ما هو قرض الوقف؟
كان قرض الوقف نوعًا من الرهن العقاري الذي يسمح للمقترض بدفع الفائدة فقط كل شهر. تم استخدام قروض الوقف في المملكة المتحدة. كانت تسمح للمقترضين بإجراء استثمارات منتظمة في خطة وقف أو ادخار تنضج عند استحقاق الرهن العقاري. كانت الأموال في هذا الوقف تُستخدم لسداد الرصيد الأساسي للرهن العقاري. كانت هذه القروض تُقدم عادةً من قبل المقرضين بينما كانت تُدار الأوقاف من قبل شركات التأمين. تم إيقافها من قبل الحكومة الفيدرالية.
النقاط الرئيسية
- كانت قروض الوقف عبارة عن رهون عقارية مقدمة للمستهلكين في المملكة المتحدة.
- كانوا يطلبون دفعات فوائد فقط إلى جانب الأقساط المدفوعة لصناديق الاستثمار (التي تنمو بمرور الوقت)، والتي كانت تُستخدم لسداد رأس المال عند الاستحقاق.
- تم إيقاف قروض الوقف بعد إجراء تحقيق في عمليات البيع الخاطئة من قبل المشاركين في الصناعة.
كيف كانت تعمل قروض الوقف
كانت قروض الوقف أو الرهون العقارية الوقفية شائعة في المملكة المتحدة وكانت من بين الطرق الأكثر شعبية للمستهلكين لتمويل شراء منازلهم. كان هناك العديد من الفروق الدقيقة في هذه القروض، مما جعلها جذابة للغاية. في الواقع، كانت هذه القروض تجمع بين الرهن العقاري وسياسة التأمين. كما ذكر أعلاه، لم تعد هذه الأنواع من القروض متاحة.
إليك كيف كانت تعمل. كان المقترضون يأخذون رهنًا عقاريًا أو قرضًا سكنيًا مع المقرض ويطابقونه مع استثمار مع شركة تأمين. كانوا مطالبين بدفع الفوائد على الرهن العقاري ودفع الأقساط بانتظام لمصدر الوثيقة على الاستثمار. عند النضوج، كان رصيد الاستثمار يسدد كامل أصل الرهن العقاري عند استحقاقه.
على سبيل المثال، يقوم صاحب منزل لديه رهن عقاري بقيمة 150,000 دولار مع البنك بأخذ بوليصة تأمين استثماري لنفس المبلغ مع شركة تأمين، وكلاهما لهما تاريخ استحقاق بعد 25 عامًا. خلال فترة القرض، يقوم المقترض بدفع فوائد بقيمة 850 دولارًا (بسعر فائدة 6.8%) وأقساط شهرية بقيمة 250 دولارًا لشركة التأمين. إذا ظلت الأسواق مستقرة وبلغت القيمة النقدية للاستثمار 150,000 دولار بعد 25 عامًا، يتم استخدامها لسداد الرهن العقاري.
فضل المستهلكون القروض المضمونة على الرهون العقارية التقليدية بسبب التكلفة الأقل المرتبطة بالدفعات التي تشمل الفائدة فقط. ولأن القرض المضمون كان غالبًا مرتبطًا بأداء السوق، كان هناك توقع (أو أمل) بأن تنمو أرباح الاستثمار لتصل على الأقل إلى قيمة الرهن العقاري لتسديده. أي مبلغ يتجاوز قيمة رصيد الأصل للرهن العقاري يذهب إلى المقترض. ولكن أي نقص كان يغطيه مالك المنزل.
يمكن للمستهلكين الذين يشعرون بأنهم تعرضوا لبيع خاطئ لسياسة استثمار مرتبطة برهن عقاري تقديم شكاوى إلى نظام تعويض الخدمات المالية. لكي يكونوا مؤهلين للحصول على تعويض، يجب أن يكون المقترضون قد خسروا أموالًا وتلقوا نصيحة من مستشار بعد 28 أغسطس 1988. تنطبق شروط معينة.
تاريخ القروض الوقفية
كانت قروض الوقف شائعة جدًا في منتصف الثمانينيات والتسعينيات. وفقًا للحكومة البريطانية، استخدم غالبية المقترضين هذه القروض أكثر من أي نوع آخر من الديون لتمويل منازلهم.
استخدم حوالي 83% من مالكي المنازل قروض الاستثمار في عام 1988. حوالي 23% من الرهون العقارية كانت مرتبطة بخطط الاستثمار في منتصف عام 2000. وقدّر المنظمون أن تسعة ملايين رهن عقاري كانت مرتبطة بخطط الاستثمار بحلول عام 1999.
علامات التحذير
تكلفتها المنخفضة والإمكانية لتحقيق عائد على الوقف جذبت العديد من المقترضين إلى هذه القروض حتى بدأ التضخم في التهام الأرباح. وفقًا للبرلمان البريطاني، "منذ عام 1982 لم يتجاوز التضخم 10% ولم يرتفع فوق 5% بعد عام 1991. في مثل هذه الظروف، انهارت العوائد الاسمية لسياسات الوقف بشكل متناسب."
الحوافز الضريبية المرتبطة بقروض الوقف توقفت أيضًا عن الوجود حيث أن القوانين الضريبية الجديدة كانت ضد المقترضين. أي إعفاء ضريبي مرتبط بالأقساط المدفوعة للوقف التي كان يحصل عليها المقترضون لم يعد ينطبق.
النقد والانهيار
غالبًا ما شجع المسؤولون في الصناعة، بما في ذلك المقرضون وشركات التأمين، المقترضين على الحصول على هذه القروض مع وعود بعوائد كبيرة من استثماراتهم. ولكنهم تعرضوا للانتقاد لعدم تحذير المستهلكين من أي مخاطر مرتبطة بها. على سبيل المثال، أدى انخفاض في أرباح الاستثمارات إلى ترك العديد من المقترضين مع نقص كانوا مسؤولين عنه عندما حان وقت سداد المبلغ الأساسي.
أدى مراجعة بيع المعاشات بشكل خاطئ إلى قيام الجهات التنظيمية المالية في المملكة المتحدة بمراجعة منتجات أخرى. بدأت هيئة الخدمات المالية تحقيقها في مارس 1999. على مدى عدة سنوات، اكتشف المنظمون "ممارسات بيع سيئة وسجلات غير كافية" بين مقدمي الخدمات.
تلقى المستثمرون إشعارات مع إعادة حساب الأداء المتوقع لأوقافهم. كانت هذه رسائل مشفرة بالألوان تحذر المستثمرين:
- أخضر: كانت الخطة تسير على الطريق الصحيح لتحقيق قيمة النضج المستهدفة.
- Amber: كانت هناك مخاطر قد تؤثر على قدرة الخطة على الوصول إلى هدفها بحلول تاريخ الاستحقاق.
نتيجة لذلك، توقف وجود سوق الرهون العقارية ذات العائد.
مزايا وعيوب قروض الوقف
المزايا
قدمت قروض الوقف العديد من الحوافز للمقترضين. كان من أبرزها الدفعات الشهرية الأقل نظرًا لأنهم كانوا يدفعون الفائدة فقط على القرض. هذا أعفاهم من عبء دفع مبالغ أكبر بكثير من الأصل والفائدة، مما أتاح لهم التركيز على قضايا مالية أخرى.
على الرغم من أنهم كانوا مطالبين بدفع أقساط لخططهم الادخارية أو خطط الادخار، إلا أن هذا المال كان لديه القدرة على النمو. في بعض الحالات، كان بإمكان المقترضين سداد رصيد الرهن العقاري عند الاستحقاق والاحتفاظ بأي مبلغ إضافي متبقي في خطتهم الادخارية.
عيوب
على الرغم من هذه الفوائد، كانت قروض الوقف أكثر خطورة من الرهون العقارية التقليدية. كان للوقف إمكانية فقدان القيمة أو التعرض لنمو سلبي بسبب تغير أسعار الفائدة حتى تصل إلى مرحلة النضج.
أي نقص ناتج عن انخفاض في قيمة الوقف ورصيد أصل القرض العقاري عند تاريخ الاستحقاق كان من مسؤولية المقترض. وبدون الموارد المالية لتغطية أي رصيد إضافي، ترك بعض أصحاب المنازل في ضائقة مالية.
الإيجابيات
مدفوعات الفائدة فقط
إمكانية الحصول على عائد من الوقف عند الاستحقاق
السلبيات
مشاريع محفوفة بالمخاطر
المقترضون المسؤولون عن العجز في الرهن العقاري عند الاستحقاق
كيف كانت تعمل الرهون العقارية ذات العائد؟
كانت قروض الرهن العقاري المرتبطة بالوقف عبارة عن قروض منزلية مرتبطة بأوقاف تقدمها شركات التأمين، حيث ينضج كلاهما في نفس الوقت. وافق المقترضون على دفع الفوائد فقط للمقرض العقاري وإيداع الأقساط في الأوقاف. كان لهذه الأدوات الاستثمارية القدرة على النمو بمرور الوقت. عند النضوج، يتم استخدام الأموال المستثمرة في الوقف لسداد الرصيد الأساسي. يمكن للمقترض إما الاحتفاظ بالفائض أو تغطية أي نقص.
هل لا يزال بإمكاني الحصول على رهن عقاري استثماري؟
لا. لم يعد سوق الرهون العقارية المرتبطة بالاستثمارات في المملكة المتحدة موجودًا بعد أن اكتشف المنظمون انتشار البيع الخاطئ من قبل مقدمي الخدمات. ولكن قد تتمكن من الحصول على خيارات الرهن العقاري بفائدة فقط من خلال المقرض الخاص بك. تأكد من البحث جيدًا للعثور على المنتج الذي يناسب احتياجاتك بشكل أفضل.
ما هي فضيحة الرهن العقاري بالوقف؟
بدأت الجهات التنظيمية المالية في التحقيق في قروض الرهن العقاري المرتبطة بالوقف في عام 1999 عندما ظهرت مشاكل في بيع المنتجات المتعلقة بالمعاشات التقاعدية. واكتشفوا انتشار عمليات البيع الخاطئة من قبل مقدمي الخدمات. وفي نتائجها، اكتشفت هيئة الخدمات المالية في المملكة المتحدة أن المقرضين وشركات التأمين لم يحذروا المستهلكين من المخاطر المحتملة لهذه القروض. بدلاً من تحذيرهم من إمكانية النمو السلبي، أشارت التقارير إلى أن العديد من البائعين كانوا يركزون فقط على إمكانية الحصول على عائد مالي في نهاية المدة.
الخلاصة
يحلم العديد من الأفراد بأن يصبحوا مالكي منازل. ولكن يمكن أن تكون التكلفة المرتبطة بشراء عقار مرهقة. كان لدى المستهلكين البريطانيين طوق نجاة: قرض التأمين. كانت هذه قروض عقارية مرتبطة بالتأمينات، مما يسمح لهم بدفع الفائدة فقط وإيداع أقساط في استثمار ينمو بمرور الوقت. عند الاستحقاق، كان من المفترض أن يغطي التأمين الرصيد الأساسي مع إمكانية دفع أرباح زائدة. ولكن وجد المنظمون أن مقدمي الخدمة باعوا هذه المنتجات بشكل خاطئ ولم يحذروا المستهلكين من المخاطر. ونتيجة لذلك، توقفت الرهون العقارية المرتبطة بالتأمين عن الوجود.