ما هو المبلغ الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين (PITI)؟
الرأس المال، الفائدة، الضرائب، والتأمين (PITI) هي مكونات دفعة الرهن العقاري. تحديدًا، هي مبلغ رأس المال، فائدة القرض، ضريبة العقار، تأمين أصحاب المنازل، وأقساط التأمين الخاص على الرهن العقاري.
فهم كيفية تأثير كل عنصر من عناصر القرض الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين على دفعتك الشهرية للرهن العقاري أمر ضروري لتحديد مدى قدرة تحمل تكلفة المنزل.
النقاط الرئيسية
- المبلغ الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين (PITI) هي المكونات المجمعة لدفعة الرهن العقاري.
- نظرًا لأن PITI يمثل إجمالي الدفعة الشهرية للرهن العقاري، فإنه يساعد المشتري والمقرض في تحديد مدى قدرة الرهن العقاري على التحمل.
- بشكل عام، يفضل مقرضو الرهن العقاري أن يكون PITI مساوياً أو أقل من 31% من إجمالي الدخل الشهري للمقترض.
- يتم تضمين PITI أيضًا في حساب نسبة الدين إلى الدخل للمقترض، وهي إجمالي الالتزامات الشهرية مقابل الدخل الإجمالي.
فهم المبلغ الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين (PITI)
يشكل المبلغ الأساسي والفائدة على قرضك عادة الجزء الأكبر من دفعة الرهن العقاري الخاصة بك. قد يطلب مقرضو الرهن العقاري من المقترضين شراء تأمين أصحاب المنازل لحماية الممتلكات من الأضرار. قد تحتاج أيضًا إلى دفع ضرائب الملكية، وذلك حسب الولاية التي يقع فيها المنزل.
معًا، يمثل المبلغ الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين التكلفة الشهرية لشراء منزل. يستخدم مقرضو الرهن العقاري مبدأ PITI لحساب مختلف النسب المالية وإجمالي نفقات السكن لتحديد ما إذا كانوا سيقرضونك المال لشراء منزل أم لا. دعونا نستعرض المكونات الأربعة لـ PITI.
رأس المال الأساسي
يُخصص جزء من كل دفعة رهن عقاري لسداد المبلغ الأصلي — وهو المبلغ الأصلي المقترض. على سبيل المثال، إذا حصلت على قرض رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار، فإن المبلغ الأصلي هو 100,000 دولار. عادةً، يذهب جزء صغير فقط من دفعتك الشهرية للرهن العقاري لسداد المبلغ الأصلي في السنوات الأولى من القرض.
فائدة
الفائدة هي السعر الذي تدفعه مقابل اقتراض المال والمكافأة التي يحصل عليها مقرض الرهن العقاري مقابل تحمل مخاطر الإقراض لك. في السنوات الأولى من قرض الرهن العقاري ذو السعر الثابت، يذهب جزء أكبر من الدفعة الشهرية نحو دفع الفائدة بدلاً من الأصل. يتغير هذا النسبة تدريجياً مع مرور الوقت.
على سبيل المثال، إذا كانت نسبة الفائدة على رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار هي 6%، فإن الدفعة الشهرية المجمعة من أصل الدين والفائدة على قرض لمدة 30 عامًا بمعدل ثابت ستكون 599.55 دولار. سيتم تخصيص 500 دولار من الدفعة الشهرية الأولى للفائدة و99.55 دولار للأصل.
على مدار فترة القرض، يتغير مقدار الدفعة المخصصة للفائدة والأصل. يوضح الجدول أدناه جدول سداد مختصر لقرض رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار بمعدل ثابت قدره 6% لمدة 30 عامًا.
تفصيل رأس المال والفائدة لدفع رهن عقاري بقيمة 599.55 دولارًا
رقم الدفع
المبلغ الأساسي
الفائدة
الرصيد الأساسي
1
٩٩.٥٥ دولارًا
٥٠٠ دولار
٩٩٬٩٠٠٫٤٥ دولارًا
12
١٠٥.١٦ دولارًا
٤٩٤.٣٩ دولارًا
٩٨٬٧٧٢٫٠٠ دولارًا
180
٢٤٣.٠٩ دولارًا
٣٥٦.٤٦ دولارًا
71,048.96 دولارًا
223
٣٠١.٢٤ دولارًا
298.31 دولارًا
$59,361.51
360
597.00 دولار أمريكي
٢.٩٩ دولارًا
صفر دولار
حاسبة الرهن العقاري المقدمة من مكتب الاستعداد المالي الأمريكي
من الجدول أعلاه، يمكننا أن نرى أن معظم كل دفعة شهرية كانت تذهب إلى الفائدة في السنوات الأولى. بحلول الشهر 180 أو 15 عامًا (نقطة المنتصف)، كان يتم تخصيص 144 دولارًا إضافيًا لرأس المال بدلاً من الفائدة، لكن الفائدة لا تزال تشكل أكثر من نصف الدفعة.
ومع ذلك، بحلول الشهر 223 أو ما يقرب من 18.5 سنة، تغيرت النسبة، حيث تم تخصيص جزء أكبر من الدفعة لسداد رأس المال بدلاً من الفائدة. وبنهاية القرض، تم تخصيص جزء ضئيل جداً للفائدة، بينما ذهب معظم الدفعة إلى رأس المال.
الضرائب
الضرائب العقارية أو ضرائب الممتلكات تُفرض من قبل الحكومات المحلية وتُستخدم لتمويل الخدمات العامة مثل المدارس وقوات الشرطة وإدارات الإطفاء. تُحسب الضرائب على أساس سنوي، ولكن يمكنك تضمينها كجزء من دفعات الرهن العقاري الشهرية الخاصة بك.
يتم تقسيم مبلغ الضرائب المستحقة على إجمالي عدد دفعات الرهن العقاري في سنة معينة. يقوم المقرض بجمع الدفعات والاحتفاظ بها في حساب الضمان حتى يحين موعد استحقاق الضرائب.
تأمين
مثل ضرائب العقارات، يمكن دفع أقساط التأمين مع كل دفعة رهن عقاري والاحتفاظ بها في حساب ضمان حتى يحين موعد الفاتورة. هناك نوعان من تغطية التأمين التي قد يتم تضمينها. تأمين أصحاب المنازل يحمي المنزل ومحتوياته من الحريق والسرقة والكوارث الأخرى.
تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI) يحمي المقرض في حالة تخلف المقترض عن سداد الدفعات. يكون إلزاميًا إذا كانت دفعتك المقدمة أقل من 20% من قيمة المنزل.
القروض العقارية المدعومة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، والتي تُعرف أحيانًا بقروض FHA، تشمل قسط تأمين الرهن العقاري (MIP). وهو مشابه لتأمين الرهن العقاري الخاص ولكنه يتطلب دفعة مقدمة كبيرة، بالإضافة إلى دفعات شهرية.
PITI والقدرة على تحمل الرهن العقاري
يتم عادةً اقتباس المبلغ الأساسي والفائدة والضرائب والتأمين (PITI) على أساس شهري ومقارنتها بالدخل الإجمالي الشهري للمقترض لمساعدة المشتري وlender في تحديد مدى قدرة الفرد على تحمل تكلفة الرهن العقاري.
لأن PITI يمثل إجمالي الدفعة الشهرية التي سيحتاج المقترض إلى دفعها، فإن المقرض سيقوم بالنظر في PITI للمتقدم لتحديد ما إذا كانوا يمثلون مخاطرة جيدة للحصول على قرض سكني. قد يقوم المشترون أيضًا بحساب PITI لتحديد ما إذا كانوا يستطيعون تحمل تكلفة شراء منزل معين.
نسبة مصاريف السكن
يقيس نسبة نفقات السكن مقدار ما يذهب من دخلك الشهري الإجمالي - دخلك قبل خصم الضرائب - إلى دفع تكاليف السكن الإجمالية. باختصار، تقارن نسبة نفقات السكن (وتسمى أيضًا النسبة الأمامية) بين PITI ودخلك الشهري الإجمالي.
يفضل معظم المقرضين أن تكون نسبة نفقات السكن 31% أو أقل. ومع ذلك، قد يسمح بعض المقرضين بنسبة تصل إلى 40%.
على سبيل المثال، لنفترض أن المقترض لديه إجمالي PITI يبلغ 2000 دولار مقسم على النحو التالي:
- المبلغ الأساسي والفائدة: 1500 دولار أمريكي
- الضرائب: 300 دولار
- التأمين: 200 دولار
إذا كان لدى المقترض دخل شهري إجمالي قدره 6,500 دولار، فإن نسبة نفقات السكن تساوي 31% (2,000 دولار / 6,500 دولار).
نسبة الدين إلى الدخل
نسبة الدين إلى الدخل (DTI) تقارن بين PITI والالتزامات الشهرية الأخرى للدين مع الدخل الشهري الإجمالي. تُعرف أيضًا بنسبة النهاية الخلفية، ويفضل معظم المقرضين أن تكون نسبة DTI 36% أو أقل. ومع ذلك، بالنسبة للقروض المؤمنة من قبل FHA، قد يكون بعض المقترضين مؤهلين بنسبة DTI تصل إلى 43%.
افترض أن المقترض المذكور أعلاه لديه التزامات شهرية أخرى غير الرهن العقاري، بمجموع قدره 2,350 دولارًا:
- دفعة السيارة: 250 دولارًا
- دفع بطاقة الائتمان: 100 دولار
- PITI: 2,000 دولار
نسبة الدين إلى الدخل (DTI) للمقترض هي 36% (2350 دولار / 6500 دولار).
متطلبات الاحتياطي
بعض المقرضين يستخدمون أيضًا PITI لحساب متطلبات الاحتياطي للمقترض. عادةً، لا يوجد حد أدنى لمتطلبات الاحتياطي لجميع المقرضين. ومع ذلك، قد يطلب بعض المقرضين وجود احتياطيات لضمان سداد أقساط الرهن العقاري في حالة تعرض المقترض لفقدان الدخل. غالبًا ما يحدد المقرضون متطلبات الاحتياطي كمضاعف لـ PITI. على سبيل المثال، قد يمثل شهران من PITI متطلب احتياطي.
اعتبارات خاصة
لا تشمل جميع دفعات الرهن العقاري الضرائب والتأمين. بعض المقرضين لا يطلبون من المقترضين وضع هذه التكاليف في حساب الضمان كجزء من دفعات الرهن العقاري الشهرية. في هذه الحالات، يقوم صاحب المنزل بدفع أقساط التأمين مباشرة إلى شركة التأمين والضرائب العقارية مباشرة إلى مقيم الضرائب. وبالتالي، تتكون دفعة الرهن العقاري لصاحب المنزل من الأصل والفائدة فقط.
ومع ذلك، حتى إذا لم تكن الأموال في حساب الضمان، فإن معظم المقرضين لا يزالون يأخذون في الاعتبار مبالغ ضرائب الممتلكات وأقساط التأمين عند حساب نسب الجبهة والخلفية. علاوة على ذلك، قد يتم تضمين التزامات شهرية إضافية متعلقة بالرهن العقاري، مثل رسوم جمعية مالكي المنازل (HOA)، في حساب PITI لحساب نسب الديون.
الأسئلة الشائعة (FAQs)
هل يتم تضمين ضريبة الممتلكات في PITI؟
يعتمد ذلك. بعض دفعات الرهن العقاري لا تشمل الضرائب والتأمين. في هذه الحالة، يقوم مالك المنزل بدفع أقساط التأمين مباشرة إلى شركة التأمين ويدفع الضرائب العقارية مباشرة إلى مقيم الضرائب.
ما الذي يمثله اختصار PITI؟
المصطلح "PITI" هو اختصار يشير إلى المكونات الأساسية لدفعة الرهن العقاري وهي: رأس المال، الفائدة، الضرائب، والتأمين. نظرًا لأن PITI يمثل إجمالي دفعة الرهن العقاري الشهرية، فإنه يساعد كلًا من المشتري والمقرض في تحديد مدى قدرة الفرد على تحمل تكلفة الرهن العقاري.
ما هو الأصل والفائدة؟
رأس المال هو المبلغ الذي اتفقت في الأصل على سداده. الفائدة هي تكلفة اقتراض رأس المال. على سبيل المثال، إذا كان معدل الفائدة على رهن عقاري بقيمة 100,000 دولار هو 6%، فإن الدفعة الشهرية المجمعة لرأس المال والفائدة على رهن عقاري لمدة 30 عامًا ستكون حوالي 599.55 دولارًا—500 دولار فائدة + 99.55 دولار رأس المال للدفعة الأولى. مع مرور الوقت، يبقى مبلغ الدفعة كما هو، لكن النسب تتغير بحيث يذهب جزء أكبر من الدفعة نحو رأس المال وأقل نحو الفائدة.
ما هو الحد الأقصى لـ PITI؟
نسبة الواجهة الأمامية (front-end ratio) تقارن بين PITI والدخل الشهري الإجمالي. يفضل معظم المقرضين نسبة واجهة أمامية تبلغ 31% أو أقل، على الرغم من أن بعضهم قد يسمح بنسبة تصل إلى 40%. على سبيل المثال، نسبة الواجهة الأمامية لـ PITI الذي يبلغ مجموعه 1,500 دولار إلى دخل شهري إجمالي يبلغ 6,000 دولار هي 25%.
الخلاصة
PITI، أو رأس المال، والفائدة، والضرائب، والتأمين، يشير إلى جميع المكونات القياسية لدفعة الرهن العقاري. نظرًا لأن PITI يحتوي على كل ما سيتعين على مالكي المنازل دفعه عادةً نحو رهنهم العقاري كل شهر، فإنه يعتبر وسيلة مفيدة لتحديد ما إذا كان بإمكان الشخص تحمل تكاليف الرهن العقاري.
لإجراء هذا الحساب، يتم مقارنة PITI للمقترض مع دخله الشهري الإجمالي. بشكل عام، يفضل مقرضو الرهن العقاري أن يكون PITI بنسبة 31% أو أقل من الدخل الشهري الإجمالي للمقترض، حيث يشير ذلك إلى أنهم أكثر قدرة على تحمل قرض الرهن العقاري.