ما هو القرض ذاتي السداد؟
القرض الذي يتم تسديده ذاتيًا هو القرض الذي تُدفع فيه الأقساط الدورية، والتي تتكون من كل من الأصل والفائدة، وفقًا لجدول زمني محدد مسبقًا، مما يضمن سداد القرض بالكامل بحلول نهاية المدة المتفق عليها.
تقوم دفعات القرض ذات السداد الذاتي بتقليل الرصيد المستحق للقرض تدريجياً مع مرور الوقت. يعني السداد أن جزءًا من كل دفعة يتم تطبيقه على الأصل—المبلغ الأصلي المقترض—والفائدة كل شهر. يعتبر القرض ذو السداد الذاتي الهيكل الافتراضي لقروض الرهن العقاري ما لم يُحدد خلاف ذلك.
النقاط الرئيسية
- القرض ذاتي السداد هو قرض يتكون من دفعات تشمل الأصل والفائدة، والتي إذا تم دفعها وفقًا لجدول زمني محدد مسبقًا، تضمن سداد القرض بالكامل بحلول نهاية مدته.
- عادةً ما تكون دفعات القروض ذاتية السداد هي جدول الدفع الافتراضي لقروض الرهن العقاري.
- القروض القابلة للسداد تخصص جزءًا من كل دفعة لسداد المبلغ الأساسي المقترض والفائدة لتلك الشهر.
كيف يعمل القرض ذاتي السداد
القروض العقارية التقليدية هي عادة قروض ذاتية السداد. مع هذه القروض ذات الفائدة الثابتة، يتم تخصيص جزء من كل دفعة للفائدة والرصيد المتبقي. يمكن أن يختلف المبلغ والنسبة المدفوعة للفائدة والأصل نظرًا لوجود العديد من أنواع القروض العقارية المتاحة مع هياكل دفع متنوعة.
عادةً ما يكون الرهن العقاري التقليدي قرضًا بسعر فائدة ثابت مع مبالغ دفعات شهرية ثابتة. يُعرف الجزء من كل دفعة الذي يُطبق على الفائدة والأصل مسبقًا. يمكن للمقترضين الاطلاع على جدول السداد أو جدول الدفعات للقرض لمعرفة كيف يتكون كل دفعة من الأصل والفائدة حتى يتم سداد القرض بالكامل في نهاية مدته.
بعبارة أخرى، يتم هيكلة القرض الذي يسدد نفسه بحيث يؤدي جدول السداد إلى تسديد القرض في نهاية مدته. طالما أن المقترض يقوم بالدفع الثابت كل شهر، سيتم تسديد القرض في الوقت المحدد ووفق الجدول الزمني. على سبيل المثال، الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا سيكون له نفس الدفعة كل شهر، وإذا تم دفعه كما هو متفق عليه لمدة 30 عامًا، سيتم تسديد القرض بالكامل.
القروض ذاتية السداد تحتوي على دفعات مسددة بالكامل، مما يعني أن الدفعات تتبع جدول السداد الأصلي لسداد القرض. تساعد هذه البنية في الدفعات كل من المقرض والمقترض في إدارة المخاطر، مما يخلق الاتساق والاستقرار للطرفين.
القروض ذاتية السداد مقابل القروض الأخرى
على الرغم من أن الرهون العقارية التقليدية هي قروض ذاتية السداد، إلا أن هناك أنواعًا أخرى من قروض الرهن العقاري التي تحتوي على جداول سداد للفائدة والأصل تختلف. هذه القروض ليست ذاتية السداد بالكامل.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو قرض عقاري شائع يوفر للمقترضين مرونة وهياكل دفع متنوعة. قد تكون الدفعة وسعر الفائدة ثابتين خلال السنوات الخمس الأولى. ومع ذلك، بعد انتهاء الفترة الأولية، سيتم تعديل السعر أو إعادة ضبطه كل عام بناءً على سعر مؤشر سائد في السوق. بمعنى آخر، ستتغير الدفعة الشهرية بعد انتهاء الفترة الأولية.
على سبيل المثال، فإن 5/1 ARM سيكون له معدل ثابت خلال السنوات الخمس الأولى، ثم يتم تعديله مرة واحدة في السنة بعد انتهاء فترة الخمس سنوات. عادةً ما يكون المعدل الأولي لـ ARM أقل من معدل الرهن العقاري ذو السعر الثابت القياسي. ومع ذلك، يمكن أن تزيد الدفعة الشهرية، وأحيانًا بشكل كبير، بمجرد انتهاء الفترة الأولية وإعادة ضبط دفعة القرض باستخدام معدل الفائدة السائد.
إن عدم اليقين المحيط بالدفع ومعدل الفائدة بعد الفترة الأولية يشكل خطرًا على المقترض، حيث تكون هذه الأمور غير معروفة عند التقدم بطلب القرض في البداية. استراتيجية شائعة هي الاستفادة من معدل القرض ذو السعر المتغير (ARM) المنخفض خلال الفترة الأولية، ثم إعادة تمويل القرض إلى رهن عقاري ثابت السعر وقابل للسداد الذاتي قبل نهاية الفترة الأولية.
قرض الرهن العقاري بفائدة فقط
الرهن العقاري ذو الفائدة فقط هو نوع من الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM). تتكون قروض الرهن العقاري ذات الفائدة فقط من دفعات فائدة فقط لفترة زمنية محددة. خلال هذه الفترة الأولية، يقوم المقترض بدفع الفائدة فقط ولا يسدد أي جزء من الأصل. يمكن أن تتراوح مدة فترة الفائدة فقط الأولية من بضعة أشهر إلى 10 سنوات.
ومع ذلك، بعد انتهاء فترة الفائدة فقط، يتحول القرض إلى قرض ذاتي السداد لضمان سداد القرض بحلول نهاية مدته. ونتيجة لذلك، يمكن أن تزيد الدفعات بشكل كبير بعد إعادة التعيين لأن جدول الدفعات الجديد يشمل كلاً من الأصل والفائدة.
خيار الدفع ARM
يحتوي الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيارات الدفع على عدة هياكل للدفع. يمكنك دفع قسط يشمل الأصل والفائدة، أو دفع الفائدة فقط، أو دفع الحد الأدنى الذي لا يغطي تكلفة الفائدة الشهرية للقرض. ونتيجة لذلك، فإن خيار الدفع الأدنى أو المحدود يعني أن الفائدة غير المدفوعة تُضاف إلى رصيد القرض المستحق، مما يزيد من القرض بمرور الوقت، وهي عملية تُسمى الإطفاء السلبي.
ومع ذلك، في مرحلة ما، يجب أن يبدأ الرهن العقاري في السداد الذاتي. تحتوي قروض الرهن العقاري ذات خيار الدفع (Payment-option ARMs) على محفزات تعيد ضبط خيار الحد الأدنى للدفع بشكل دوري إلى دفعة ذاتية السداد لضمان سداد الرهن العقاري بحلول نهاية مدته المجدولة.
قرض بالدفعة الواحدة
قرض الرصاصة هو قرض يقوم فيه المقترض بدفع الفوائد طوال مدة القرض، ثم يقوم بسداد مبلغ إجمالي من المتبقي من رأس المال، والذي يُسمى الدفع البالوني، كآخر دفعة. تتضمن بعض قروض الرصاصة الفوائد ورأس المال ضمن الدفعات الشهرية، ولكن الجزء المتعلق برأس المال يكون غير كافٍ لسداد القرض، مما يؤدي إلى وجود رصيد كبير مستحق عند تاريخ استحقاق القرض.
المقرضون العقاريون يفرضون سعر فائدة أعلى على القروض ذات الدفعة النهائية لأن تأجيل سداد رأس المال حتى استحقاق القرض يعني أن المقرض يواجه خطرًا أكبر بعدم استرداد المبلغ. وعلى العكس، فإن القروض ذات السداد الذاتي تحمل مخاطر أقل من القروض ذات الدفعة النهائية نظرًا لأن سداد رأس المال والفائدة بشكل منتظم يساعد في خلق استقرار للمقرض والمقترض.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ما هما النوعان من القروض المطفأة؟
تشمل القروض المطفأة الأكثر شيوعًا قرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت، حيث يتم تثبيت معدل الفائدة والمدفوعات الشهرية طوال مدة القرض.
من ناحية أخرى، يأتي قرض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع معدل فائدة متغير، على الرغم من أنه يمكن تثبيته لعدد محدد من السنوات. في مرحلة ما، يتحول الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل عادةً إلى قرض تقليدي مُجدول حيث تتكون كل دفعة من رأس المال والفائدة.
ما هو مثال على القرض القابل للتسديد على أقساط؟
القرض المتناقص يعني أن دفعات القرض تتكون من رأس المال والفائدة. كل شهر، يتم تخصيص جزء من الدفعة لدفع فائدة ذلك الشهر، وتستخدم الأموال المتبقية لسداد المبلغ الأصلي المقترض أو رأس المال. قروض السيارات والقروض العقارية ذات السعر الثابت هي أمثلة على القروض المتناقصة.
ما هو القرض ذو الاستهلاك السلبي؟
قرض الرهن العقاري مع الاستهلاك السلبي يعني أن الدفعة الشهرية لا تغطي فائدة ذلك الشهر. يتم إضافة الفائدة غير المدفوعة أو المؤجلة إلى المبلغ الأساسي وقد تزيد من إجمالي المبلغ المستحق بمرور الوقت. بمجرد الوصول إلى حد الاستهلاك السلبي، يتم إعادة حساب دفعات القرض بحيث يمكن سداد القرض.
على العكس من ذلك، يتم تخصيص جزء من دفعة القرض ذات السداد الذاتي لسداد رأس المال، مما يقلل من رصيد القرض بمرور الوقت. ونتيجة لذلك، يمكن للمقترض سداد القرض في نهاية مدة القرض طالما تم دفع كل قسط.
الخلاصة
القرض الذي يتم تسديده ذاتيًا يحتوي على دفعات دورية، حيث يذهب جزء منها إلى رأس المال والفائدة كل شهر، وفقًا لجدول محدد مسبقًا يضمن سداد القرض بالكامل بحلول نهاية مدته. عادةً ما تحتوي قروض الرهن العقاري على دفعات قروض يتم تسديدها ذاتيًا. طالما تم دفع الأقساط، فإن رصيد القرض الذي يتم تسديده ذاتيًا يتناقص تدريجيًا ويتم سداده بالكامل في نهاية مدة القرض.