ما هو قانون التكافؤ في المعاملات العقارية البديلة (AMTPA)؟
قانون التكافؤ للمعاملات العقارية البديلة (AMTPA) كان قانونًا أصدره الكونغرس في عام 1982، والذي تجاوز العديد من القوانين المحلية التي كانت تمنع البنوك من كتابة قروض عقارية معينة بخلاف الرهن العقاري ذو السعر الثابت.
أدى القانون إلى توفر أنواع جديدة ومتنوعة من الرهون العقارية "الغريبة" مثل الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs)، والرهن العقاري ذو الخيارات، والرهون العقارية ذات الفائدة فقط، والرهون العقارية ذات الدفعة البالونية.
النقاط الرئيسية
- قانون التكافؤ للمعاملات العقارية البديلة لعام 1982، أو AMTPA، تناول أنواع قروض المنازل التي يُسمح للبنوك بكتابتها.
- تجاوز القانون القوانين الحكومية التي كانت تحد من أنواع القروض التي يمكن للبنك إصدارها، مما سمح للمؤسسات المالية بكتابة رهون عقارية أكثر تعقيدًا.
- شملت الرهون العقارية الغريبة الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل (ARMS)، والرهون العقارية بخيارات ARMS، والرهون العقارية بفائدة فقط، والرهون العقارية بدفعة بالون.
- من المحتمل أن القانون ساهم في أزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007، التي نتجت عن سنوات من الائتمان الرخيص، ومعايير الإقراض المتساهلة، وفقاعة الإسكان التي انفجرت، مما أدى إلى الركود الكبير.
كيف يعمل قانون التكافؤ في المعاملات العقارية البديلة (AMTPA)
غالبًا ما يُشار إلى AMPTA كسبب جذري لأزمة الرهن العقاري الثانوي لعام 2007 وكمثال كلاسيكي على تكلفة النوايا الحسنة. قبل AMPTA، كانت معظم الولايات لديها قواعد تمنع البنوك من كتابة قروض المنازل بخلاف الرهون العقارية ذات السعر الثابت التقليدي. هذه القيود، إلى جانب التضخم المزدوج الرقم ومعدلات الفائدة في تلك الحقبة، جعلت من الصعب على الأسر ذات الدخل المنخفض تحمل تكاليف المنازل.
كانت AMPTA المبادرة التشريعية الثانية لمعالجة مشكلة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. في عام 1980، أقر الكونغرس قانون إلغاء تنظيم مؤسسات الإيداع والسيطرة النقدية (DIDMCA)، الذي ألغى قوانين الربا في الولايات.
مع قدرة البنوك على فرض معدلات فائدة أعلى على المقترضين ذوي الائتمان الضعيف، توسع سوق الإسكان. ومع ذلك، لم يعالج ذلك القانون القيود التي تفرضها الولايات على نوع الرهون العقارية المسموح بها. وبعد عامين، قام قانون AMPTA بذلك بالضبط. معًا، مهد القانونان الطريق لمنتجات رهن عقاري جديدة.
العواقب غير المقصودة لاتفاقية AMPTA
ومع ذلك، كانت النتيجة غير المقصودة لإلغاء القيود التنظيمية أن العديد من المقترضين في أوائل القرن الحادي والعشرين حصلوا على قروض عقارية لم يتمكنوا من فهمها.
على سبيل المثال، تحتوي الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) على سعر فائدة منخفض "مبدئي" يرتفع في النهاية مع أسعار السوق، ويمكن أن يزيد بشكل كبير بعد بضع سنوات. تتطلب الرهون العقارية البالونية دفعة كبيرة عند استحقاق القرض. تحتوي الرهون العقارية ذات الفائدة فقط على دفعات شهرية منخفضة في السنوات الأولى، ولكن عندما يتم إعادة ضبط السعر ليشمل رأس المال، يمكن أن ترتفع الدفعات بشكل كبير.
تسمح قروض الرهن العقاري ذات الخيارات المتعددة (Option ARMs) للمقترض بدفع مبالغ أقل لعدة سنوات، ولكن يتم إضافة الرصيد غير المدفوع إلى أصل القرض، مما يجعل من المستحيل في بعض الحالات على المقترض بناء حقوق الملكية في المنزل. علاوة على ذلك، قامت البنوك بكتابة القروض بناءً على قدرة المقترض على دفع الدفعات الشهرية الأولية المنخفضة، دون النظر في الدفعات الأعلى التي تأتي لاحقًا.
القوانين تعالج مشاكل AMPTA
مع بدء المقترضين في فقدان منازلهم بسبب التخلف عن سداد الرهون العقارية، بدأت أسعار المنازل في الانخفاض بشكل حاد، مما جعل من الصعب على الناس إعادة تمويل منازلهم إلى رهون عقارية أكثر قابلية للتحمل.
في عام 2007، أقر الكونغرس تشريعًا جديدًا يطلب من مقرضي الرهن العقاري ضمان الرهون العقارية بناءً على المعدل الكامل المفهرس. في عام 2010، تطلب قانون دود-فرانك معايير أكثر صرامة ومساءلة أكبر للمقرضين، مما أدى فعليًا إلى إلغاء AMPTA. التراجعات في قانون دود-فرانك في عام 2018 كانت تتعلق بـ"اختبارات الضغط" للبنوك ولم تغير قواعد الرهن العقاري في القانون.
إذا كنت تفكر في الحصول على رهن عقاري بمعدل فائدة قابل للتعديل (ARM)، تأكد من سؤال المقرض العقاري عن مدى تكرار تغيير معدل الفائدة الخاص بك. قد يكون لديك قرض بمعدل ثابت لبضع سنوات، يليه معدل متغير يتغير سنويًا. ومع ذلك، يمكن أن يختلف مقدار الزيادة في المعدل مع كل تعديل حسب المقرض.
ما هو قانون التكافؤ في المعاملات العقارية البديلة (AMTPA)؟
قانون التكافؤ للمعاملات العقارية البديلة (AMTPA) كان قانونًا صادرًا عن الكونغرس في عام 1982 والذي تجاوز القوانين المحلية التي كانت تمنع البنوك والمقرضين العقاريين من ضمان قروض الرهن العقاري بما يتجاوز الرهون العقارية التقليدية ذات الفائدة الثابتة. أدى قانون AMTPA إلى ظهور منتجات رهن عقاري غير تقليدية تضمنت قروضًا بميزات مثل الفائدة فقط ومدفوعات البالون.
ما هو الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)؟
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو نوع من قروض الرهن العقاري الذي يجمع بين ميزات القرض ذو السعر الثابت لفترة زمنية معينة وميزة السعر المتغير التي تتعدل بشكل دوري بناءً على معيار السوق.
ما هي أمثلة على أدوات الرهن العقاري البديلة؟
تشمل أمثلة القروض العقارية القابلة للتعديل القروض ذات الفائدة فقط، بينما تحتوي أخرى على دفعات شهرية منخفضة تليها دفعة بالون بعد فترة من الزمن. يحتوي قرض ARM بخيارات الدفع على دفعة شهرية أقل لا تغطي حتى الفائدة الشهرية. بمجرد انتهاء الفترة الأولية، يعود القرض إلى دفعة أكبر لتغطية الفائدة غير المدفوعة.
الخلاصة
قانون التكافؤ للمعاملات العقارية البديلة (AMTPA) كان قانونًا صادرًا عن الكونغرس في عام 1982، والذي تجاوز القوانين المحلية التي منعت البنوك من إصدار قروض عقارية غير تقليدية. قبل AMTPA، كانت البنوك تصدر بشكل رئيسي الرهون العقارية التقليدية ذات السعر الثابت. ومع ذلك، أدى AMTPA إلى زيادة استخدام القروض العقارية ذات الميزات غير التقليدية، مثل خيارات الدفع الفائدة فقط وخيارات الدفع البالوني.