ما هو تحسين حق الانتفاع؟
يشير مصطلح تحسينات الإيجار إلى التغييرات التي تُجرى لتخصيص العقار المؤجر لتلبية الاحتياجات الخاصة لمستأجر معين. قد تشمل هذه التغييرات والتعديلات الطلاء، تركيب الفواصل، تغيير الأرضيات، أو تركيب تجهيزات إضاءة مخصصة. يمكن أن يقوم بهذه التحسينات المالك أو المستأجر، وقد يتحمل المستأجر تكاليفها.
النقاط الرئيسية
- التحسينات على العقار المؤجر هي تغييرات تُجرى على العقار المؤجر لتخصيصه وفقًا للاحتياجات الخاصة للمستأجر.
- قد يوافق الملاك على هذه التحسينات للمستأجرين الحاليين أو الجدد.
- قد يقوم المالك أو المستأجر بإجراء تحسينات على العقار المؤجر.
- يُعتبر الطلاء، وتركيب الفواصل أو التركيبات الضوئية المخصصة، وتغيير الأرضيات جميعها تحسينات على الممتلكات المؤجرة.
- لا تُعتبر التوسعات في المباني، والمصاعد والسلالم المتحركة، والأسقف، وأنظمة الحماية من الحرائق، وأنظمة الإنذار والأمان، وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) تحسينات على الممتلكات المؤجرة.
كيف تعمل تحسينات الإيجار
تُعرف تحسينات الإيجار عادةً بتحسينات المستأجر أو التعديلات الإنشائية. تُجرى هذه التغييرات عادةً من قبل مالكي العقارات التجارية وقد تُقدم لمستأجر حالي أو جديد. تُخصص أي تغييرات لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجر وتجعل المساحة أكثر جاذبية وإغراءً لهم.
بمجرد انتهاء عقد الإيجار، فإن التحسينات تعود عادةً إلى المالك، ما لم يُنص على خلاف ذلك في الاتفاقية. إذا كان بإمكان المستأجر أخذها، فيجب عليه إزالتها دون إلحاق أي ضرر بالممتلكات.
يجب أن تستوفي التغييرات معايير معينة لتُعتبر تحسينات على حق الانتفاع. يجب أن تُجرى التغييرات على الجزء الداخلي لتلبية الاحتياجات الخاصة للمستأجر، بما في ذلك أي من الأمور التالية:
- التعديلات الهيكلية
- تركيب حوائط جديدة وأرضيات جديدة
- تحديثات على أنظمة الإضاءة والكهرباء والتكنولوجيا
- إضافة غرف، مقصورات، فواصل
- الأرفف والأسطح المخصصة للطاولات
لا تُعتبر جميع التغييرات تحسينات على عقد الإيجار. التعديلات التي تُجرى لأحد المستأجرين لا تُعتبر مؤهلة للمستأجرين الآخرين، بما في ذلك جيرانهم. كما أن التجديدات الخارجية للمبنى، مثل تنسيق الحدائق أو إصلاحات مواقف السيارات أو الأسقف، لا تُعتبر مؤهلة أيضًا. حتى التعديلات الداخلية مثل الترقيات التي تُجرى على مصعد المبنى أو أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لا تُعتبر تحسينات على عقد الإيجار. وذلك لأنها لا تفيد مستأجرًا محددًا.
تُعتبر تحسينات الإيجار من الممتلكات المؤهلة للتحسين لأغراض الضرائب، إلى جانب تحسينات المباني، والممتلكات المؤهلة للمطاعم، والتحسينات المؤهلة للبيع بالتجزئة بموجب قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA) لعام 2017.
اعتبارات خاصة
تُستخدم تحسينات الإيجار لتخصيص وتغيير العقارات المؤجرة. يقوم الملاك بذلك لتلبية احتياجات المستأجرين. ولكن كيف يتعامل أصحاب المباني مع استهلاك هذه التحسينات؟ يعتمد ذلك بالكامل على طريقة المحاسبة:
يمكن للمالكين استهلاك تحسينات الإيجار على مدى 15 عامًا بموجب قانون الإيرادات الداخلية (IRC) تحت شروط معينة. تشمل هذه الشروط إجراء تحسينات:
- وفقًا لشروط عقد الإيجار
- بعد مرور أكثر من ثلاث سنوات على بدء استخدام المبنى في الخدمة.
- لا يقوم بتوسيع المبنى، أو تركيب مصاعد أو سلالم متحركة، أو تغيير الهيكل الداخلي له.
الأمور تختلف قليلاً وفقًا لـ المبادئ المحاسبية المقبولة عمومًا (GAAP). بموجب GAAP، يتم "إهلاك التحسينات على العقارات المؤجرة على مدى الأقصر بين العمر الافتراضي لتلك التحسينات وفترة الإيجار المتبقية."
أنواع تحسينات الإيجار
بدل تحسين المستأجر
هذا النوع من تحسينات حق الانتفاع يمنح المستأجر السلطة للإشراف على المشروع، مما يخفف العبء عن المالك خاصة إذا كانت العملية تستغرق وقتًا طويلاً. عادةً ما يضع المالك بنودًا في عقد الإيجار تغطي ميزانية تحسين بدل المستأجر.
عادةً ما يتم إدراج هذا كمبلغ إجمالي lump sum أو على أساس لكل قدم مربع. قد يقوم الملاك إما بدفع شركة التجديد/البناء مباشرة أو تعويض المستأجر مباشرة. إذا تجاوزت ميزانيات المشروع، يقوم المستأجر بتغطية الفرق.
خصم الإيجار
قد يعرض المالك على المستأجر خصومات على الإيجار مقابل تحسينات في العقار المؤجر. إذا تم تضمين هذا الخيار في عقد الإيجار، فقد يحصل المستأجر على نوع من تخفيض الإيجار، مثل شهر مجاني أو تخفيض الإيجار لفترات معينة خلال السنة.
يمكن للمستأجرين استخدام هذا لتوفير تكاليف التعديلات على المساحة. تمامًا كما هو الحال مع TIA، يشرف المستأجر على المشروع ويتحكم في تحسينات الإيجار. كما يكون المستأجر مسؤولاً إذا تجاوزت التكاليف الميزانية.
بناء مخصص قياسي
يُطلق على هذا الخيار أيضًا اسم "البناء الخارجي". في هذه الحالة، يقدم المالك حزمة تحسينات أو خيارات أخرى للمستأجر. عادةً ما يكون المالك هو الذي يدير المشروع، مما يتيح للمستأجر المزيد من الوقت للتركيز على أعماله.
في معظم الحالات، قد لا يحصل المستأجرون على التعديلات التي يرغبون فيها فعلاً لمساعدة أعمالهم على النمو. وإذا اختاروا إضافة تغييرات، يجب عليهم تغطية التكلفة الإضافية.
مشروع جاهز
هذا النوع من تحسينات حق الانتفاع يتم عادة في بداية عقد الإيجار. في معظم الحالات، يتم تقديم تقديرات التكلفة والخطط من قبل المستأجر بينما يكون المالك هو الذي يشرف ويدفع مقابل جميع الأعمال.
قواعد تحسينات الإيجار
في ديسمبر 2015، أقر الكونغرس الأمريكي قانون حماية الأمريكيين من زيادات الضرائب (PATH)، الذي عدّل ومدد العديد من الأحكام الضريبية المتعلقة بالاستهلاك، بما في ذلك تحسينات العقود الإيجارية. جعل القانون دائمًا بندًا لتوفير الضرائب يسمح باسترداد التكلفة بخط مستقيم لمدة 15 عامًا على تحسينات العقود الإيجارية المؤهلة. وفقًا لتلك الإرشادات:
- لم يُسمح لأصحاب العقارات والمستأجرين بأن يكونوا مرتبطين ببعضهم البعض.
- التحسينات تكون مؤهلة فقط إذا تم إجراؤها على الجزء الداخلي من المبنى مع شغل هذا المستأجر فقط للمساحة.
- كان من المطلوب إتمام تحسينات حق الانتفاع بعد ثلاث سنوات من بدء شغل المبنى لأول مرة للخدمة.
أدى تمرير قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA) في عام 2017 إلى تغيير الطريقة التي يمكن بها لأصحاب العقارات والمستأجرين المطالبة بالخصومات المتعلقة بتحسينات العقارات المؤجرة. قام القانون الجديد بتعديل بعض المتطلبات. لا تزال التحسينات يجب أن تتم في الجزء الداخلي من المبنى، مما يعني أن التوسعات في المباني والمصاعد والسلالم المتحركة والأسقف وأنظمة الحماية من الحرائق والإنذار والأمن وأنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) لا تزال غير مؤهلة.
لم يعد العقار المؤهل للتحسين يتطلب أن يكون الطرفان (الملاك والمستأجرون) غير مرتبطين. كما تم إلغاء شرط الثلاث سنوات، حيث ينص على أنه يمكن إجراء جميع التحسينات "بعد التاريخ الذي تم فيه وضع العقار في الخدمة لأول مرة"، وفقًا لـ خدمة الإيرادات الداخلية (IRS).
قانون المساعدة والإغاثة والأمن الاقتصادي بسبب فيروس كورونا (CARES) أجرى بعض التعديلات على الممتلكات المؤهلة للتحسين عندما تم تمريره في عام 2020. وضع القانون فترة استرداد لمدة 15 عامًا للممتلكات المؤهلة للتحسين (QIP) وسمح للمسجلين بالمطالبة بالاستهلاك للسنة الأولى لأي ممتلكات مؤهلة للتحسين.
المحاسبة عن تحسينات العقارات المؤجرة
لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بخصومات للتحسينات. ولكن، نظرًا لأن التحسينات تعتبر جزءًا من المبنى، فهي عرضة للاستهلاك. تسمح مصلحة الضرائب بخصومات الاستهلاك، طالما تم استيفاء هذه الشروط. يُسمح لأي شخص يقوم بالعمل بأخذ خصم الاستهلاك، سواء كان ذلك المالك أو المستأجر. زاد قانون تخفيضات الضرائب والوظائف (TCJA) الحد الأقصى المسموح به إلى مليون دولار من 500,000 دولار.
يقترح خبراء المحاسبة تسجيل أي تحسينات تُجرى وتقل عن حد رأس المال للشركة كمصروفات خلال نفس الفترة. إذا تجاوزت هذه التحسينات هذا المبلغ، فيجب أن يتم رأسملتها وإهلاكها على مدى فترة عقد الإيجار أو على مدى فترة أقصر من عمر التحسينات.
تحسينات الإيجار مقابل تحسينات المباني
بينما قد تكون تحسينات البناء فعالة، إلا أن تحسينات الإيجار تختلف بشكل واضح. ذلك لأنها تؤثر فقط على المساحة الخاصة بمستأجر معين. من ناحية أخرى، فإن تحسينات البناء تفيد الجميع في العقار وتغير بشكل عام الهيكل العام للمبنى نفسه.
تشمل أمثلة تحسينات المباني تركيب سقف جديد، تعبيد ممر السيارات و/أو موقف السيارات، إضافة موقف سيارات، تجديد الردهة، إضافة مصعد جديد أو إصلاح مصعد موجود، وتحديث نظام التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC). وبالتالي، تساعد تحسينات المباني في تمديد العمر الإجمالي للهيكل.
أمثلة على تحسينات الإيجار
قد يقوم الملاك بدفع تكاليف تحسينات عقد الإيجار لتشجيع المستأجرين على استئجار المساحات لفترات أطول من الزمن، خاصة في صناعة التجزئة. على سبيل المثال، يقوم صاحب عمل باستئجار مبنى لمتجره الخاص بأقراص الجولف. قد يختار المالك إضافة أربعة جدران إلى المنطقة المؤجرة لإنشاء عروض مدمجة ومساحات تخزين للأقراص. تُعتبر هذه التعديلات تحسينات على عقد الإيجار.
لنأخذ مثالاً آخر من قطاع التجزئة. قرر مالك المتجر "أ" استئجار مساحة من خلال الشركة "ب". المتجر يحتوي فقط على أربعة جدران ولا توجد أي مرافق أخرى. من خلال التفاوض على عقد الإيجار، توافق الشركة "ب" - المالك - على تركيب رفوف، ومنضدة خدمة لأجهزة الكاشير، ووحدة عرض بإضاءة خاصة قبل أن يفتح المتجر "أ" أبوابه.
ما هي أمثلة تحسينات حق الانتفاع؟
هناك العديد من أمثلة تحسينات حق الانتفاع. تحسينات حق الانتفاع هي أي شيء يفيد مستأجرًا معينًا، عادةً في عقار تجاري. يشمل ذلك الطلاء، إضافة جدران جديدة، تركيب رفوف عرض، تغيير الأرضيات والإضاءة، وإضافة مكاتب، وجدران، وفواصل.
من يدفع مقابل تحسينات حق الانتفاع؟
يقوم الملاك بتخصيص ميزانية ودفع تكاليف التحسينات من خلال تقديم بدل تحسينات للمستأجر أو من خلال خصومات على الإيجار. قد يقومون أيضًا بالدفع عن طريق تقديم حزمة من التعديلات للمستأجر يمكنه الاختيار منها. عادةً ما يكون المستأجر مسؤولاً عن أي تكاليف إضافية تتجاوز الميزانية.
هل تحسينات الإيجار قابلة للخصم الضريبي؟
لا يمكنك خصم تحسينات الإيجار. ولكن مصلحة الضرائب الأمريكية تسمح لأصحاب المباني بحساب استهلاكها لأن أي تحسينات تُجرى تُعتبر جزءًا من المبنى.
الخلاصة
التحسينات على العقارات المؤجرة هي تغييرات يقوم بها الملاك أو أصحاب العقارات أو المستأجرون لتجهيز أو صيانة أو إصلاح الوحدات المؤجرة لصالح مستأجر معين. يمكن أن تشمل هذه التحسينات الطلاء، والإصلاحات، والتحديثات، واستبدال التركيبات والأجهزة. لا يمكن لأصحاب العقارات خصم هذه النفقات من ضرائبهم مباشرة لأنها تعتبر تحسينات رأسمالية، ولكن مصلحة الضرائب الأمريكية تسمح لهم باحتسابها كمصروفات استهلاك على مدى الزمن.