ما هو Alt-A؟
تُعتبر Alt-A تصنيفًا للرهن العقاري بملف مخاطر يقع بين الأساسي ودون الأساسي. يمكن اعتبارها عالية المخاطر بسبب عوامل التخصيص التي يقدمها المقرض. يميل هذا النوع من القروض إلى أن يكون أكثر تكلفة للمقترض، حيث قد يحمل معدلات فائدة و/أو رسوم أعلى.
النقاط الرئيسية
- عادةً ما يقع خطر المقترض من نوع Alt-A بين المقترضين من الدرجة الأولى (prime) والمقترضين من الدرجة الثانية (subprime).
- كانت قروض Alt-A شائعة خلال الأزمة المالية 2007-2008 وشهدت تحسينات منذ ذلك الحين، بفضل لوائح دود-فرانك وتحسن الاقتصاد.
- عادةً ما تحتوي قروض Alt-A على نسب أعلى من القرض إلى القيمة (LTV) ونسب الدين إلى الدخل (DTI) ودفعات أولى أقل مقارنة بالقروض الرئيسية، مما يجعلها تحمل مخاطر أعلى وبالتالي معدلات فائدة أعلى.
فهم Alt-A
تُعتبر قروض Alt-A بشكل عام جزءًا من تنويع إدارة المخاطر لدى المقرضين. تاريخيًا، كانت هذه القروض معروفة بمستويات عالية من التخلف عن السداد، وكانت حالات التخلف عن السداد الواسعة النطاق لها عاملًا رئيسيًا أدى إلى الأزمة المالية 2007-2008.
خصائص الرهن العقاري Alt-A
تتميز قروض Alt-A عن أنواع القروض العقارية الأخرى بعدة أشياء. على سبيل المثال، تشير القروض المطابقة إلى القروض العقارية التي تتوافق مع المعايير العقارية المقبولة عمومًا. القروض المدعومة من الحكومة مؤمنة بالثقة والائتمان الكامل للحكومة الفيدرالية. يمكن أن تكون القروض التقليدية مطابقة أو غير مطابقة. في الوقت نفسه، قروض وزارة الزراعة الأمريكية (USDA)، قروض إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، وقروض وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية (VA) هي جميعها أنواع من القروض المدعومة من الحكومة.
يمثل قرض الرهن العقاري Alt-A بديلاً لهذه الأنواع من القروض. وبالتالي، فإنها تشترك في بعض الخصائص الفريدة:
- قد يتمكن المقترضون من التأهل بدخول أقل، أو قد تكون هناك متطلبات وثائقية أقل.
- قد تتم الموافقة على القروض للمقترضين الذين لديهم نسب أعلى من الدين إلى الدخل (DTI).
بعبارة أخرى، فإن قروض Alt-A تكون أسهل للمقترضين للحصول عليها. ولكن هذا لا يجعلها بالضرورة خيار الرهن العقاري المثالي إذا كان المشتري غير قادر على تحمل الدفعات على المدى الطويل.
تقع قروض Alt-A بين جودة الائتمان الرئيسية وتحت الرئيسية، وقد شهدت تحسينات في كل من جودة وكمية الإصدار منذ الأزمة المالية 2007-2008.
مزايا وعيوب Alt-A
بينما أصبحت قروض Alt-A أقل انتشارًا في سوق الرهن العقاري، لا يزال هناك فئة من المقترضين الذين يختار المقرضون منحهم هذه القروض لأنهم مستعدون لتحمل المخاطر. بالإضافة إلى معايير التوثيق الأقل التي تم تناولها من خلال اللوائح الجديدة، كانت لهذه القروض أيضًا خصائص بديلة أخرى.
تشمل هذه الخصائص نسب قرض إلى قيمة (LTV) أعلى، ودفعات مقدمة منخفضة، ونسب عبء الدين إلى الدخل (DTI) أعلى. عادةً ما تكون نسب DTI أعلى من المعيار البالغ 36% وقد تتجاوز حتى 43%.
يمكن أن تساعد الخصائص البديلة بعض المقترضين الذين لديهم درجات ائتمانية أعلى ولكن دخل أقل في الحصول على قروض عقارية لشراء منزل. كما تستفيد المقرضون من هذه القروض لأنها تفرض معدلات فائدة أعلى ويمكن أن تساعد في زيادة الأرباح. بشكل عام، تظل قروض Alt-A ذات مخاطر أعلى من الرهون العقارية الرئيسية وتكون عرضة لارتفاع حالات التخلف عن السداد عندما يحدث تراجع اقتصادي.
التصنيف Alt-A مقابل Prime مقابل Subprime
تُعتبر الرهون العقارية من نوع Alt-A في فئة منفصلة عن الرهون العقارية الرئيسية والرهون العقارية ذات المخاطر العالية (subprime). تشير مصطلحات رئيسي، عالي المخاطر، وAlt-A بشكل أكبر إلى فئة المقترضين الذين تُعرض عليهم هذه القروض أكثر من القروض نفسها. على سبيل المثال، تُخصص قروض الرهن العقاري الرئيسية عادةً للمقترضين الذين لديهم أعلى درجات ائتمانية وأقل نسب دين إلى دخل (DTI). هؤلاء المقترضون هم الأكثر جدارة ائتمانية في نظر المقرضين ولديهم أقوى قدرة على سداد قرض الرهن العقاري.
يميل المقترضون من الفئة الفرعية إلى الحصول على درجات ائتمانية أقل بكثير، ودخول أقل، ونسب دين إلى دخل (DTI) أعلى. هؤلاء المقترضون يمثلون أعلى مخاطر للمقرضين لأن تاريخهم الائتماني السابق عادة ما يشير إلى أنهم واجهوا صعوبات في سداد الديون وإدارة الأموال من قبل. أما المقترضون من فئة Alt-A فهم في مكان ما بين الفئة الممتازة والفئة الفرعية من حيث مؤهلاتهم.
قد لا يكون لديهم أفضل درجات الائتمان، لكنهم ليسوا بالضرورة الأسوأ. وقد يكون لديهم دخل أعلى ولكن أيضًا نسب دين إلى دخل (DTI) أعلى. لا يتناسب المقترض من نوع Alt-A بشكل دقيق مع فئة القروض الممتازة أو القروض ذات المخاطر العالية، لأنه قد يكون قادرًا على التأهل للحصول على قرض عقاري متوافق ولكن هناك عامل أو عاملان يعيقان ذلك.
التدقيق في الرهن العقاري Alt-A
أحد المخاطر العالية المرتبطة بقروض Alt-A هو قلة توثيق القروض. كانت هذه الأنواع من القروض بارزة بشكل خاص قبل الأزمة المالية 2007-2008. قام مقرضو قروض Alt-A بإصدار هذه القروض دون توثيق كبير للدخل أو التحقق من توظيف المقترض. كانت قروض Alt-A عاملاً كبيرًا أدى إلى أزمة الرهن العقاري الثانوي، التي بلغت ذروتها في عام 2008، حيث تخلف العديد من المقترضين عن سداد قروض الرهن العقاري الخاصة بهم. ساعدت لوائح دود-فرانك، التي تم تنفيذها كرد فعل على تداعيات الأزمة، في تحسين نقاط الضعف في التوثيق والتحقق التي كانت شائعة قبل هذه القواعد الجديدة.
تتطلب لوائح دود-فرانك توثيقًا أكبر لجميع أنواع القروض (وخاصة الرهون العقارية). وقد وضعت التشريعات أحكامًا للرهون العقارية المؤهلة، وهي رهون عقارية عالية الجودة تفي بمعايير محددة وبالتالي تؤهل للحصول على معاملة خاصة في كل من الأسواق الأولية والثانوية.
من المؤهل للحصول على رهن عقاري من نوع Alt-A؟
قد يتمكن المقترضون الذين لديهم درجات ائتمانية أقل أو نسب دين إلى دخل (DTI) أعلى من التأهل للحصول على قرض رهن عقاري من نوع Alt-A. قد تكون هناك متطلبات وثائق أقل لهذا النوع من القروض، وقد يتم قبول نسب قرض إلى قيمة (LTV) أعلى أيضًا.
هل تُعتبر قروض Alt-A قروضًا دون المستوى؟
قروض Alt-A تقع في مكان ما بين القروض الممتازة والقروض ذات المخاطر العالية من حيث ما هو مطلوب للتأهل، ونوع المقترضين الذين تم تصميمها لهم، والمخاطر التي تنطوي عليها بالنسبة للمقرض.
ما هو مثال على قرض Alt-A؟
قد يكون قرض Alt-A هو القرض الذي يتطلب وثائق قليلة أو معدومة للحصول عليه، مثل قرض الدخل المعلن. يمكن أيضًا تصنيف القروض التي تسمح بتمويل 100% من العقار كقروض Alt-A. عند مقارنة قروض Alt-A، من المهم للمقترضين فهم التكلفة من حيث معدلات الفائدة والرسوم.