خيار تحويل ARM: ما هو وكيف يعمل

ما هو خيار تحويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟

خيار تحويل ARM هو بند مرتبط ببعض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) الذي يسمح للمقترض بتحويل سعر الفائدة المتغير إلى سعر ثابت خلال فترة زمنية معينة أو في تواريخ مستقبلية محددة.

النقاط الرئيسية

• خيار تحويل ARM هو بند في الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، يسمح للمقترض بتحويل السعر المتغير إلى سعر فائدة ثابت لبقية مدة القرض.
• يتم تسويق الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs) كوسيلة للاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة وعادةً ما تتضمن شروطًا وقيودًا محددة.
• عادةً ما يفرض المقرضون رسومًا لتحويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM) إلى رهن عقاري بسعر ثابت، بالإضافة إلى هامش أكبر للرهن العقاري ذو السعر المتغير خلال الفترة المتغيرة.

كيف تعمل خيارات تحويل ARM

يُطلق على الرهن العقاري ذو السعر المتغير مع خيار التحويل اسم الرهن العقاري القابل للتحويل. تم تقديم الرهون العقارية القابلة للتحويل في أوائل الثمانينيات، وظهرت خلال فترة كانت فيها معدلات الفائدة الثابتة تتجاوز العشرة بالمائة. كانت النظرية هي أنه نظرًا لأن معدلات الفائدة كانت تاريخيًا غير مرجح أن ترتفع كثيرًا (ما لم يحدث تضخم استثنائي)، فإن المقترضين من الرهون العقارية القابلة للتحويل يمكنهم بشكل أساسي المراهنة على احتمال أكبر لانخفاض المعدلات في المستقبل.

ومع ذلك، كانت القروض العقارية القابلة للتحويل المبكرة مكلفة للغاية وتحتوي على قيود مرهقة. وعلى الرغم من أنها أصبحت أكثر تنافسية، إلا أن خيار التحويل ليس مجانيًا حتى اليوم. عادةً ما يكون للقرض العقاري القابل للتعديل (ARM) مع خيار التحويل معدل هامش أعلى للقرض العقاري القابل للتعديل ARM margin (وبالتالي، معدل فائدة مفهرس بالكامل أعلى fully indexed interest rate) أو تكاليف أعلى من القروض العقارية القابلة للتعديل بدون خيار التحويل.

إيجابيات وسلبيات خيار تحويل الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)

قد يقول البعض إن الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs) مع خيارات التحويل تقدم أفضل ما في عالمي أسعار الفائدة: فرصة التحرك مع معدلات السوق ولكن أيضًا تثبيت معدل ثابت.

الميزة الرئيسية تأتي إذا كان هناك انخفاض في معدلات الفائدة في الأفق. يوفر القرض القابل للتحويل بمعدل فائدة متغير (ARM) طريقة للاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة وتثبيتها في وقت مبكر من عمر القرض.

عادةً ما تكون خيار التحويل متاحًا خلال السنوات من الأولى إلى الخامسة من مدة الرهن العقاري.

ومع ذلك، فإن القدرة على تحويل المعدل لها عيوبها، حيث تجبر المقترض على مراقبة أسعار الفائدة وتوقع مسارها، وهو أمر لا يفعله حتى المحترفون الماليون دائمًا بشكل موثوق. بالإضافة إلى ذلك، قد يضطر المقترضون إلى التحرك بسرعة لأن سعر الفائدة الثابت الجديد يتم تحديده بناءً على أدنى معدل خلال أسبوع من قرارك النهائي للتحويل.

أيضًا، قد يبدو اختيار معدل فائدة أقل وكأنه قرار بديهي، لكن الأرقام لا تتوافق دائمًا، خاصةً لأنك يجب أن تدفع رسوم تحويل. المعدل الثابت الذي يتم تحويل القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) إليه يعتمد عادةً على معدل الفائدة العام في السوق في وقت التحويل بالإضافة إلى نسبة معينة. إذا كانت تكاليف إعادة التمويل المستقبلية تُقدّر بأنها أقل من إجمالي تكاليف خيار التحويل، فإن خيار التحويل لا يكون اقتصاديًا. سيكون من الأفضل للمقترض أن يختار قرضًا ذو فائدة متغيرة تقليدي مع نية إعادة التمويل إلى معدل فائدة ثابت في تاريخ مستقبلي.

أيضًا، فإن المعدل الثابت الذي تحصل عليه بعد التحويل سيكون عادةً أعلى قليلاً من المعدل الأولي للقرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM)، خاصة إذا كنت قد حصلت على معدل teaser rate منخفض. لتحليل الجوانب الاقتصادية لخيار التحويل، يجب على المقترضين جمع تكلفة القرض ذو الفائدة المتغيرة القابل للتحويل (معدل فائدة أولي أعلى و/أو تكاليف قرض أعلى من القروض ذات الفائدة المتغيرة العادية) بالإضافة إلى تكلفة التحويل الفعلي إلى معدل ثابت. ثم، قارن هذا المجموع بتكاليف إعادة التمويل إلى معدل فائدة ثابت في تاريخ مستقبلي.

متى يتم استخدام تحويل ARM

إذا بدا أن هناك انخفاض حاد في معدلات الفائدة وشيك - إذا كان من المحتمل أن يقوم الاحتياطي الفيدرالي (Fed) بخفض معدل الأموال الفيدرالية، على سبيل المثال - فقد يكون الوقت مناسبًا لتحويل قرضك ذو الفائدة المتغيرة (ARM). يقوم الاحتياطي الفيدرالي بتحديد هذا المعدل ثماني مرات في السنة؛ إذا كان ذلك ممكنًا، يمكنك الانتظار لبضعة أشهر لمعرفة ما إذا كان هناك اتجاه لخفض المعدلات. بطبيعة الحال، سترغب في تثبيت المعدل عندما تكون معدلات الفائدة في أدنى مستوياتها.

سترغب أيضًا في مقارنة معدل الفائدة العام مع معدل الفائدة التمهيدي لقرضك—إذا كنت لا تزال في المرحلة الأخيرة—ومع الوقت الذي سيتم فيه إعادة ضبط معدل الفائدة على القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM).

بالإضافة إلى اتجاهات معدلات الفائدة، فكر في وضعك الشخصي وما إذا كان السعر الثابت منطقيًا بالنسبة لك. إذا كان المقترض يخطط للبقاء في المنزل لفترة قصيرة، فقد ينتقل قبل إعادة ضبط معدل الفائدة، مما يجعل من الأقل فائدة دفع تكلفة التحويل. ومع ذلك، إذا كنت تعتقد أنك ستبقى في السكن لفترة طويلة، فقد يكون التحويل منطقيًا.

تذكر أن المقترضين يُسمح لهم عمومًا بتفعيل بند خيار التحويل الخاص بهم خلال السنوات الخمس الأولى من رهنهم العقاري، لذا تأكد من أن أي تحركات تتزامن مع هذا الإطار الزمني. قبل التفكير في رهن عقاري قابل للتحويل، تأكد من البحث عن المقرضين العقاريين للعثور على شخص لديه خبرة في الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs).

اعتبارات خاصة

توجد أيضًا خيارات التحويل في وثائق التأمين. يشير خيار التحويل، في سياق صناعة التأمين، إلى بند يسمح لحامل الوثيقة بتغيير وثيقة التأمين على الحياة المؤقتة إلى وثيقة تأمين على الحياة الكاملة. ممارسة مثل هذا الخيار في معظم الحالات ستترتب عليه تكاليف إضافية لحامل الوثيقة. علاوة على ذلك، قد يكون هناك فترة زمنية محددة يمكن خلالها طلب هذا التحويل. قد يختار حامل الوثيقة التحويل لضمان التغطية بعد انتهاء حدود وثيقة التأمين المؤقتة التي وقعوا عليها في الأصل.

تحت بوليصة الحياة الكاملة، قد لا يضطرون أيضًا إلى تقديم دليل على أنهم في صحة جيدة أو الموافقة على الفحوصات الطبية. يمكن أن يكون الحصول على تأمين حياة مؤقت مع بند خيار التحويل بديلاً عن دفع بوليصة الحياة الكاملة من البداية، والتي ستشمل أقساطًا أعلى بكثير يجب على حامل البوليصة دفعها.

قد يكون التحويل ضروريًا أيضًا إذا كان الفرد مشمولًا بتأمين جماعي من خلال صاحب العمل، وبعد الانفصال عن الشركة، يرغب في تحويل البوليصة التي كان يدفعها إلى بوليصة تأمين حياة فردية.

يمكن أيضًا العثور على خيارات التحويل في التأمين الصحي—على سبيل المثال، مع خيارات لحامل الوثيقة لتغيير تغطية الرعاية الحرجة من بوليصة قياسية إلى واحدة متخصصة في الرعاية طويلة الأمد في المرافق الخاصة.

كيف يعمل الرهن العقاري القابل للتحويل؟

الرهن العقاري القابل للتحويل، والمعروف رسميًا باسم الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، هو نوع من الرهن العقاري الذي يمكن للمقترضين تحويله إلى رهن عقاري بسعر ثابت في وقت لاحق (عادةً خلال السنوات الخمس الأولى من القرض). يعكس سعر الفائدة الثابت الجديد الأسواق السائدة بالإضافة إلى نسبة مئوية. عادةً ما يفرض المقرضون رسومًا لتحويل أو تبديل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر ثابت.

لماذا قد ترغب في اتفاقية رهن عقاري قابلة للتحويل؟

بغض النظر عن سعر الفائدة الأولي، يمنح الرهن العقاري القابل للتحويل المقترض الخيار لتثبيت سعر فائدة أكثر ملاءمة. من خلال السماح بالتحويل من سعر فائدة متغير إلى سعر ثابت، يتيح الرهن العقاري القابل للتحويل للمقترضين الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة. كما يمكنهم تجنب إعادة تمويل قرضهم، على الرغم من أنهم يدفعون رسوم تحويل.

ما هو العيب في قرض الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)؟

من عيوب الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو أن سعر الفائدة يمكن أن يتغير بعد الفترة الأولية. بمعنى آخر، إذا ارتفعت أسعار الفائدة في السوق، فقد يتم إعادة ضبط سعر الفائدة على الرهن العقاري الخاص بك ليصبح أعلى بكثير من السعر الأولي.

الخلاصة

تحتوي بعض الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل على خيار تحويل ARM، وهي ميزة تم تقديمها في أوائل الثمانينيات. تتيح هذه الفقرة للمقترض تحويل سعر الفائدة المتغير إلى سعر ثابت خلال فترة زمنية معينة. يتيح ذلك للمقترض الاستفادة من انخفاض أسعار الفائدة. تحتوي الفقرة عادةً على شروط وقيود. على سبيل المثال، يقوم المقرضون عادةً بفرض رسوم لتحويل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر ثابت، بالإضافة إلى زيادة هامش ARM خلال فترة التغير.

عندما تكون معدلات الفائدة منخفضة، تكون القروض العقارية ذات معدلات الفائدة المتغيرة (ARMs) مع خيارات التحويل أقل جاذبية. ومع ذلك، إذا ظهرت التضخم ونتج عنه ارتفاع في معدلات الفائدة، فقد تبدو هذه القروض أكثر جاذبية.