ما هو الرهن العقاري القابل للتحويل (Convertible ARM)؟
الرهن العقاري القابل للتحويل هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح للمقترض بالتحويل إلى رهن عقاري بسعر ثابت بعد فترة محددة. يتم تسويق الرهون العقارية القابلة للتحويل كوسيلة للاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة وعادة ما تتضمن شروطًا محددة. عادةً ما تفرض المؤسسة المالية رسومًا لتحويل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر ثابت.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري القابل للتحويل (Convertible ARM) هو قرض عقاري ذو معدل فائدة متغير يمكن تحويله إلى معدل ثابت بعد فترة أولية معينة.
- تعتبر القروض العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs) مفيدة إذا كانت معدلات الفائدة في انخفاض. إذا كانت معدلات الفائدة في ارتفاع، فإن فائدة القرض العقاري القابل للتحويل تضيع.
- عادةً ما يبدأ الرهن العقاري القابل للتحويل بمعدل تمهيدي يكون أقل من المعدلات القياسية، ولكنه يرتفع بعد فترة زمنية معينة وفقًا لمؤشر بالإضافة إلى هامش.
- بعد التحويل إلى معدل ثابت، سيكون المعدل الجديد بالتأكيد أعلى مما كان يدفعه صاحب المنزل تحت معدل العرض الترويجي.
كيف تعمل الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs)
عند التقدم للحصول على رهن عقاري، هناك مجموعة متنوعة من الأنواع للاختيار من بينها، وعادة ما تعتمد على كيفية تحديد سعر الفائدة طوال مدة الرهن العقاري. الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs) هي مزيج من نوعين من الرهون العقارية: رهن عقاري تقليدي بسعر فائدة ثابت لمدة 30 عامًا والرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). يمنح الرهن العقاري ذو السعر الثابت المقترض الأمان بمعرفة أن دفعاته الشهرية لن تتغير أبدًا، حتى إذا ارتفعت الأسعار، وهو نهج محافظ وآمن. مع مرور الوقت، تنخفض الدفعات بشكل فعّال بالنسبة للتضخم.
يبدأ القرض ذو الفائدة المتغيرة (ARM) بمعدل تمهيدي منخفض جدًا يُعرف باسم معدل الجذب، ولكن بعد فترة محددة (عادةً خمس سنوات)، يتم تعديل المعدل وفقًا لمؤشر، مثل معدل التمويل المضمون لليلة واحدة (SOFR)، بالإضافة إلى هامش. يتم تعديل المعدل عادةً كل ستة أشهر ويمكن أن يرتفع أو ينخفض (ضمن الحدود الموضحة في العقد).
مع الرهن العقاري القابل للتحويل، يبدأ القرض مثل قرض بمعدل فائدة متغير لمدة 30 عامًا، أي بمعدل تمهيدي أقل من المتوسط السوقي. ومع ذلك، يمكن للمقترض التحويل إلى معدل ثابت خلال فترة محددة، غالبًا بعد السنة الأولى ولكن قبل السنة الخامسة. عادةً ما يكون معدل الفائدة الجديد هو أدنى معدل معروض خلال الأيام السبعة قبل التثبيت. وبالتالي، إذا انخفضت معدلات الفائدة، يمكن للمقترض الحصول على معدل ثابت أقل مما كان يمكن أن يحصل عليه في البداية.
تاريخ الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs)
تم تقديم الرهون العقارية القابلة للتحويل (ARMs) في أوائل الثمانينيات، وظهرت خلال فترة كانت فيها معدلات الفائدة الثابتة ذات أرقام مزدوجة. نظرًا لأن معدلات الفائدة بدت غير مرجحة، تاريخيًا، أن ترتفع أكثر (باستثناء التضخم الاستثنائي)، كان بإمكان المقترضين من الرهون العقارية القابلة للتحويل (ARMs) المراهنة بشكل كبير على احتمال انخفاض المعدلات في المستقبل.
كانت القروض العقارية القابلة للتحويل في البداية مكلفة وتحتوي على قيود مرهقة. ومع ذلك، في أواخر الثمانينيات، بدأت المؤسسات المدعومة من الحكومة مثل فاني ماي وفريدي ماك في شراء القروض العقارية القابلة للتحويل في السوق الثانوية. نظرًا لأن معظم البنوك التجارية تبيع قروضها العقارية في السوق الثانوية، فإن قبول القروض العقارية القابلة للتحويل من قبل هاتين المؤسستين العملاقتين أدى إلى توسعها السريع. وبدورها، جلبت المنافسة رسومًا أقل وشروطًا أقل تقييدًا.
العيوب في الرهون العقارية القابلة للتحويل (Convertible ARMs)
العيب الرئيسي في الرهن العقاري القابل للتحويل (Convertible ARM) هو أنه يجبر المقترض على مراقبة معدلات الفائدة والتنبؤ بالتغيرات المستقبلية، وهو أمر لا يمكن حتى للخبراء القيام به بشكل موثوق. أيضًا، تكون معدلات الفائدة على الرهون العقارية القابلة للتحويل - سواء كانت المعدل التمهيدي أو المعدل الثابت لاحقًا - عادةً أعلى قليلاً من معدلات السوق.
وفي حين أن المقترضين لا يدفعون تكاليف الإغلاق عند تحويل الرهن العقاري، فإن المقرضين يفرضون رسومًا. وفي الوقت نفسه، إذا ارتفعت معدلات الفائدة خلال فترة المقدمة، فإن فائدة الرهن العقاري القابل للتحويل تضيع. وأخيرًا، فإن الدفعة الشهرية بعد التحويل ستكون بالتأكيد أعلى مما كان يدفعه صاحب المنزل بموجب معدل الترويج، وإن كان مع الأمان في أنها ستبقى ثابتة.
ما هي رسوم تحويل القرض؟
تُعتبر بند التحويل شرطًا ضمن قرض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) الذي يسمح للمقترض بالتحويل من ARM إلى رهن عقاري بسعر ثابت. في مقابل هذا الخيار، يقوم مقرض الرهن العقاري بفرض رسوم إذا قمت بالتحويل. وعلى الرغم من أن رسوم التحويل عادة ما تكون بضع مئات من الدولارات - وهي أقل بكثير من تكاليف الإغلاق التي تتحملها إذا كنت ستعيد تمويل الرهن العقاري - إلا أنها تضيف إلى التكلفة الإجمالية لقرضك.
هل يمكنك التحويل من رهن عقاري بمعدل فائدة متغير إلى رهن عقاري بمعدل فائدة ثابت؟
يمكن التحويل من رهن عقاري ذو معدل فائدة متغير (ARM) إلى رهن عقاري ذو معدل فائدة ثابت بعدة طرق:
- إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو رهن عقاري قابل للتحويل (ARM)، فإنه يحتوي على بند يسمح لك بالتبديل. بشكل عام، يجب عليك ممارسة هذا الخيار في وقت مبكر من فترة القرض - عادةً خلال السنوات الخمس الأولى. من المحتمل أن تتحمل رسومًا للقيام بذلك.
- الطريقة الأخرى للتغيير هي إعادة تمويل الرهن العقاري - بشكل أساسي، تأخذ رهنًا عقاريًا جديدًا (هذه المرة بسعر فائدة ثابت) وتستخدمه لسداد الرهن الحالي (ذو السعر القابل للتعديل). التحول من رهن عقاري ذو سعر فائدة قابل للتعديل إلى رهن عقاري بسعر فائدة ثابت هو أحد الأسباب الأكثر شيوعًا التي تجعل الناس يختارون إعادة التمويل.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل 2/28؟
يحتوي قرض الرهن العقاري 2/28 ARM على معدل ثابت خلال أول سنتين من الرهن العقاري، ثم يتم تعديل المعدل وفقًا لشروط الرهن العقاري خلال السنوات الـ 28 المتبقية. لذا، بطريقة ما، يتحول هذا النوع من الرهن العقاري من معدل ثابت إلى معدل قابل للتعديل في وقت محدد، ولكنه لا يحتوي على بند تحويل مثل الرهن العقاري القابل للتحويل النموذجي. غالبًا ما يكون المعدل الثابت الأولي في قرض 2/28 ARM هو معدل تشجيعي أقل من القيمة السوقية. قد يكون هذا النوع من الرهن العقاري جذابًا إذا كنت ستستفيد من دفعة أقل خلال أول سنتين، ولكن الخطر يكمن في أن الدفعات الشهرية قد ترتفع بسرعة إذا ارتفعت المعدلات.
الخلاصة
يتم تسويق الرهن العقاري القابل للتحويل كوسيلة للاستفادة من انخفاض معدلات الفائدة، وهو عبارة عن رهن عقاري ذو معدل فائدة متغير (ARM) يمنح المقترض الخيار للتحويل إلى رهن عقاري ذو معدل فائدة ثابت بعد فترة زمنية محددة. عادةً ما تتضمن هذه الرهون العقارية شروطًا محددة، وتقوم المؤسسة المالية عادةً بفرض رسوم إذا اختار المقترض تحويل الرهن العقاري ذو معدل الفائدة المتغير إلى رهن عقاري ذو معدل فائدة ثابت.
أحد عيوب الرهون العقارية القابلة للتحويل (convertible ARMs) هو أن المقترض يجب أن يراقب أسعار الفائدة ويتنبأ بالتغيرات المستقبلية، وهو أمر لا يستطيع حتى الخبراء القيام به. سيلاحظ المقترضون فائدة في الرهن العقاري القابل للتحويل إذا انخفضت أسعار الفائدة. أما إذا ارتفعت أسعار الفائدة، فإن الفائدة من الرهن العقاري القابل للتحويل تضيع.