ما هي الرسوم غير المبررة؟
الرسوم غير المبررة هي سلسلة من الرسوم التي يفرضها المقرض عند إغلاق الرهن العقاري. غالبًا ما تكون هذه الرسوم غير متوقعة من قبل المقترض ولا يتم توضيحها بشكل واضح من قبل المقرض. يمكن أن يؤدي عامل المفاجأة هذا إلى الانطباع بأن هذه الرسوم مفرطة ومضافة إلى تكاليف الإغلاق الأخرى المشروعة دون سبب وجيه.
رسوم أخرى غير مرغوب فيها، وغالبًا ما تكون غير قانونية، يمكن العثور عليها في المنتجات المالية الاستهلاكية مثل قروض السيارات وحسابات الودائع، والأنشطة مثل خدمة قروض الطلاب. يركز هذا المقال على الرسوم غير المرغوب فيها في الرهون العقارية.
النقاط الرئيسية
- الرسوم الزائدة هي رسوم إضافية تُفرض على المقترض في مرحلة إغلاق الموافقة على الرهن العقاري.
- الرسوم التي تتكون منها الرسوم الزائدة تعتبر مفرطة، وليست بحسن نية، وتكون دائمًا غير متوقعة تقريبًا.
- يتم تضمين الرسوم الزائدة على الرهن العقاري في بيان التسوية HUD-1، الذي يسرد جميع الرسوم التي يجب على المقترض دفعها عند الإغلاق.
- يحق للمقترضين دائمًا الاعتراض على الرسوم الزائدة والتفاوض للحصول على تكاليف أكثر عدلاً، لكنهم غالبًا لا يفعلون ذلك، مما يؤدي إلى استفادة المقرضين من هذه الرسوم الزائدة.
- في عام 2015، قامت مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بإصلاح عملية إغلاق الرهن العقاري، بما في ذلك قاعدة تنص على أنه لا يمكن أن تزيد أي رسوم عن 10% من التقدير المقدم من المقرض.
فهم الرسوم غير المبررة
الرسوم الزائدة في الرهون العقارية هي جزء من التكاليف التي تظهر في كل بيان تسوية HUD-1. تقليديًا، كان هذا البيان نموذجًا مستقلًا يتطلب القانون الفيدرالي من المقرض تقديمه للمقترض عند الإغلاق. يحتوي على تفصيل دقيق لجميع التكاليف المرتبطة بالقرض.
قبل الإغلاق، في النقطة التي يتفق فيها الأطراف على شروط القرض ويبدؤون في التحضير للإغلاق، كان يتعين على المقرض تقديم تقدير حسن النية (GFE) لتلك التكاليف. في عام 2015، قامت مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بدمج هذه الوثائق في نموذج واحد، وهو الإفصاح عند الإغلاق.
الرسوم الإضافية غير المتوقعة تؤدي إلى زيادة تكلفة شراء المنزل وقد لا يتم تضمينها في التكاليف المتوقعة من قبل المشتري. في العديد من الحالات، قد يؤدي ذلك إلى تحميل المشتري أعباء مالية تصل إلى تكلفة نهائية لا يشعر بالراحة معها.
التكاليف المدرجة في نموذج HUD-1 تتراوح بين بنود أساسية مثل رسوم فحص المنزل ورسوم البحث عن العنوان إلى تكاليف أكثر إثارة للجدل التي يعتبرها البعض غير ضرورية. يمكن أن تحتوي المجموعة الأخيرة على بنود مثل رسوم إعداد الوثائق، رسوم تقديم الطلب، رسوم التمويل، رسوم التحقق من التوظيف، رسوم التسجيل، رسوم الترجمة، أو رسوم الاكتتاب الآلي.
يمكن أن تترك الرسوم الزائدة انطباعًا سيئًا بشأن عملية شراء المنزل التي ينبغي أن تكون لحظة سعيدة بشكل عام لمعظم الناس. كان لدى المقترض دائمًا الحق في تحدي هذه الرسوم والتفاوض عليها مع المقرض، لكن العديد من المقرضين وجدوا أنه من المربح افتراض أن المقترضين لن يتحدوا جميع هذه الرسوم.
نقّاد صناعة الرهن العقاري يجادلون أيضًا بأن المقرضين لا يلتزمون بمتطلبات حسن النية في تقدير النفقات الجيد (GFE) ويضيفون الرسوم بحرية إلى البيان النهائي HUD-1 التي لم تكن مدرجة في تقدير النفقات الجيد (GFE).
إصلاحات مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) في عملية الإغلاق
أدخلت إصلاحات مكتب حماية المستهلك المالي (CFPB) لعام 2015 على عملية الإغلاق تحسينات لم تقتصر فقط على تبسيط الأوراق المرتبطة بعملية الإغلاق، بل وضعت أيضًا قيودًا على الرسوم والتعديلات التي يمكن إجراؤها بعد تقديم تقدير النفقات الجيد (GFE) للمقترض.
أشار مكتب الحماية المالية للمستهلكين (CFPB) في تقريره الصادر في مارس 2023 حول الرسوم غير القانونية في الخدمات المالية الرسوم الزائدة إلى أن تلك الموجودة في الرهون العقارية يمكن أن تشمل رسوم التأخير المفرطة، وتكاليف إضافية لعمليات التفتيش على الممتلكات غير الضرورية للحسابات المتأخرة، وفشل في التنازل عن رسوم معينة خلال إجراءات تخفيف الخسائر.
جزء من هدف هذه التغييرات كان تقليل قدرة المقرضين على إضافة رسوم غير ضرورية قد يتجاهلها المقترضون. التغيير الرئيسي الذي أدخلته CFPB في هذه المجموعة الجديدة من القواعد هو تحديد الحد الأقصى للتضخم المسموح به للرسوم المدرجة في تقدير القرض، وهو المستند الذي كان يُعرف سابقًا باسم GFE.
بشكل عام، لا يمكن زيادة أي رسوم بأكثر من 10% من التقدير الأولي إلى البيان الختامي النهائي. إذا حدث تغيير كبير في ظروف القرض، يجب على المقرض السماح للمقترض بمراجعة تقدير إقراض جديد حيث قد لا تنطبق القيود التي حددها مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) بعد الآن.
الرسوم الزائدة الموجودة في الرهون العقارية ليست غير قانونية في الغالب. حتى مع جهود مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) لحماية المقترضين من ممارسات الإقراض الخادعة، يتحمل المقترض عبء فحص الرسوم التي تبدو غير ضرورية بعناية واستجوابها. دائمًا ما يكون هدف المقرض هو إغلاق الرهن العقاري حتى يتمكنوا من تحقيق الإيرادات. لذلك، هم عادة ما يكونون منفتحين على التفاوض لضمان إتمام الرهن العقاري.
ما هي بعض الرسوم الزائدة الموجودة في عقود الرهن العقاري؟
يمكن أن تشمل هذه العناصر رسوم إعداد الوثائق، رسوم تقديم الطلب، رسوم التمويل، رسوم التحقق من التوظيف، رسوم التسجيل، رسوم الترجمة، أو رسوم الاكتتاب الآلي.
أين يمكنني العثور على قائمة الرسوم المرتبطة برهني العقاري قبل الإغلاق؟
رسوم الرهن العقاري، التي يعتبر بعضها غير ضروري أو استغلالي من قبل المدافعين عن حقوق المستهلكين، هي جزء من التكاليف التي تظهر في كل بيان تسوية HUD-1. في الماضي، كان هذا البيان عبارة عن نموذج منفصل ومفصل كان القانون الفيدرالي يطلب من المقرض تقديمه للمقترض عند الإغلاق. منذ عام 2015، تم دمجه في الإفصاح عند الإغلاق.
هل يمكنني التفاوض لإزالة الرسوم غير الضرورية في الرهن العقاري الخاص بي؟
نعم، من الممكن أن تطلب من مقرض الرهن العقاري إزالة أو تعديل بعض هذه الرسوم خلال عملية الإغلاق. تذكر أنه، بصفتك المقترض، من الأفضل مراجعة الرسوم بعناية وطرح الأسئلة حول الرسوم في الرهن العقاري التي تبدو غير ضرورية.
الخلاصة
الرسوم الزائدة في الرهون العقارية هي رسوم متعددة يفرضها المقرض عند الإغلاق. قد تكون غير متوقعة من قبل المقترض وغير موضحة بشكل واضح من قبل المقرض. يمكن أن يؤدي عامل المفاجأة هذا إلى شعور المشتري بأن الرسوم مفرطة ومضافة إلى تكاليف الإغلاق الشرعية الأخرى دون سبب وجيه. يمكن العثور على أنواع أخرى من الرسوم الزائدة، وغالبًا ما تكون غير قانونية، ويمكن للمستهلكين التشكيك فيها عند الحصول على قروض السيارات أو حسابات الودائع أو خدمات قروض الطلاب.