ما هو قرض العقارات التجارية (CRE)؟
قرض العقارات التجارية هو رهن عقاري مضمون برهن على عقار تجاري بدلاً من عقار سكني. يشير العقارات التجارية (CRE) إلى أي عقار يدر دخلاً ويستخدم لأغراض تجارية؛ على سبيل المثال، المكاتب، والمتاجر، والفنادق، والشقق.
النقاط الرئيسية
- قرض العقارات التجارية (CRE) هو رهن عقاري مضمون برهن على عقار تجاري.
- عادةً ما تُقدّم قروض العقارات التجارية (CRE) للمستثمرين مثل الشركات أو المنظمات التي تمتلك وتدير العقارات التجارية.
- تُقدَّم قروض العقارات التجارية (CRE) من قبل البنوك، والمقرضين المستقلين، وشركات التأمين، وصناديق التقاعد، والمستثمرين الخاصين، ومصادر رأس المال الأخرى، مثل برنامج القروض 504 التابع لإدارة الأعمال الصغيرة في الولايات المتحدة.
- يأخذ المقرضون في الاعتبار طبيعة الضمان (العقار الذي يتم شراؤه)، والجدارة الائتمانية للمقترض، والنسب المالية عند تقييم قروض العقارات التجارية.
- تميل قروض العقارات التجارية (CRE) إلى أن تكون أكثر تكلفة من القروض السكنية.
فهم قروض العقارات التجارية (CRE)
قد تسعى الشركات الصغيرة للحصول على قرض عقاري تجاري (CRE) لشراء أو توسيع أو تجديد مواقعها. تُمنح قروض العقارات التجارية عادةً للمستثمرين مثل الشركات، والمطورين، والشراكات، والصناديق، والائتمانات، وصناديق الاستثمار العقاري أو REITs.
بعبارة أخرى، الكيانات التجارية التي تُنشأ لغرض محدد وهو امتلاك وتشغيل العقارات التجارية. تقوم الكيان التجاري بشراء العقارات التجارية، وتأجير المساحات، ثم جمع الإيجارات من الشركات التي تعمل داخل العقار. يتم تمويل المشروع، بما في ذلك الاستحواذ والتطوير والبناء لهذه العقارات، من خلال قروض العقارات التجارية.
كما هو الحال مع العقارات السكنية، تشارك البنوك والمقرضون المستقلون وصناديق التقاعد وشركات التأمين والمستثمرون الخاصون ومصادر رأس المال الأخرى، مثل برنامج القروض 504 لإدارة الأعمال الصغيرة الأمريكية، بنشاط في تقديم قروض العقارات التجارية. وكما هو الحال مع المقرضين السكنيين، يتحمل المقرضون التجاريون مستويات مختلفة من المخاطر ولديهم شروط مختلفة هم على استعداد لتقديمها للمقترضين.
القرض السكني الأكثر شيوعًا هو الرهن العقاري ذو السعر الثابت لمدة 30 عامًا، بينما تكون قروض العقارات التجارية (CRE) عادةً أقصر. تتراوح الشروط من 5 سنوات (أو أقل) إلى 20 سنة، وغالبًا ما تكون فترة الاستحقاق أطول من مدة القرض. على سبيل المثال، قد يقدم المقرض قرض عقارات تجارية بمدة 7 سنوات واستحقاق لمدة 30 عامًا. يقوم المقترض بدفع أقساط شهرية خلال السنوات السبع. يتم تحديد الأقساط الشهرية كما لو كان القرض سيتم سداده على مدى 30 عامًا، يليها دفعة نهائية "بالونية" تتكون من الرصيد المتبقي بالكامل على القرض.
يأخذ المقرضون في الاعتبار طبيعة الضمان (العقار الذي يتم شراؤه)؛ والجدارة الائتمانية للكيان (أو المديرين/المالكين)، بما في ذلك البيانات المالية لمدة ثلاث إلى خمس سنوات وإقرارات ضريبة الدخل؛ والنسب المالية مثل نسبة القرض إلى القيمة ونسبة تغطية خدمة الدين عند تقييم قروض العقارات التجارية.
تميل قروض العقارات التجارية (CRE) إلى أن تكون أكثر تكلفة من القروض السكنية. عادةً ما تتراوح الدفعات المقدمة بين 20% إلى 30% من سعر الشراء. كما أن معدلات الفائدة تميل إلى أن تكون أعلى: حوالي 10% إلى 20% لمعظم المقترضين. القروض المدعومة من إدارة الأعمال الصغيرة (SBA) (انظر أدناه)، والتي تُعتبر من الأرخص، تراوحت بين 2.25% إلى 4.25% للقروض المتغيرة و5.0% إلى 6.0% للقروض الثابتة، وذلك اعتبارًا من يوليو 2022 اعتمادًا على حجم القرض ومدته.
قروض العقارات التجارية (CRE) تهدف إلى تمويل العقارات المستخدمة بشكل حصري لأغراض الأعمال ولتوليد الدخل.
أنواع قروض العقارات التجارية (CRE)
فيما يلي الأنواع الأكثر شيوعًا من قروض العقارات التجارية (CRE):