ما هو صندوق الاستثمار العقاري الأسير؟
صندوق الاستثمار العقاري المملوك بالكامل هو ببساطة صندوق استثمار عقاري (REIT) يكون مملوكًا بشكل رئيسي من قبل شركة واحدة.
قد تجد الشركة التي تمتلك عقارات مرتبطة بأعمالها أنه من المفيد تجميع هذه العقارات في صندوق استثمار عقاري (REIT) للحصول على الامتيازات الضريبية الخاصة. يمكن استخدام هذه الاستراتيجية لتخفيف الضرائب من قبل تجار التجزئة والبنوك التي لديها العديد من المتاجر أو الفروع.
النقاط الرئيسية
- يعتبر "صندوق الاستثمار العقاري المملوك" أي صندوق استثمار عقاري (REIT) يمتلك فيه شركة واحدة حصة ملكية تزيد عن 50%.
- عادةً ما تكون صناديق الاستثمار العقاري (REITs) التابعة مملوكة لشركات أخرى.
- بصفتها صناديق استثمار عقارية (REITs)، تستفيد صناديق الاستثمار العقارية المملوكة بالكامل من جميع المزايا الضريبية لصندوق الاستثمار العقاري القياسي.
- بشكل شامل، يمكن أن يكون حساب الصندوق الاستثماري العقاري (REIT) التابع معقدًا بالنسبة للشركة الأم والشركة التابعة للصندوق الاستثماري العقاري.
- يجب على المحاسبين والمتخصصين في الضرائب التأكد من الامتثال الكامل لجميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولاية التي تشمل صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة.
فهم صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة
يمكن إنشاء صندوق استثمار عقاري مملوك للاستفادة من الإعفاءات الضريبية التي يقدمها صندوق الاستثمار العقاري (REIT). قد تختار الشركات تطوير أو الحصول على ملكية مسيطرة في صندوق استثمار عقاري للحصول على وضع المملوكية. يتم تعريف الوضع المسيطر أو المملوك على أنه أكثر من 50% من حصة الملكية التصويتية في صندوق الاستثمار العقاري.
الشركات التي تنشئ صندوق استثمار عقاري خاص (REIT) لإدارة ممتلكاتها العقارية الخاصة ستقوم عادةً بتصنيفها إما كصناديق استثمار عقاري للإيجار أو كصناديق استثمار عقاري للرهن العقاري. صناديق استثمار عقاري للرهن العقاري (mREITs) توفر رأس مال الرهن العقاري مقابل وعد بدخل متبادل، وهو غالبًا ما يكون أساس إيرادات صندوق الاستثمار العقاري. قد تستخدم الشركات أيضًا صناديق استثمار عقاري خاصة عن طريق نقل العقارات إلى صندوق استثمار عقاري، ثم تأجير العقارات من تلك الصناديق.
صناديق الاستثمار العقاري (Real Estate Investment Trusts)
صندوق الاستثمار العقاري المملوك (Captive REIT) هو صندوق استثمار عقاري يتمتع بملكية مسيطرة من قبل شركة واحدة. بالإضافة إلى ذلك، فإن صناديق الاستثمار العقاري المملوكة هي ببساطة صناديق استثمار عقاري. يمكن تصنيف الكيان كصندوق استثمار عقاري إذا استوفى متطلبات معينة من دائرة الإيرادات الداخلية وقانون الإيرادات الداخلية، العنوان 26. يمكن أن تكون صناديق الاستثمار العقاري عبارة عن صناديق ائتمان أو جمعيات أو شركات، ولكن بغض النظر عن ذلك، يجب أن تختار جميعها أن تُفرض عليها الضرائب كشركات.
يسمح قانون الإيرادات الداخلية لجميع صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بتوزيع جميع دخلها على المساهمين الخاصين بها. وهذا يجعل صناديق الاستثمار العقاري مشابهة للشراكات بموجب قانون الضرائب، حيث إن الشراكات عادةً لا تحقق دخلًا وتوزع جميع دخلها من خلال نموذج K-1.
يجب أن تفي صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بعدة متطلبات لتكون مؤهلة للحصول على خصومات الضرائب على توزيع الدخل التي تميز صناديق الاستثمار العقاري بشكل عام. على وجه التحديد، يجب أن تفي الشركة بالمتطلبات التالية لتكون مؤهلة كصندوق استثمار عقاري (REIT):
- خاضع للضريبة كشركة
- دفع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة في شكل توزيعات أرباح للمساهمين كل عام.
- يجب أن يتم الحصول على ما لا يقل عن 75% من الدخل الإجمالي من الإيجارات، أو الفوائد على الرهون العقارية التي تمول العقارات، أو مبيعات العقارات.
- استثمر ما لا يقل عن 75% من إجمالي الأصول في العقارات أو النقد أو سندات الخزانة الأمريكية.
- يجب أن يكون لديها على الأقل 100 مساهم (قد تقوم الشركات المسيطرة بتسمية التنفيذيين كمساهمين لتلبية هذا المتطلب)
إذا استوفت الكيان متطلبات صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، يجب عليه دفع ما لا يقل عن 90% من دخله للمساهمين، وبالتالي يُسمح له بأخذ توزيع الدخل كخصم. أي رصيد متبقٍ بعد التوزيع المطلوب يخضع للضريبة بمعدل ضريبة الشركات الضروري.
المحاسبة الفرعية
تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري المملوكة (Captive REITs) شركات تابعة، وبالتالي يجب حساب ملكيتها بطريقة ما في البيانات المالية للشركة الأم. بشكل عام، هناك ثلاث طرق لحساب الشركات التابعة وملكية الشركات التابعة في البيانات المالية للشركة الأم. يمكن للشركات تقديم بيانات مالية موحدة، أو قد تحسب الملكية إما من خلال طريقة حقوق الملكية أو طريقة التكلفة.
تحت المبادئ المحاسبية المقبولة عمومًا (GAAP)، تمتلك الشركات خيار إنشاء بيانات مالية موحدة تدمج جميع جوانب البيانات المالية للشركة التابعة إذا كانت الشركة الأم تمتلك أكثر من 50% من حقوق الملكية. عادةً، لا يكون من المفيد أو المناسب للشركة الأم تضمين صندوق الاستثمار العقاري المملوك بالكامل في تقارير البيانات المالية الموحدة. وذلك بسبب الفوائد الضريبية التي يحصل عليها صندوق الاستثمار العقاري المملوك بالكامل بمفرده، والتي غالبًا ما تكون السبب في إنشائه. لذلك، يتم عادةً حساب ملكية صندوق الاستثمار العقاري المملوك بالكامل في البيانات المالية للشركة الأم إما من خلال طريقة حقوق الملكية أو طريقة التكلفة.
فوائد ضريبية لصناديق الاستثمار العقاري المملوكة بالكامل
يمكن أن تكون هناك العديد من الفوائد الضريبية المرتبطة بضرائب صناديق الاستثمار العقاري (REIT) المحتجزة. يتم مناقشة الضرائب الفيدرالية لصناديق الاستثمار العقاري في قانون الإيرادات الداخلية العنوان 26، ولكن قد يكون لدى الولايات أيضًا قواعدها الضريبية الخاصة بصناديق الاستثمار العقاري التي يمكن أن تزيد أو تقلل من الفوائد الضريبية.
بشكل عام، يمكن للشركة الأم لصندوق الاستثمار العقاري المملوك (captive REIT) خصم تكاليف الإيجار أو مدفوعات الرهن العقاري التي تدفعها لصندوق الاستثمار العقاري المملوك، مما يقلل من الدخل الخاضع للضريبة. هذا ليس بالضرورة فائدة كبيرة لأنه عادة ما يتم خصم هذه النفقات على أي حال. ومع ذلك، يمكن أن يخلق بعض المزايا المفيدة في معالجة المدفوعات، وما إلى ذلك. واحدة من أكبر المزايا هي أن الشركة الأم تتلقى جزءًا من توزيع الأرباح من صندوق الاستثمار العقاري المملوك، والذي يمكن أن يخضع للضريبة بمعدل أقل.
يستفيد صندوق الاستثمار العقاري (REIT) الخاص بجميع المزايا الضريبية المرتبطة بوضعه كصندوق استثمار عقاري. يمكنه خصم 90% أو أكثر من دخله الذي يوزعه على المساهمين. كما يدفع معدل الضريبة الفيدرالية على الشركات على أي دخل متبقٍ.
القوانين التي تحكم صناديق الاستثمار العقاري المغلقة
نظرًا لأن الشركات التابعة لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) الخاصة يمكن أن توفر عدة مزايا، فهناك بعض الأحكام الفيدرالية والولائية التي تستهدفها. بشكل عام، تُعرّف معظم التشريعات "الخاصة" على أنها السيطرة على ملكية بنسبة 50%. تتطلب القوانين الفيدرالية أن تكون أي معالجات عادلة ومتوافقة مع تقييمات الممتلكات والمفاوضات على أساس مبدأ "المسافة العادلة".
بعض الولايات لديها متطلبات خاصة بها. في بعض الحالات، هناك قيود قد تقضي على تكتيكات تجنب الضرائب بشكل شامل. بشكل عام، يجب على المحاسبين والمهنيين الضريبيين التأكد من أن صناديق الاستثمار العقاري الأسيرة والمحاسبة الخاصة بها تتوافق مع جميع القوانين الفيدرالية وقوانين الولايات.
لماذا قد تقوم شركة بتشكيل صندوق استثمار عقاري مملوك (Captive REIT)؟
تمنح صناديق الاستثمار العقاري (REITs) مزايا ضريبية معينة، ولذلك قد تسعى الشركة إلى الحصول على حصة مسيطرة في صندوق استثمار عقاري للاستفادة من تلك المزايا. كما يمكن أن يسمح صندوق الاستثمار العقاري التابع لشركة ما بالتحكم وإدارة العقارات التي تمتلكها بالفعل بشكل أسهل.
لماذا يتم التدقيق في صناديق الاستثمار العقاري المملوكة من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية؟
لأنه يمكن أن يكون استراتيجية لتقليل الضرائب، فإن المحاسبة عن REIT المحتجزة بشكل صحيح ووفقًا لإرشادات الضرائب على مستوى الولاية والمستوى الفيدرالي أمر مهم. علاوة على ذلك، نظرًا لأن هذه الكيانات غالبًا ما تكون مُنظمة كشركات تابعة، فإن هناك حاجة إلى طبقات إضافية من الاعتبارات الضريبية. نظرًا لاستخدام REIT المحتجزة سابقًا لتجنب الضرائب على مستوى الولاية أو المستوى الفيدرالي، فإنها غالبًا ما تكون موضع تدقيق.
ما هو صندوق الاستثمار العقاري غير المقيد؟
صندوق الاستثمار العقاري غير المقيد هو الذي لا يُعرّف على أنه مقيد؛ أي أنه لا يمتلك مساهمًا واحدًا يملك الأغلبية.