التنازل: ما هو، كيف يعمل، التطبيقات العملية

ما هو التحويل؟

الإقرار هو فعل منح السلطة أو الاختصاص لطرف ما حتى وإن لم تكن هناك حقوق قانونية موجودة. ينطبق هذا بشكل رئيسي على معاملات العقارات وقد يحدث عندما يعترف المستأجر بمالك جديد للعقار كمالك جديد له.

في حالة تغيير ملكية العقار التجاري، يتطلب بند الاعتراف في اتفاقية التبعية وعدم الإزعاج والاعتراف (SNDA) من المستأجر الاعتراف بالمالك الجديد كمالك للعقار والاستمرار في دفع الإيجار بغض النظر عما إذا كانت ملكية العقار تتغير من خلال بيع عادي أو حجز الرهن.

النقاط الرئيسية

• ينطبق مفهوم التحويل في الغالب على معاملات العقارات.
• يُقرّ "Attornment" بالعلاقة بين الأطراف في المعاملة.
• قد يحدث تحويل الالتزام عندما يستأجر المستأجر شقة ويتغير مالك المبنى إلى مالك جديد خلال فترة الإيجار.
• يغيّر اتفاق التنازل حقوق المالك الجديد فقط إذا تم توقيعه من قبل المستأجر.

فهم مفهوم التحويل

التحويل هو مصطلح يرتبط بشكل شائع بقوانين العقارات، ويهدف إلى الاعتراف بالعلاقة بين الأطراف في المعاملة.

على سبيل المثال، قد يحدث التحويل عندما يقوم المستأجر بتأجير شقة فقط ليتم تغيير المالك خلال فترة الإيجار. لا ينشئ اتفاق التحويل مجموعة جديدة من الحقوق للمالك إلا إذا قام المستأجر بتوقيعه. قد يتمكن المالك من استخدام رفض المستأجر للتوقيع كسبب للإخلاء.

تنص الفقرة في اتفاقية SNDA على أنه إذا تغيرت الملكية، فإن المالك الجديد يحل محل المالك السابق في عقد الإيجار ويتولى جميع حقوق ومسؤوليات المالك السابق. كما تنص الفقرة على أن المستأجرين يجب أن يستمروا في دفع الإيجار بغض النظر عن من يملك العقار.

التحويل في عقود الإيجار التجارية

غالبًا ما تحتوي عقود الإيجار التجارية على اتفاقية SNDA. هذه اتفاقية بين المستأجر والمالك تصف الحقوق المحددة لكل من المستأجر والمالك. قد توفر اتفاقية SNDA أيضًا معلومات عن أطراف ثالثة أخرى مثل مقرض المالك أو مشتري العقار. هناك ثلاثة أجزاء:

1. بند التبعية (S)
2. بند عدم الإزعاج (ND)
3. بند الإقرار (A)

الاعتراف في عقد الإيجار التجاري مشابه. تلزم فقرة الاعتراف في اتفاقية SNDA المستأجر بالاعتراف بالمالك الجديد للعقار كمالك له، بغض النظر عما إذا كان المالك الجديد قد حصل على العقار من خلال بيع عادي أو حجز عقاري. كما تتطلب الفقرة من المستأجر الاستمرار في دفع الإيجار للمالك الجديد لبقية مدة عقد الإيجار.

في بند التبعية في اتفاقية SNDA، يوافق المستأجر على جعل مصلحته في العقار تابعة لمصالح مقرض طرف ثالث. قد يرغب المالك في استخدام العقار التجاري كضمان للحصول على تمويل بعد الدخول في عقد إيجار مع مستأجر. لذلك، فإن معظم المقرضين سيطلبون من أي مستأجرين جعل مصالحهم في عقد الإيجار تابعة لمصلحة الرهن العقاري للمقرض. يمنح بند التبعية مقرض الطرف الثالث الخيار لإنهاء عقد الإيجار في حالة حجز تجاري.

يوفر بند أو اتفاقية عدم الإزعاج للمستأجر الحق في الاستمرار في شغل العقار المؤجر طالما أنهم لا يتخلفون عن السداد. يمكن للمستأجر تأجير العقار حتى بعد بيعه أو حجزه. يدعم بند عدم الإزعاج حقوق المستأجر في العقار حتى إذا لم يلتزم المالك بالتزامات الرهن العقاري وتم حجز العقار.