ما هو الـ Gazunder؟
مصطلح "Gazunder" هو مصطلح عام يُستخدم في المملكة المتحدة عندما يقوم مشتري العقارات بتخفيض عرضه بعد الموافقة على سعر أعلى وقبل توقيع العقد مباشرة. تحدث حالات "Gazunder" عادةً عندما تكون الظروف في سوق الإسكان بشكل عام في صالح المشترين على حساب البائعين. وعلى الرغم من أن "Gazundering" ليس غير قانوني، إلا أن العديد من الناس يعتبرونه غير أخلاقي لأنه غالبًا ما يجبر البائعين على قبول السعر المنخفض بدلاً من الاحتفاظ بممتلكاتهم في سوق متراجع.
النقاط الرئيسية
- Gazunder هو مصطلح عام يُستخدم في المملكة المتحدة عندما يقوم مشتري العقارات بتخفيض عرضه على الرغم من أنه قد وافق بالفعل على سعر أعلى.
- يحدث "الغازندر" عادةً عندما يكون السوق ضعيفًا و/أو عندما يكون البائع في موقف ضعف.
- الغازندر ليس غير قانوني، لكن العديد من الناس يعتبرونه غير أخلاقي.
فهم مفهوم "Gazunders"
يُستخدم مصطلح "gazunder" في الأسواق المالية البريطانية، وغالبًا ما يُستخدم في صناعة العقارات. يشير "gazunder" إلى الشخص الذي يقدم عرضًا لشراء قطعة من العقار ويستقر عليه، ثم يقوم بتخفيض هذا العرض قبل توقيع أي عقود. يتم ذلك عادة عندما يكون سوق العقارات ضعيفًا بحيث يكون في صالح المشترين أكثر من البائعين.
يمكن أن يؤدي خفض السعر في اللحظة الأخيرة إلى مشاعر سلبية. ومع ذلك، فهي استراتيجية شائعة يستخدمها المشترون عندما يرغبون في التفاوض على سعر أقل. يتبنى مؤيدو خفض السعر في اللحظة الأخيرة وجهة النظر أنه بينما كانت الأسعار ترتفع، كان البائعون على استعداد تام لقبول عروض أعلى من مشترين آخرين حتى بعد الاتفاق على سعر البيع.
على الرغم من أنه يُعتبر غير أخلاقي ومضلل، إلا أنه لا يوجد قانون ضد خفض السعر بعد الاتفاق الأولي (gazundering). وهذا يجعله قانونيًا تمامًا. السبب في ذلك هو أن أي من الطرفين لا يوقع عقدًا عندما يقوم المشتري بخفض عرضه، حتى لو كان كلاهما قد اتفقا على سعر أعلى في الماضي. في الواقع، يعتبره بعض الناس تكتيكًا للتنمر، حيث يبدو أن المشتري يحاول استغلال البائع الذي قد يكون يائسًا أو تحت ضغط لبيع العقار.
لدى البائع عدة خيارات عندما يواجه انخفاض السعر من قبل المشتري:
الموافقة على عرض المشتري الذي يخفض السعر
تفاوض لتخفيضه
تجاهل خفض السعر في اللحظة الأخيرة واخاطر بأن ينسحب المشتري من الصفقة
الابتعاد تمامًا
إذا قرر البائع إلغاء الصفقة، فقد يضطر إلى بدء العملية من جديد مع مشترٍ جديد، وربما ينتظر حتى يتحرك السوق لصالحه. يمكن أن يكون هذا محفوفًا بالمخاطر، خاصة للبائعين الذين يرغبون في بيع ممتلكاتهم بسرعة. الاحتفاظ بالممتلكات لأي فترة زمنية قد يؤدي إلى زيادة تكاليف الاحتفاظ. لهذا السبب يمكن أن يكون "الخفض المفاجئ للسعر" فعالًا—إذ يمنح المشتري مزيدًا من النفوذ عندما لا يستطيع البائع شراء عقار آخر ويواجه نفقات إضافية.
ليس من غير المألوف أن يحدث خفض السعر في اللحظات الأخيرة قبل أيام قليلة من موعد تبادل العقود أو حتى في نفس اليوم المقرر لتبادل العقود.
لماذا يقوم الناس بخفض العرض في اللحظة الأخيرة؟
عادةً ما يقدم المشتري الذي يقوم بخفض السعر عرضه الأولي قريبًا من السعر المطلوب من قبل البائع. ثم، مع اقتراب يوم توقيع العقد (كلما كان ذلك لاحقًا كان أفضل، مما يمنح البائع الوقت للالتزام بشراء عقاره الجديد)، يطلب المشتري الذي يقوم بخفض السعر عادةً خصمًا—من 5% إلى 20% ليس أمرًا غير معتاد.
هناك عدد من الأسباب التي تجعل الناس يختارون المشاركة في عملية تخفيض السعر بعد الاتفاق الأولي (gazundering). على سبيل المثال:
- قد تمنح ظروف السوق ميزة للمشترين الذين يقدمون عروض أقل من السعر المتفق عليه (gazunders) على البائعين في السوق.
- قد يغير المشتري رأيه بشأن السعر وقد يلجأ إلى خفض السعر لإثناء البائع عن قبول عرضه.
- يبالغ المشتري في تقدير المبلغ الذي يمكنه تحمله أو التأهل للحصول على رهن عقاري.
- يكشف الاستطلاع أن قيمة العقار أقل من العرض المقدم.
- قد تكون هناك تأخيرات طويلة قد تترك المشترين في حالة من القلق.
يجب على المشترين الذين يخططون لخفض السعر في اللحظة الأخيرة التأكد من أن لديهم خطة بديلة في حال قرر البائعون الانسحاب من الصفقة. كما ينبغي عليهم استخدام وكلاء أو محامين يتم دفع أتعابهم فقط عند إتمام الصفقة. يجب أيضًا على المشترين الذين يخططون لخفض السعر عدم الإفصاح لأي طرف عن نيتهم في القيام بذلك.
جازأندر (Gazunder) مقابل جازأمب (Gazump)
الـ"Gazumping" هو عكس الـ"Gazundering". في حالة الـ"Gazumping"، يكون البائع هو الذي يمتلك القوة الأكبر في العلاقة.
يقوم البائع برفع سعر بيع العقار فوق العرض المتفق عليه سابقًا عندما تكون الصفقة قد بدأت بالفعل. كما هو الحال مع خفض السعر، يتم ذلك قبل توقيع أي عقود. قد يقوم البائع برفع السعر إذا كان يعتقد أن المشتري لا يزال ملتزمًا بالشراء حتى بسعر أعلى، أو إذا تلقى عروض منافسة ويمكنه الاعتماد على عرض آخر إذا انسحب المشتري الأول.
الغزندرنج والغزومبنج غير ممكنين في الولايات المتحدة، حيث يتم توقيع العقود التي تحدد سعر شراء العقار في بداية عملية المعاملة العقارية.
لماذا يقوم الناس بخفض العرض في اللحظة الأخيرة؟
يميل الناس إلى ممارسة "الغازندر" لعدة أسباب. قد يكون لدى المشترين قوة تفاوضية أكبر عندما تكون ظروف السوق في صالحهم. وبالتالي، قد يكون البائعون في وضع يائس لبيع العقارات وقد لا يكون لديهم خيار سوى قبول عروض أقل حتى لو تم تقديم عرض أعلى في البداية.
في حالات أخرى، قد يغير المشترون رأيهم، أو قد يدركون أنهم عرضوا أكثر مما يستطيعون تحمله، أو لأن مسحًا كشف أن قيمة العقار أقل من السعر الذي طلبه البائع.
ما هو عكس Gazundering؟
يحدث "Gazundering" عندما يقوم مشتري العقارات بتخفيض عرضه بعد الموافقة على سعر أعلى قبل توقيع أي عقود. العكس هو "Gazumping". في هذه الحالة، يكون البائع هو الطرف الذي يحاول تغيير السعر. بدلاً من خفض سعرهم، يحاول البائع في حالة "Gazumping" الحصول على المزيد من المال من المشتري عن طريق رفع السعر الذي هم مستعدون لقبوله.
هل ممارسة "الغازندرينغ" شائعة في الولايات المتحدة؟
الـ"Gazundering" ليس شائعًا في الولايات المتحدة. وذلك لأن العروض تُعتبر ملزمة قانونيًا. وهذا ينطبق بشكل خاص بمجرد فتح حساب الضمان.
الخلاصة
ليس من غير المألوف أن يتفاوض المشترون والبائعون مع بعضهم البعض للحصول على أفضل صفقة ممكنة. في المملكة المتحدة، قد يذهب مشترو العقارات خطوة أبعد من ذلك من خلال ممارسة "الخفض المفاجئ للسعر". هذه العملية تتضمن خفض سعر العرض بعد الموافقة في البداية على سعر أعلى. على الرغم من أنه قد يُعتبر خادعًا، إلا أن هذه الممارسة ليست غير قانونية نظرًا لعدم وجود عقد ملزم. يمكن للبائعين حماية أنفسهم من خلال العمل مع محترفين يضعون مصالحهم في المقام الأول، وتحديد أسعار واقعية، والشفافية بشأن القضايا المتعلقة بممتلكاتهم.