ما هو الإبطال؟
التسديد المسبق هو بند في العقد يلغي السند أو القرض في الميزانية العمومية عندما يخصص المقترض نقدًا أو سندات كافية لخدمة الدين. يقوم المقترض بتخصيص النقد لسداد السندات؛ وبالتالي، فإن الدين المستحق والنقد يعوضان بعضهما البعض في الميزانية العمومية ولا يحتاجان إلى تسجيل.
فهم عملية الإبطال
بالمعنى الأوسع، يُعتبر الإبطال أي شرط يُلغي الاتفاقية التي يحتويها. يتضمن الشرط متطلبات مختلفة يجب تلبيتها، غالبًا من قبل المشتري، قبل أن يُطلب من البائع التخلي عن مصلحته في ملكية معينة. يتضمن الإبطال قيام المقترض بتخصيص أموال كافية، غالبًا نقدًا وسندات، لتغطية ديونه المرتبطة. يعمل هذا كوسيلة لجعل التزام الدين لاغيًا وباطلاً دون خطر عقوبات السداد المبكر. نظرًا لأن المبالغ المستحقة والمبالغ المخصصة تتعادل، فإنها تُزال وظيفيًا من الميزانية العمومية حيث أن مراقبة الحسابات عادة ما تكون غير ضرورية.
مثال على الإبطال
يُستخدم مفهوم الإبطال في مجال شراء العقارات التجارية. على عكس الرهون العقارية المنزلية، قد تحتوي القروض التجارية على عقوبات كبيرة للسداد المبكر بسبب الالتزامات تجاه حاملي السندات الذين لديهم حصة في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري التجاري (CMBS) التي تحتوي على القرض. يمكن أن يكون السداد المبكر مشكلة في هذه الحالات لأن المستثمرين يتوقعون عددًا معينًا من دفعات الفائدة لتوليد الإيرادات. إذا قام المقترض بالسداد مبكرًا، فإنهم يفقدون تلك الأموال المستقبلية، ولتجنب ذلك، تحتوي بعض السندات والقروض على عقوبة للسداد المبكر مكتوبة فيها. لتجنب العقوبات، ولكن لإتمام السداد المبكر بشكل فعّال، يمكن لمشتري العقار التجاري بناء محفظة بقيمة مساوية للالتزامات المتبقية. الأوراق المالية الأكثر شيوعًا داخل هذه المحافظ هي السندات عالية الجودة التي تحقق عائدًا يغطي معدل الفائدة المرتبط بالقرض. يتيح هذا البناء لحاملي السندات الاستمرار في تلقي الدفعات ويسمح للمقترض بسداد القرض بشكل فعّال مبكرًا.
إنشاء حسابات الإبطال
تُعتبر عملية الإبطال عمومًا معقدة ونادرًا ما يقوم بها المقترض بمفرده. غالبًا ما يكون من الضروري الاستعانة بمجموعة متنوعة من المحامين والخبراء الماليين لضمان هيكلة المحفظة بشكل صحيح وتلبية احتياجات الصندوق لتعويض الدين المستحق. هذا مشابه لـ مطابقة الالتزامات التي يستخدمها خبراء صناديق التقاعد، حيث يتطابق تدفق الدخل المستقبلي المرتبط بالأوراق المالية الحالية مع المدفوعات المستقبلية التي يجب القيام بها.
بند الإبطال
كجزء من اتفاقية الرهن العقاري، تمنح بند الإبطال (defeasance clause) المقترض الحق في تأمين الملكية أو الصك للعقار بمجرد سداد الدين بالكامل. قبل ذلك الوقت، تمتلك المؤسسة المالية التي تدعم القرض جميع الحقوق في الملكية، حيث تعمل كضمان للدين المرتبط.
ترتيبات مشابهة توجد أيضًا مع مجموعة متنوعة من المشتريات الكبيرة الممولة. يشمل ذلك معظم قروض السيارات. بمجرد سداد الدين بالكامل، تقوم شركة التمويل بإنهاء اهتمامها بالممتلكات وتقوم بعد ذلك بتحرير الممتلكات للمشتري.