مقياس لربحية عقار استثماري مقارنة بالتكلفة الإجمالية. يتم حساب معدل الرسملة عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على التكلفة الإجمالية للعقار. يُعبّر عن معدل الرسملة كنسبة مئوية، ويساعد المستثمرين في مقارنة عوائد العقارات المختلفة.
بالنسبة للعقارات الممولة، يُستخدم صافي الدخل التشغيلي (NOI) أيضًا في نسبة تغطية الدين (DCR)، والتي تُظهر للمقرضين والمستثمرين ما إذا كان دخل العقار يغطي نفقاته التشغيلية ومدفوعات الدين. كما يُستخدم صافي الدخل التشغيلي لحساب مضاعف صافي الدخل، والعائد النقدي على الاستثمار، والعائد الإجمالي على الاستثمار.
يُستخدم صافي الدخل التشغيلي (NOI) لتحديد معدل الرسملة للعقار، والمعروف أيضًا باسم العائد على الاستثمار (ROI) في العقارات. يتم حسابه عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على سعر الشراء.
حساب صافي الدخل التشغيلي
صافي الدخل التشغيلي = الإيرادات العقارية - المصاريف التشغيلية
حيث أن:
الإيرادات العقارية = الإيرادات من العقارات
المصاريف التشغيلية = النفقات التشغيلية
مثال صافي الدخل التشغيلي (NOI)
المعلومات التالية هي مثال على شقة سكنية للإيجار:
الإيرادات:
- دخل الإيجار: 20,000 دولار
- رسوم مواقف السيارات: 5,000 دولار
- آلات الغسيل: ١٬٠٠٠ دولار
إجمالي الإيرادات = 26,000 دولار
المصروفات التشغيلية:
- رسوم إدارة الممتلكات: 1,000 دولار
- ضرائب الممتلكات: 5,000 دولار
- الإصلاح والصيانة: 3,000 دولار
- التأمين: ١٬٠٠٠ دولار
إجمالي المصاريف التشغيلية = 10,000 دولار
صافي الدخل التشغيلي (NOI) هو 26,000 دولار - 10,000 دولار = 16,000 دولار.
الأرباح والخسائر
مالك يجمع إيرادات بقيمة 120,000 دولار ويتكبد نفقات تشغيلية بقيمة 80,000 دولار سيكون لديه صافي دخل تشغيلي (NOI) بقيمة 40,000 دولار (120,000 دولار - 80,000 دولار). إذا كان الإجمالي سالبًا، مع تكاليف أعلى من الإيرادات، فإن النتيجة تُسمى خسارة تشغيلية صافية (NOL).
يعتمد الدائنون والمقرضون التجاريون بشكل كبير على صافي الدخل التشغيلي (NOI) لتحديد القدرة على توليد الدخل للعقار المرهون. يساعد صافي الدخل التشغيلي المقرضين في التنبؤ بالتدفقات النقدية للعقار. إذا كان العقار مربحًا، يستخدم المقرضون أيضًا هذا الرقم لتحديد المبلغ الذي هم على استعداد لإقراضه. قد يرفض المقرضون طلب الرهن العقاري إذا أظهر العقار خسارة تشغيلية صافية.
يمكن لمالكي العقارات التلاعب بالمصاريف التشغيلية من خلال تأجيل بعض النفقات وتسريع أخرى. يمكن أيضًا زيادة صافي الدخل التشغيلي (NOI) عن طريق رفع الإيجارات والرسوم الأخرى، مع تقليل التكاليف التشغيلية في الوقت نفسه. إذا قام مالك شقة بإعفاء مستأجر من دفع إيجار سنوي قدره 12,000 دولار، مقابل أن يعمل هذا المستأجر كمدير للعقار، وتُقدر هذه الخدمة بتكلفة 30,000 دولار، يمكن للمالك خصم هذه التكلفة من الإيرادات.
كيف يختلف صافي الدخل التشغيلي عن إجمالي الدخل التشغيلي؟
يقدّر صافي الدخل التشغيلي الإيرادات المحتملة من عقار استثماري. ومع ذلك، فإنه لا يأخذ في الاعتبار التكاليف مثل تمويل الرهن العقاري. يختلف صافي الدخل التشغيلي عن الدخل التشغيلي الإجمالي. صافي الدخل التشغيلي هو الدخل التشغيلي الإجمالي مطروحًا منه المصاريف التشغيلية.
هل يُستخدم صافي الدخل التشغيلي (NOI) في صناعات أو قطاعات أخرى؟
يُستخدم NOI في صناعات أخرى ويُشار إليه باسم EBIT، والذي يعني الأرباح قبل الفوائد والضرائب.
ما هو النسبة الجيدة للدخل التشغيلي الصافي؟
صافي الدخل التشغيلي (NOI) ليس نسبة مئوية، بل هو رقم يقارن بين الإيرادات والمصروفات الخاصة بالعقار. يمكن مقارنته بقيمة العقار كما لو تم دفعها بالكامل نقدًا. في هذه الحالة، كلما زادت نسبة صافي الدخل التشغيلي إلى سعر العقار، كان ذلك أفضل.
الخلاصة
يمكن استخدام صافي الدخل التشغيلي (NOI) لتقييم ربحية العقار. تتضمن عملية الحساب طرح جميع النفقات التشغيلية على العقار من جميع الإيرادات المتولدة من العقار. كلما زادت الإيرادات وقلت التكاليف، كان العقار أكثر ربحية.