ما هو الرهن العقاري الشامل؟
يشير مصطلح الرهن العقاري الشامل إلى رهن عقاري واحد يغطي قطعتين أو أكثر من العقارات. يتم الاحتفاظ بالعقارات معًا كضمان للرهن العقاري، ولكن يمكن بيع القطع الفردية من العقارات دون سداد الرهن العقاري بالكامل.
تجعل الرهون العقارية الشاملة من السهل الحصول على تمويل لعدة عقارات بدلاً من الاضطرار إلى الحصول على العديد من الرهون العقارية.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري الشامل هو رهن عقاري واحد يغطي قطعتين أو أكثر من العقارات.
- يتم الاحتفاظ بالعقارات كضمان، ولكن يمكن بيع الممتلكات الفردية دون سداد الرهن العقاري بالكامل.
- غالبًا ما يستخدم المطورون والمستثمرون في العقارات والمضاربون الرهون العقارية الشاملة.
- إحدى الفوائد الرئيسية للرهن العقاري الشامل هي أنه يسمح للمقترض بالحصول على المزيد من السيولة النقدية - على سبيل المثال، يمكن لمالك العقار توفير التكاليف المرتبطة بتقديم طلبات وإغلاق عدة رهون عقارية.
- تشمل العيوب المرتبطة بالرهن العقاري الشامل تكاليف أعلى في المتوسط مقارنة بالرهن العقاري التقليدي.
لمن تكون الرهون العقارية الشاملة؟
الرهن العقاري الشامل هو بديل رائع يمكن استخدامه لتمويل شراء عدة عقارات، خاصة للمطورين والمستثمرين في العقارات والمضاربين. الرهون العقارية الشاملة، التي تُعرف أيضًا بالقروض الشاملة، تُستخدم عادة لتغطية تكاليف شراء وتطوير الأراضي التي يخطط المقترضون لتقسيمها إلى قطع فردية. في العديد من الحالات، يحصل المقترضون على عقارات ضمن عملية شراء كبيرة ينوون بيعها كأجزاء فردية.
على سبيل المثال، قد يسعى المتداولون السريعون للحصول على قروض عقارية شاملة كوسيلة للتحرك بسرعة والاستفادة من الفرص التي يرونها في السوق. إذا حدد المستثمر عدة عقارات يرغب في شرائها وتجديدها وإعادة طرحها في السوق، فقد يوفر القرض العقاري الشامل مرونة أكبر لجعل هذه الإجراءات أكثر إمكانية.
قد تجعل بنود مثل هذا الرهن العقاري من الممكن إعادة بيع العقارات عندما يتقدم المشترون الجدد بشكل فردي. اعتمادًا على شروط الرهن العقاري الشامل، قد يكون من الضروري أو لا يكون من الضروري إعادة تمويل القرض عند بيع العقارات المنفصلة.
قد تسعى الشركات التي لديها مواقع متعددة ترغب في امتلاكها وتشغيلها إلى الحصول على قروض عقارية شاملة. يمكن أن ينطبق هذا على مطوري العقارات الذين يستثمرون في العقارات التجارية أو العقارات السكنية، مثل مباني الشقق أو المنازل متعددة العائلات.
تأتي معظم الرهون العقارية الشاملة مع شرط الإفراج. يحرر هذا الشرط المقترض من الجزء من القرض الذي تم سداده بالفعل. لذلك عندما يبيع المقترض قطعة من العقار المشمولة تحت القرض، يمكنهم استخدام هذه الأموال لشراء عقار آخر.
هذا أمر شائع بين المطورين الذين يقومون بتطوير الأراضي وبناء وبيع المنازل الجديدة. بمجرد بيع المنازل للجمهور، يمكن للمطورين استخدام الأموال لشراء قطع أراضٍ جديدة بدلاً من سداد القرض.
تأتي الرهون العقارية الشاملة مع بنود تحرير تسمح لهم ببيع العقارات واستخدام الأموال لشراء عقارات جديدة بدلاً من سداد القرض.
مزايا وعيوب الرهن العقاري الشامل
مزايا الرهون العقارية الشاملة
إحدى الفوائد الرئيسية للحصول على رهن شامل هي أنه يسمح للمقترض بالحصول على المزيد من النقد المتاح. على سبيل المثال، يمكن لمالك العقار توفير التكاليف المختلفة المرتبطة بتقديم طلبات وإغلاق عدة رهون عقارية. سيحتاج مالك العقار فقط إلى دفع مجموعة واحدة من الرسوم للرهن الشامل بدلاً من دفع رسوم منفصلة على كل عقار.
قد يستفيد الرهن العقاري الشامل أيضًا من الحصول على معدلات فائدة أفضل أو ببساطة يتم التفاوض عليه لتقديم شروط أكثر ملاءمة من الاضطرار إلى دفع قروض تم التفاوض عليها بشكل منفصل. يمكن أن يؤدي ذلك إلى تحرير المزيد من رأس المال إذا قلل من حجم الدفعات الشهرية، مما قد يوفر لهم المزيد من الموارد لشراء المزيد من الممتلكات.
عيوب الرهون العقارية الشاملة
ولكن هناك أيضًا عيوب لهذا النوع من التمويل. على سبيل المثال، التكاليف تميل إلى أن تكون أعلى من الرهن العقاري التقليدي. نظرًا لأن مبلغ القرض قد يكون أعلى بسبب عدد العقارات المعنية، فقد يطلب المقرض دفعة مقدمة أعلى لتأمين التمويل.
تميل شروط القرض أيضًا إلى أن تكون مختلفة عن قروض الرهن العقاري التقليدية. قد يطلب المقرضون من المقترض القيام بدفع مبلغ كبير في نهاية فترة القرض balloon payment. وهذا يعني أنهم قد يضطرون إلى سداد القرض بالكامل خلال فترة زمنية معينة.
إذا تخلف المالك عن السداد على عقار واحد، فقد لا يقتصر التأثير على ذلك العقار فقط. في الواقع، قد يؤدي ذلك إلى حدوث وضع يسمح للمقرض بالسعي للسيطرة على جميع مجموعة العقارات التي يغطيها الرهن العقاري.