ما هو الحد الأقصى الصافي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي؟
الحد الصافي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي هو مقدار المال الذي يمكن للمقترض في الرهن العقاري العكسي أن يحصل عليه من القرض بمجرد إغلاقه بعد احتساب تكاليف الإغلاق. يمكن أن يعتمد الحد الصافي لرأس المال على عدة عوامل تتمحور حول قيمة حقوق الملكية في المنزل ومقدار الرسوم التي يدفعها المقترض مقدمًا.
النقاط الرئيسية
- الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكن للمقترض الحصول عليه من الرهن العقاري العكسي هو الحد الأقصى لصافي رأس المال للرهن العقاري العكسي بعد إغلاقه.
- قد يمنع حد صافي الرهن العقاري المنخفض للغاية المقترضين من الاستفادة الكاملة من كامل قيمة حقوق الملكية في منازلهم.
- الرهون العقارية العكسية متاحة فقط إذا كنت تبلغ من العمر 62 عامًا أو أكثر.
فهم حدود صافي رأس المال للقروض العقارية العكسية
الرهن العقاري العكسي متاح للأشخاص الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر. يُعرف أيضًا باسم الرهن العقاري لتحويل حقوق الملكية في المنزل (HECMs) عندما يكون مدعومًا من الحكومة الفيدرالية (وهو الحال بالنسبة لمعظمها)، حيث يسمح للمقترضين بالحصول على نقد مقابل حقوق الملكية في منازلهم دون الحاجة إلى دفعات شهرية. يقدم المقرضون أرصدة قروض رئيسية بناءً على القيمة المقدرة لمنزل المقترض، وقيمة حقوق الملكية الخاصة بهم، وعمر المقترض. اعتمادًا على شروط الرهن العقاري العكسي، يمكن صرف الأموال إما على شكل أقساط أو كمبلغ إجمالي.
معظم الرهون العقارية العكسية مدعومة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) وتدعمها وزارة الإسكان والتنمية الحضرية في الولايات المتحدة (HUD). يمكن للمقترضين المهتمين العثور على مقرض معتمد من FHA عبر الإنترنت على موقع HUD.
الرهن العقاري العكسي هو نوع بديل من الرهن العقاري الثاني حيث يتم استخدام ملكية المقترض كـ ضمان مؤمن. تتراكم الفائدة على مدى عمر القرض بمعدل فائدة محدد. والأهم من ذلك، يجب على المقترضين سداد القرض بالكامل إذا قاموا ببيع الملكية. كما يتطلب السداد الكامل للقرض إذا أدى الوفاة إلى ترك الملكية المؤمنة وأي أصول قابلة للرجوع إلى المقرض.
الحد الصافي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي هو المبلغ الصافي الذي يحصل عليه المقترض في قرض الرهن العقاري العكسي بعد خصم أي تكاليف ورسوم. غالبًا ما يكون الحد الصافي لرأس المال أعلى من الحد الأولي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي، وهو الحد الأقصى للمبلغ الذي يمكنك الحصول عليه في السنة الأولى.
تم تنفيذ لائحة لأول مرة في عام 2013 وضعت حدًا بنسبة 60% على مقدار الحد الأقصى الأولي الذي يمكن للمقترضين استلامه كعائدات من الرهن العقاري العكسي في السنة الأولى عند حصولهم على القرض.
اعتبارات خاصة
هناك العديد من التكاليف المرتبطة بقروض الرهن العكسي. تشمل التكاليف رسوم الإنشاء، والتأمين على الرهن العقاري المدفوع مقدماً (MIP)، ورسوم التقييم، وتأمين الملكية، ورسوم فحص المنزل. لدى إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) مواصفات مفصلة لحساب العروض الرئيسية، ويقتصر المقترضون على مبلغ معين طوال حياتهم.
تقدم الرهون العقارية العكسية عدة خيارات مخصصة للمقترض. ربما يكون الأكثر جاذبية هو أن المقترضين يمكنهم اختيار دفعة مقطوعة مع معدل فائدة ثابت. تتوفر أيضًا عدة خيارات مع معدلات متغيرة، بما في ذلك المدفوعات الشهرية وخطوط الائتمان. مع هذه الخيارات، يكون الحد الأقصى لصافي رأس المال المتاح للمقترض هو الرصيد الإجمالي المتاح بعد الرسوم.
يمكن أيضًا مقارنة الحد الأقصى الصافي لرأس المال مع الحد الأقصى الصافي الحالي لرأس المال. الحد الأقصى الصافي الحالي لرأس المال هو الرصيد المتجدد المتاح في حساب المقترض. في بداية القرض، سيكون الحد الأقصى الصافي لرأس المال والحد الأقصى الصافي الحالي لرأس المال متساويين.
إيجابيات وسلبيات حدود صافي رأس المال للقرض العقاري العكسي
فائدة كبيرة من حدود صافي رأس المال للقروض العقارية العكسية هي أنها تضمن أن يحتفظ مالكو المنازل بحصص ذات قيمة في منازلهم. بدون حصة، قد يسمح مالك العقار للعديد من الأجزاء غير الأساسية من المنزل بالتدهور، مفضلاً توفير المال للورثة. كما تساعد حدود صافي رأس المال للقروض العقارية العكسية المقرضين العقاريين في تجنب خسارة المال إذا انخفضت قيم العقارات.
من ناحية أخرى، يمكن أن تمنع حدود رأس المال الصافي المنخفضة بشكل مفرط للرهن العكسي مالكي المنازل الأكبر سناً من الاستفادة الكاملة من حقوق ملكية منازلهم. لنفترض، كما هو الحال غالباً، أنهم لا يستطيعون كسب دخل كبير بعد الآن. في هذه الحالة، قد يضطر هؤلاء الملاك إلى بيع منازلهم أو التخلي عن الإصلاحات غير الضرورية.
الإيجابيات
- يمكن أن يساعد مالكي المنازل في الحفاظ على حصة في منازلهم.
مساعدة المقرضين على تجنب خسارة الأموال خلال انخفاض قيم العقارات.
قد يتمكن المقترضون من تحمل تكاليف البقاء في منازلهم.
سلبيات
قد لا يحصل مالكو المنازل الأكبر سنًا على ما يكفي من حقوق الملكية من منازلهم.
فقط الأشخاص الذين يبلغون من العمر 62 عامًا أو أكثر يمكنهم الاستفادة من الرهن العقاري العكسي.
الرهون العقارية العكسية هي منتجات معقدة.
مثال على الحد الأقصى الصافي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي
لكي تكون مؤهلاً للحصول على رهن عقاري عكسي، يجب أن تكون في سن 62 أو أكبر وأن يكون لديك ما يكفي من حقوق الملكية في منزلك لجعله مربحًا ومتاحًا.
على سبيل المثال، لنفترض أن عائلة سميث تمتلك منزلاً بقيمة 300,000 دولار، وعامل الحد الرئيسي هو 0.50. قيمة منزلهم أقل من حد الإقراض، لذا فإن حد الإقراض لا يؤثر على الحساب. في هذه الحالة، الحد الرئيسي على الرهن العقاري العكسي الخاص بهم هو 150,000 دولار. هذا هو المبلغ الإجمالي الذي يمكنهم سحبه، وسيتعين عليهم دفع الرسوم، تكاليف الإغلاق، بقية الرهن العقاري الحالي الخاص بهم، وأي رهون على المنزل.
لنفترض أن كل هذه التكاليف تصل إلى 30,000 دولار. سيكون صافي المبلغ الرئيسي المتبقي 120,000 دولار. سيكون عليهم دفع 150,000 دولار على الرهن العقاري العكسي، وسيحصلون على 120,000 دولار إما في شكل خط ائتمان أو دفعة واحدة.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو HUD.
ما هو عامل الحد الرئيسي؟
عامل الحد الرئيسي هو مقدار النقد الذي يُمنح للمقترض بناءً على نسبة مئوية من قيمة منزله. يتأثر هذا العامل بأسعار الفائدة وعمر أصغر مقترض أو الزوج غير المقترض.
متى يجب سداد الرهن العقاري العكسي؟
عادةً ما يتم سداد قروض الرهن العقاري العكسي لسببين: إما أن يتوفى المقترض أو يقرر الانتقال وبيع منزله. إذا لم تواكب سداد تأمين أصحاب المنازل أو ضرائب الممتلكات، فقد تجد نفسك مضطرًا لسداد الرهن العقاري في وقت أقرب.
كيف تحسب الحد الأقصى لرأس المال في الرهن العقاري العكسي؟
يتم حساب الحد الأقصى للقرض العكسي باستخدام عمر أصغر مقترض أو الزوج المؤهل غير المقترض، ومبلغ المطالبة الأقصى، ومعدل الفائدة على القرض.
الخلاصة
الحد الأقصى الصافي لرأس المال في الرهن العقاري العكسي هو مقدار الأموال المتاحة للمقترضين بعد احتساب جميع الرسوم المرتبطة بالحصول على الرهن العقاري العكسي. يمكن للمقترضين الوصول إلى الحد الأقصى الصافي لرأس المال كجزء من مبلغ مقطوع، أو كمدفوعات مستمرة، أو كخط ائتمان، أو كمزيج من الثلاثة، وذلك حسب شروط الرهن العقاري العكسي. هناك إيجابيات وسلبيات للحصول على رهن عقاري عكسي، ولكن فائدة حاسمة لبعض كبار السن من أصحاب المنازل قد تكون القدرة على استخدام الأموال من الرهن العقاري العكسي للبقاء في منازلهم.