ما هو السداد المعجل؟
التسريع في الإطفاء هو عملية يقوم فيها المقترض بإجراء دفعات إضافية نحو أصل القرض العقاري. مع التسريع في الإطفاء، يُسمح للمقترض بإضافة دفعات إضافية إلى فاتورة القرض العقاري لسداد القرض العقاري قبل تاريخ تسوية القرض.
فائدة الاستهلاك المعجل هي أنه يقلل من إجمالي مدفوعات الفائدة التي يدفعها المقترض على مدى عمر القرض. وبالطبع، فإنه يسدد الدين في وقت أقرب.
يجب عدم الخلط بين الاستهلاك المعجل والاستهلاك المتسارع، وهو طريقة محاسبية للاعتراف بانخفاض قيمة قطعة من الممتلكات أو المعدات على مدى عمرها الافتراضي.
النقاط الرئيسية
- السداد المعجل هو عندما يقوم المقترض بدفع مبالغ إضافية تجاه أصل القرض العقاري، بالإضافة إلى المبلغ المستحق المحدد.
- هناك طرق مختلفة يمكن للمقترض من خلالها تسريع الدفعات، بما في ذلك زيادة حجم كل دفعة أو القيام بدفعات بشكل أكثر تكرارًا.
- يستخدم المقترضون استراتيجية تسريع السداد لتوفير المال على الفوائد وسداد الرهن العقاري بشكل أسرع.
- التسريع في سداد القروض له عيوب: يمكن أن يحرم المقترض من خصم ضريبي، وبعض المقرضين يفرضون غرامات على السداد المبكر.
كيف تعمل الإهلاك المعجل
الرهن العقاري المنزلي هو نوع من القروض المجدولة، مما يعني أن المقترض يسدد القرض على أقساط منتظمة (عادةً شهرية) على مدى فترة زمنية. تتكون هذه الدفعات من كل من الأصل والفائدة.
في البداية، ستذهب معظم دفعات المقترض نحو دفع الفائدة المتراكمة على القرض، بينما ستذهب نسبة أصغر من كل دفعة نحو سداد الأصل. سيتم عكس هذه النسبة مع مرور الوقت، حيث ستذهب نسبة أكبر من دفعة المقترض نحو سداد الأصل ونسبة أصغر نحو الفائدة.
عند أخذ قرض، يقدم مقرض الرهن العقاري للعميل جدول جدولة الاستهلاك. يوضح هذا الجدول مقدار الدفعة الشهرية التي سيتم تخصيصها لسداد رأس المال ومقدار الفائدة حتى يتم سداد القرض بالكامل.
مع التسريع في الاستهلاك، يقوم المقترض بإجراء دفعات إضافية على الرهن العقاري تتجاوز ما هو مدرج في جدول الاستهلاك. يمكن للمقترض تسريع استهلاك القرض عن طريق زيادة إما مبلغ كل دفعة أو تكرار الدفعات (مثل الرهن العقاري نصف الشهري الذي يُعتبر مثالًا شائعًا). تذهب الدفعات الإضافية المسرّعة مباشرة نحو تقليل أصل القرض، مما يؤدي بدوره إلى خفض الرصيد المستحق والمبلغ المستحق على دفعات الفائدة المستقبلية.
مثال على الاستهلاك المعجل
لنفترض أن إيمي لديها رهن عقاري بمبلغ قرض أصلي قدره 200,000 دولار بفائدة ثابتة بنسبة 4.5% لمدة 30 عامًا. يتكون القسط الشهري من الأصل والفائدة ويبلغ 1,013.37 دولار. زيادة القسط بمقدار 100 دولار شهريًا ستؤدي إلى فترة سداد القرض في 25 عامًا بدلاً من 30 عامًا الأصلية، مما يوفر لإيمي خمس سنوات من الفائدة.
مزايا التسديد المعجل
اعتماد استراتيجية التسديد المعجل له عدة مزايا للمقترضين.
الميزة الواضحة هي أنها تقصر مدة القرض، مما يعني أنك تتخلص من الديون بشكل أسرع. بشكل أكثر تحديدًا، دفع الرهن العقاري بطريقة متسارعة يقلل من أصل القرض بشكل أسرع، مما يعني أن حصتك في الملكية في المنزل (equity) تزداد بسرعة أكبر أيضًا. هذا يزيد من صافي ثروتك وغالبًا ما يقوي درجة الائتمان الخاصة بك.
أيضًا، يؤدي التسريع في سداد القروض إلى تقليل إجمالي الفائدة الإضافية التي يتحملها المقترض. بشكل عام، كلما طالت مدة القرض، زادت الفائدة التي تدفعها. على الرغم من أن معدل الفائدة نفسه لا يتغير، إلا أنه من خلال تقليل المبلغ الأساسي، تقلل من إجمالي الفائدة المفروضة على ذلك المبلغ الأساسي، مما يوفر المال على المدى الطويل.
قيود الاستهلاك المعجل
هناك أيضًا أسباب قد تجعل من غير المنطقي سداد ديون الرهن العقاري مبكرًا. السبب الأهم هو أن الفائدة على ديون الرهن العقاري تعتبر قابلة للخصم الضريبي، وفقًا لقانون الضرائب الأمريكي. يمكن لأي شخص يحصل على رهن عقاري في الفترة من 15 ديسمبر 2017 إلى 31 ديسمبر 2025 خصم الفائدة على رهن يصل إلى 750,000 دولار، أو 375,000 دولار للمتزوجين الذين يقدمون إقرارات ضريبية منفصلة. بينما يختار عدد أقل من مالكي المنازل الأمريكيين المطالبة بالخصم مقارنة بالماضي، فإنه يوفر وفورات ضريبية كبيرة لبعض مالكي المنازل. من خلال سداد الرهن العقاري مبكرًا، قد يفقد هؤلاء الملاك استراتيجية توفير ضريبي.
.
في مثل هذا السيناريو، قد يكون من المنطقي لأصحاب المنازل استخدام الأموال التي كانوا سيستخدمونها لتسريع سداد القروض للاستثمار في صندوق تقاعد أو صندوق للكلية. مثل هذا الصندوق سيحقق عائدًا مع الحفاظ على الميزة الضريبية لخصم فائدة الرهن العقاري. ومع ذلك، قد يرغب المشترون الأثرياء جدًا، الذين لديهم بالفعل صناديق تقاعد كافية ورأس مال كافٍ للقيام باستثمارات أخرى، في سداد رهونهم العقارية مبكرًا.
بعض المقرضين يدرجون بندًا يسمى غرامة السداد المبكر في عقود الرهن العقاري الخاصة بهم. هذا البند يفرض غرامة على المقترض إذا قام بتسديد جزء كبير أو سداد كامل للرهن العقاري خلال فترة زمنية محددة (عادةً خلال السنوات الخمس الأولى من بدء الرهن العقاري).
اعتبارات خاصة
عادةً ما يحصل مالكو المنازل في الولايات المتحدة على رهن عقاري لمدة 30 عامًا بمعدل فائدة ثابت، مضمون بالعقار نفسه. طول مدة القرض، وحقيقة أن معدل الفائدة غير متغير، يعني أن المقترضين في الولايات المتحدة عادةً ما يدفعون معدل فائدة أعلى على قروضهم مقارنة بالمقترضين في دول أخرى، مثل كندا، حيث يتم عادةً إعادة ضبط معدل الفائدة على الرهن العقاري كل خمس سنوات.