ما هو معدل الامتصاص في العقارات؟
يُستخدم معدّل الامتصاص في سوق العقارات لتقييم المعدل الذي تُباع به المنازل المتاحة في سوق معين خلال فترة زمنية محددة. يتم حسابه عن طريق قسمة عدد المنازل المباعة في الفترة المحددة على العدد الإجمالي للمنازل المتاحة. يمكن أيضًا عكس هذه المعادلة لتحديد الوقت الذي سيستغرقه بيع العرض المتاح.
النقاط الرئيسية
- يُستخدم معدّل الامتصاص بشكل شائع في سوق العقارات لتحديد عدد المنازل التي تُباع في وقت معين.
- يمكن للمعادلة تحديد المدة التي ستستغرقها لبيع المعروض من المنازل في السوق.
- يستخدم الوكلاء العقاريون والمقيمون والمؤسسات المالية معدلات الامتصاص لفهم ظروف السوق وتعديل الشروط وفقًا لذلك.
معدلات مرتفعة مقابل معدلات منخفضة
يوفر معدل الامتصاص نظرة ثاقبة حول مدى سرعة أو بطء بيع المنازل في سوق العقارات. لا يشمل معدل الامتصاص المنازل الإضافية التي تدخل السوق في أوقات مختلفة. إنه يعتمد على البيانات المتاحة حاليًا والمخزون الفعلي.
قد يشير معدّل الامتصاص العالي إلى أن عرض المنازل سيتقلص بسرعة. يمكن لمالك المنزل بيع ممتلكاته بشكل أسرع خلال فترات معدّل الامتصاص العالي. ومع ذلك، من المهم مراعاة الوقت المرتبط بحساب معدّل الامتصاص.
تقليديًا، كان معدّل الامتصاص الذي يتجاوز 20% يشير إلى سوق البائع حيث تُباع المنازل بسرعة. بينما يشير معدّل الامتصاص الذي يقل عن 15% إلى سوق المشتري حيث لا تُباع المنازل بالسرعة نفسها.
الامتصاص والسوق
في ظروف السوق ذات معدلات الامتصاص المنخفضة، قد يُضطر وكيل العقارات إلى تخفيض سعر العرض لجذب عملية البيع. بدلاً من ذلك، يمكن للوكيل زيادة السعر دون التضحية بـ الطلب على المنزل إذا كان السوق يتمتع بمعدل امتصاص مرتفع. يُعتبر معدل الامتصاص مهمًا أيضًا للمشترين والبائعين أثناء اتخاذهم قرارات توقيت الشراء والبيع.
يمكن أن يشير معدل الامتصاص إلى المطورين لبدء بناء منازل جديدة. خلال ظروف السوق التي يكون فيها معدل الامتصاص مرتفعًا، قد يكون الطلب مرتفعًا بما يكفي لتبرير تطوير المزيد من العقارات. تشير الفترات ذات معدلات الامتصاص المنخفضة إلى فترة تباطؤ في البناء.
يقوم المثمنون بتحليل ظروف السوق والحفاظ على وعيهم بمعدلات الامتصاص لجميع أنواع قيم التقييم. يستخدم المثمنون معدل الامتصاص لتحديد قيمة العقار. تتطلب بعض الإجراءات أن يتم أخذ معدلات الامتصاص في الاعتبار في حسابات التقييم. كما تأخذ المقرضون والمؤسسات المصرفية في الاعتبار ظروف السوق عند تقييم شروط القروض والائتمان.
مثال
لحساب معدل الامتصاص في العقارات، قم بقسمة العدد الإجمالي للمنازل المباعة في فترة زمنية محددة على العدد الإجمالي للمنازل المتاحة في ذلك السوق.
افترض أن هناك مدينة تحتوي على 1,000 منزل معروض حاليًا للبيع في السوق. إذا قام المشترون بشراء 100 منزل في شهر واحد، فإن معدّل الامتصاص هو 10% (100 منزل تم بيعها في الشهر مقسومة على 1,000 منزل متاح للبيع). وهذا يشير أيضًا إلى أن العرض من المنازل سينفد في غضون 10 أشهر (1,000 منزل مقسومة على 100 منزل يتم بيعها في الشهر).
قواعد جديدة لجمعية السماسرة الوطنية، من المتوقع أن تدخل حيز التنفيذ في يوليو 2024، قد تخفض العمولات للمشترين والبائعين للمنازل. إذا وافقت محكمة فدرالية على التغييرات، ستنتهي العمولة القياسية البالغة 6% ولن يكون على البائعين تقديم تعويض للمشترين المحتملين ووكلائهم. ستطلب NAR أيضًا من الوسطاء الدخول في اتفاقيات مكتوبة مع مشترينهم لمساعدة المستهلكين على فهم الخدمات التي سيتم تقديمها، وبأي تكلفة.
ماذا يعني ارتفاع معدل الامتصاص؟
معدّل الامتصاص العالي يعني أن نسبة أكبر من المنازل يتم شراؤها. بينما معدّل الامتصاص المنخفض يعني أن نسبة أقل من المنازل يتم شراؤها. تُستخدم هذه المعلومات من قبل وكلاء العقارات والمؤسسات المالية والمقيمين، حيث أن المعدّل الذي يتم به شراء المنازل يؤثر على قيمة المنزل وسعره.
كيف ينطبق معدل الامتصاص على المحاسبة؟
في المحاسبة، يُعتبر معدل الامتصاص هو الطريقة التي تستخدمها الشركات لحساب وتوزيع نفقات التكاليف العامة. هذه هي التكاليف المرتبطة بتقديم السلع والخدمات لعملائها، على الرغم من أن هذه النفقات لا يمكن تتبعها مباشرة إلى المنتجات النهائية. لذلك، يُطلق عليه أيضًا معدل امتصاص التكاليف العامة.
كيف يتم حساب معدّل الامتصاص الشهري؟
لتحديد معدل الامتصاص الشهري، قم بأخذ العدد الإجمالي للمنازل المباعة في السوق وقسمه على 12. ثم، قسّم هذا المتوسط الشهري لعدد المنازل المباعة على العدد الإجمالي للمنازل المتاحة للبيع.
الخلاصة
يستخدم الوكلاء العقاريون معدل الامتصاص لتحديد عدد المنازل المباعة في منطقة معينة في أي وقت. يمكن لهؤلاء المحترفين أيضًا استخدام المعدل لتحديد اتجاهات السوق. هذا المعدل مهم أيضًا لصناعة البناء للإشارة إلى متى يجب على المطورين البدء في الشراء.