ما هي خيار التوسع؟
خيار التوسع هو خيار مدمج يسمح للشركة التي اشترت خيارًا حقيقيًا (وهو حق في اتخاذ إجراءات معينة) بتوسيع عملياتها في المستقبل بتكلفة قليلة أو بدون تكلفة. خيار التوسع، على عكس الخيارات التقليدية التي تستمد قيمتها من ورقة مالية أساسية، يستمد قيمته من المرونة التي يوفرها للشركة.
بمجرد أن تقوم الشركة بتنفيذ المرحلة الأولية من مشروع رأس المال، يمكن لخيار التوسع مساعدتهم في اتخاذ قرار بشأن المضي قدمًا في المشروع. فيما يتعلق بـالعقارات التجارية، توفر خيارات التوسع للمستأجرين إمكانية إضافة مساحة أكبر إلى أماكنهم المستأجرة. عادةً ما ينطبق هذا على مساحة مكتبية أو موقع تجاري حيث يسعى المستأجرون للتوسع في مساحة مجاورة.
النقاط الرئيسية
- خيار التوسع هو خيار مضمّن في عقد يسمح للشركة بتوسيع عملياتها في المستقبل بتكلفة قليلة أو بدون تكلفة.
- تمنح خيار التوسع إدارة الشركة الحق (ولكن ليس الالتزام) في متابعة الفرص التجارية، مثل توسيع مكاتب الشركة أو شراء معدات بسعر أقل من القيمة السوقية.
- إذا كانت الظروف الاقتصادية جيدة، غالبًا ما ستقوم الشركة بممارسة خيار التوسع.
- إذا كانت الشركة تواجه صعوبات مالية أو كان الاقتصاد يتراجع، فقد تقرر الشركة عدم ممارسة خيار التوسع أو تأجيله حتى تتحسن الظروف.
كيف تعمل خيار التوسع
غالبًا ما يحب مديرو الشركة الخيارات الحقيقية لأنها تمنح الإدارة الحق (ولكن ليس الالتزام) في متابعة الفرص التجارية أو الاستثمارات. تتيح هذه المرونة للإدارة تأجيل اتخاذ القرار النهائي حتى تتوفر لديهم جميع المعلومات المتعلقة بالظروف الاقتصادية والسوقية التي قد تؤثر على اختياراتهم. تُسمى هذه الخيارات بالخيارات الحقيقية لأنها تشير إلى الأصول الملموسة، مثل الممتلكات والمعدات والمباني والأراضي.
على سبيل المثال، إذا كانت الشركة غير متأكدة مما إذا كان منتجها الجديد الذي تم تقديمه سيكون ناجحًا في السوق أم لا، يمكنها شراء نوع من الخيارات الحقيقية يسمى خيار التوسع. سيسمح خيار التوسع للشركة بتقييم الظروف الاقتصادية في المستقبل وتحديد ما إذا كان من المربح الاستمرار في تطوير المنتج أم لا.
إذا كانت الشركة تتوقع في البداية إنتاج 1,000 وحدة على مدى خمس سنوات، فإن ممارسة خيار التوسع سيمكنها من شراء معدات إضافية لزيادة القدرة الإنتاجية بسعر أقل من القيمة السوقية. إذا كانت الظروف الاقتصادية جيدة وكان التوسع مرغوبًا، ستقوم الشركة بممارسة الخيار. وإلا، ستسمح بانتهاء صلاحية خيار التوسع.
يجب عدم الخلط بين خيار التوسع وعقد الخيارات، وهو مشتق يعتمد على قيمة ورقة مالية أساسية، مثل الأسهم.
كيف يتم تطبيق خيارات التوسع في العقارات
من منظور العقارات، عادةً ما تتضمن خيار التوسع قيودًا وشروطًا على أي جهود يبذلها المستأجر لاستخدام أوسع للعقار. على سبيل المثال، قد يتم فرض قيود زمنية على أي مشاريع توسع، مما يحد من المستأجر بفترة زمنية معينة لإكمال جهوده.
في مجمع مكاتب، على سبيل المثال، قد يرغب المستأجر في الحصول على مساحة أكبر لاستيعاب إضافات جديدة كبيرة إلى الموظفين. قد تنص بند التوسع في عقد الإيجار على أن المستأجر لديه فقط عدد معين من الأسابيع أو الأشهر ليقوم فرق البناء بتعديل داخل المبنى للسماح بخطة الطابق الموسعة. سيكون هناك شروط تحدد أي طرف - المالك أو المستأجر - هو المسؤول عن دفع تكاليف تحسينات عقد الإيجار. قد تتضمن شروط خيار التوسع أيضًا تغييرات في إيجار المستأجر لتعكس المساحة الأكبر التي سيشغلها المستأجر بمجرد اكتمال العمل.
قد تكون هناك أيضًا شروط تعتمد على ما إذا كان المستأجرون الآخرون قد سعوا بالفعل إلى خيار التوسع، مما قد يمنع الآخرين من السعي لزيادة مساحتهم. قد يرغب المستأجر أيضًا في بناء المزيد من المباني، وليس فقط المساحات المكتبية داخل مبنى، على عقار يملكه المالك. قد تكون خطط التوسع محدودة بالقرب من ميزات أخرى، وتركيبات، ومساحات المستأجر الموجودة بالفعل.
مزايا وعيوب خيارات التوسع
المزايا
بالنسبة للأعمال الصغيرة أو الشركات الناشئة، فإن خيار التوسع يمنحها القدرة على توسيع عملياتها الحالية بسرعة في المستقبل إذا دعت الحاجة لذلك. ومع ذلك، لا يوجد عقوبة مالية أو التزام بالقيام بالتوسع في المستقبل إذا قررت الشركة عدم القيام بذلك لأي سبب كان. يتيح خيار التوسع للإدارة تأجيل أو تأخير التوسع حتى يكون الوقت مناسبًا بناءً على ظروف العمل الخاصة بالشركة.
من منظور المالك، يمكن أن يكون تقديم خيار التوسع للمستأجر وسيلة فعّالة لجذبهم لتوقيع عقد إيجار طويل الأجل، خاصة خلال فترة الانكماش الاقتصادي. بدلاً من مواجهة معدّل شغور مرتفع وخسارة في الدخل، غالبًا ما يمنح مالكو العقارات التجارية تنازلات لا يحتاجون إليها خلال فترة ازدهار اقتصادي.
عيوب
التفاوض على خيار التوسع الذي يكون عادلاً للطرفين يمكن أن يكون معقدًا. على سبيل المثال، قد يكون من الصعب تحديد ما سيكون عليه الإيجار العادل في السوق في وقت ما في المستقبل للمساحة المقترحة للتوسع. ومع ذلك، من المهم تحديد الإيجار للمساحة المختارة خلال مرحلة التفاوض بدلاً من تركه حتى يقرر المستأجر ممارسة الخيار.
عيب آخر هو أن المالك سيحتاج إلى ترك مساحة شاغرة لاستيعاب احتمال أن يقوم المستأجر بممارسة الخيار والتوسع فيها. قد تكون تكلفة الحفاظ على المساحة المضافة إلى الدخل الإيجاري المفقود أكثر مما يمكن للمالك تحمله. في هذه الحالة، قد يكون لدى المستأجر حظ أفضل في التفاوض على خيار توسع ينص على أن للمستأجر "حق الرفض الأول" على أي مساحة تتاح في المبنى عندما ينتقل مستأجر آخر.