ما هي القدرة على السداد؟
تشير القدرة على السداد إلى القدرة المالية للفرد على الوفاء بدين. على وجه الخصوص، تم استخدام عبارة "القدرة على السداد" في قانون دود-فرانك لإصلاح وول ستريت وحماية المستهلك لعام 2010. يصف هذا المصطلح المتطلب الذي يلزم منشئي الرهن العقاري بإثبات أن المقترضين المحتملين يمكنهم تحمل تكلفة الرهن العقاري. غالبًا ما يُطلق على هذا البند من قانون دود-فرانك قاعدة القدرة على السداد، وأحيانًا يتم اختصار "القدرة على السداد" إلى ATR.
تحت قانون دود-فرانك، يمتلك مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) الصلاحية لإنشاء قواعد ولوائح جديدة لصناعة الرهن العقاري. وفقًا لهذه القواعد، يجب على مُصدري القروض النظر في إجمالي الدخل الحالي للمقترض والديون القائمة. يجب عليهم التأكد من أن الديون القائمة، وديون الرهن العقاري المحتملة، والنفقات ذات الصلة لا تتجاوز نسبة محددة من دخل المقترض.
النقاط الرئيسية
- القدرة على السداد هي قدرة الشخص على سداد الديون والالتزامات.
- العوامل التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم القدرة على السداد تشمل دخل المقترض، الأصول، حالة التوظيف، الالتزامات، التاريخ الائتماني، ونسبة الدين إلى الدخل (DTI).
تاريخ قاعدة القدرة على السداد
تم تضمين قاعدة القدرة على السداد كاستجابة لأزمة الرهن العقاري في عام 2008. قبل ذلك، كان بإمكان المقرضين تقديم قروض عقارية لمشتري المنازل الذين لم تكن دخولهم تظهر القدرة على دفع الأقساط الشهرية للرهن العقاري. أدى ذلك إلى فقاعة الإسكان في العقد الأول من الألفية وأزمة الرهن العقاري. في النهاية، واجه عدد كبير من المنازل الحجز في نفس الوقت. بموجب اللوائح الجديدة للرهن العقاري التي حددها مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB)، قد يكون للأفراد الذين لا يخضعون لمعيار القدرة على السداد خلال عملية الإنشاء دفاع ضد الحجز.
قاعدة القدرة على الدفع هي حجر الزاوية في الاستقرار المالي، وفقًا لمقال في The Georgetown Law Journal. بدونها، فإن حدود نسبة القرض إلى القيمة (LTV) ليست كافية للحد من فقاعات العقارات. على الرغم من أن حدود LTV مهمة في تقييد المخاطر، فإن المقام - القيمة - سيصبح مرتفعًا بشكل مصطنع خلال الفقاعة ولن ينخفض إلا بعد بدء الانهيار، مما يخفي المخاطر المرتفعة للتخلف عن السداد عند الإنشاء ويعطي ثقة زائفة بأن مخاطر الرهن العقاري تحت السيطرة. وذكر المقال أن أزمة الرهن العقاري أظهرت أن عدم القدرة على السداد يزيد من مخاطر التخلف عن السداد، إلى جانب الانخفاض الإضافي الناتج في أسعار المساكن.
متطلبات القدرة على السداد
تحدد CFPB ثمانية عوامل تحدد ما إذا كان المقترض يظهر القدرة على السداد. بناءً على هذه المعايير، يتخذ المقرض قرارًا معقولًا وبحسن نية بشأن قدرة المقترض على سداد القرض.
العوامل التي تحدد قدرة المقترض على السداد تشمل الدخل الحالي والأصول الخاصة بالمقترض. قد تشمل أيضًا الدخل المتوقع بشكل معقول. يجب على المقترض أيضًا تقديم إثبات لهذا الدخل وحالة التوظيف الخاصة به.
بالإضافة إلى الدخل، يجب على مقرضي الرهن العقاري أن يأخذوا في الاعتبار الالتزامات الحالية للمقترض. يشمل ذلك أي ديون مستحقة لا يزالون يقومون بسدادها، بالإضافة إلى إعالة الأطفال والمدفوعات الشهرية الأخرى. كما سيقوم المقرض بفحص التاريخ الائتماني للمقترض.
في السابق، كان يُطلب من المقرضين النظر في نسبة الدين إلى الدخل (DTI) الخاصة بالمقترض لاتخاذ قرار نهائي. ولكن في ديسمبر 2020، تم إلغاء متطلبات نسبة الدين إلى الدخل في قاعدة القدرة على السداد واستبدالها بنهج يعتمد على السعر، حيث أشارت CFPB إلى أن سعر القرض هو مؤشر قوي على قدرة المستهلك على السداد.
جاءت خطوة إلغاء متطلبات نسبة الدين إلى الدخل (DTI) جزئيًا نتيجة لانتقادات من الصناعة بشأن الإعفاء الحالي من قواعد نسبة الدين إلى الدخل للقروض المدعومة من قبل فاني ماي وفريدي ماك.
مجرد أن يتمكن المقترضون من الحصول على قروض تحت قواعد أسهل لا يعني أنهم يجب أن يفعلوا ذلك. عدم القدرة على سداد مدفوعات الرهن العقاري يعرض المقترضين لخطر الحجز على ممتلكاتهم وفقدان منازلهم.
الاستثناءات من قاعدة القدرة على السداد
تُعفى عدة أنواع من الرهون العقارية من قاعدة القدرة على السداد. تشمل بعض هذه القروض خطط الملكية المشتركة، وخطوط ائتمان حقوق الملكية المنزلية (HELOC)، وقروض الجسر، ومرحلة البناء التي تقل عن سنة، والرهون العقارية العكسية.
القروض المدعومة من قبل المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSEs)، مثل فاني ماي وفريدي ماك، معفاة من متطلبات نسبة الدين إلى الدخل (DTI). يُطلق على هذا الإعفاء اسم "الرقعة GSE" أو "رقعة الرهن العقاري المؤهل (QM)". وفقًا لـ جمعية المصرفيين المستقلين في أمريكا (ICBA)، كانت الرقعة تطبق على 25% أو أكثر من قروض GSE اعتبارًا من أوائل عام 2020. وعلى الرغم من أن الرقعة كان من المقرر أن تنتهي في 1 يوليو 2021، إلا أن مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) مدّد التاريخ إلى أكتوبر 2022 بسبب الجائحة. منذ انتهاء الرقعة، حلت القواعد الجديدة المتعلقة بالقدرة على الدفع محل الرقعة الحالية.
ما هي قاعدة القدرة على السداد؟
باختصار، إنها قاعدة من مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) تمنع المقرضين من تقديم الرهون العقارية للمقترضين إلا إذا أثبتوا أنهم يستطيعون سداد القرض بشكل معقول.
ما هي أنواع القروض المعفاة من متطلبات القدرة على السداد؟
لا يتعين على العديد من القروض تلبية متطلبات القدرة على السداد (ATR). وتشمل هذه القروض خطوط الائتمان العقاري (HELOC)، والرهون العكسية، والقروض الجسرية ذات الشروط التي تصل إلى 12 شهرًا أو أقل، وقروض البناء.
ما هي الاعتبارات التي يجب على المقترض مراعاتها وفقًا لمعايير القدرة على السداد؟
تشمل الاعتبارات التاريخ الائتماني، الدخل المتوقع أو الأصول، حالة التوظيف، الدفعات الشهرية على القروض والرهون العقارية المحتملة، الالتزامات الديون الحالية بما في ذلك دعم الأطفال والنفقة، ونسبة الدين إلى الدخل الشهرية الحالية (DTI).
الخلاصة
بعض من أسوأ نتائج الركود الكبير لعام 2008 نتجت عن عادات الإقراض المتساهلة التي أضعفت سوق الإسكان. في السنوات التي تلت ذلك، تم تمرير تشريعات لتعزيز قواعد الإقراض وحماية المقترضين من تحمل ديون أكثر مما يمكنهم سداده بشكل معقول. تضمن قدرة السداد أن المقرضين لا يؤهلون الأشخاص الذين لا يمكنهم سداد قروضهم.