ما هو الرهن العقاري المتأخر؟
الرهن العقاري المتعثر هو قرض سكني لم يتمكن المقترض من سداد دفعاته كما هو مطلوب في عقد القرض. يُعتبر الرهن العقاري متعثرًا عندما لا يتم سداد دفعة مجدولة في أو قبل تاريخ الاستحقاق. إذا لم يتمكن المقترض من تسديد الدفعات المتأخرة على الرهن العقاري خلال فترة زمنية معينة، قد يبدأ المقرض في إجراءات حجز الرهن. قد يقدم المقرض أيضًا للمقترض خيارات أخرى للمساعدة في منع حجز الرهن عندما يصبح الرهن العقاري متعثرًا أو على وشك أن يصبح كذلك.
النقاط الرئيسية
- الرهن العقاري المتأخر هو قرض سكني يتأخر فيه المقترض عن سداد دفعة أو أكثر من الدفعات المطلوبة.
- المقترضون الذين يفوتون الدفعات غالبًا ما يتعرضون لرسوم تأخير ويمكن أن يشهدوا تأثيرًا سلبيًا على درجة الائتمان الخاصة بهم.
- الرهون العقارية التي تتأخر لفترة من الوقت تكون معرضة لخطر الدخول في حالة التخلف عن السداد. في هذه المرحلة، قد يقوم المقرض بحجز المنزل.
- في بعض الأحيان، يعمل المقرضون مع المقترضين المتأخرين في السداد لمساعدتهم على تجنب حبس الرهن.
كيف يعمل التأخر في سداد الرهن العقاري؟
عندما يفشل المقترض في سداد المدفوعات أو يفوت المواعيد النهائية، يُعتبر الرهن العقاري متأخرًا في السداد - حتى لو كان ذلك مؤقتًا فقط. في هذه المرحلة، عادةً ما يقوم مقرض الرهن العقاري بإضافة رسوم تأخير، والتي يمكن أن تعتمد على المقرض وكذلك على شروط الرهن العقاري. إذا لم يفرض المقرض رسوم تأخير في البداية، فهذا لا يعني أن الرهن العقاري ليس متأخرًا في السداد؛ فقد يختار بعض المقرضين الانتظار حتى يتأخر الدفع لأكثر من 30 يومًا قبل فرض الرسوم.
يمكن أن يؤدي الرهن العقاري المتعثر إلى حجز الرهن، ولكن هذا عادة ما يكون الملاذ الأخير للمقرضين لأنه يمكن أن يكون عملية قانونية طويلة ومكلفة. يُعتبر اتفاق التسامح بديلاً محتملاً لحجز الرهن إذا كانت الصعوبات المالية للمقترض مؤقتة. بموجب اتفاق التسامح، يسمح المقرض للمقترض مؤقتًا بالتوقف عن سداد الدفعات أو دفع أقل من الدفعة الشهرية المعتادة.
تسمح بعض الدول للمشترين بشراء رهونات تخطي الدفع. تتيح هذه الرهونات الخاصة للمشترين تفويت الدفعات المجدولة دون إضافة رسوم جزائية أو غرامات تأخير.
كيف تصبح الرهون العقارية متأخرة في السداد؟
غالبًا ما تصبح الرهون العقارية متأخرة عندما يواجه المقترض صعوبات مالية أخرى تجعل من الصعب أو المستحيل مواكبة الدفعات. قد يكون ذلك، على سبيل المثال، فقدان وظيفة، أو مرض مكلف، أو طلاق.
هذا هو أحد الأسباب التي تجعل من المفيد الاحتفاظ بـ صندوق الطوارئ، فقط في حالة الطوارئ.
ماذا تفعل إذا كان قرضك العقاري متأخرًا عن السداد؟
عندما يشتبه المقترض في أنه لن يتمكن من السداد في الوقت المحدد، يجب عليه التواصل مع المقرض على الفور. في بعض الحالات، قد يكون لدى المقرض طرق للمساعدة في تجنب التأخر في السداد تمامًا.
يمكن أن يؤثر الرهن العقاري المتأخر على درجة الائتمان للمقترض وقدرته على الحصول على قروض مستقبلية، ولهذا السبب يجب على المقترضين بذل كل جهد ممكن لدفع الرهن العقاري في الوقت المحدد.
قد يطلب صاحب المنزل الذي يعاني من رهن عقاري متأخر والذي لا يعتقد أن صعوباته المالية مؤقتة ويرغب في تجنب حبس الرهن من البنك الموافقة على البيع القصير. يحدث هذا عندما يكون المبلغ الذي يدين به المقترض أكثر من قيمة المنزل في السوق الحالية. يوافق البنك على السماح للمقترض ببيع المنزل بأقل من رصيد الرهن العقاري وتحويل هذا المال إلى البنك. في بعض الولايات، يجب على البنك أن يغفر الفرق؛ في ولايات أخرى، يجب على صاحب المنزل سداده. يُشار إلى ذلك أحيانًا باسم حكم النقص.
قد يوافق المقترض الذي تأخر في السداد لعدة أشهر ولكنه لم يتم حجز منزله على خطة سداد مع المقرض ليصبح في النهاية محدثًا في الرهن العقاري ولا يفقد المنزل. قد يوافق المقرض أيضًا على تعديل القرض، مثل تغيير المبلغ الأساسي المستحق، أو مدة القرض، أو سعر الفائدة بحيث يمكن للمقترض تحمل الدفعات الشهرية. إذا كان لدى المقترض رهن عقاري بمعدل فائدة متغير، فقد يكون إعادة التمويل إلى رهن بمعدل فائدة ثابت وأكثر قابلية للتحمل خيارًا أيضًا.
إذا كنت بحاجة إلى مساعدة في معرفة ما يجب القيام به، قد تتمكن خدمة استشارات منع حبس الرهن من مساعدتك. هذه الخدمات مجانية وتقدمها وكالات غير ربحية.
هل يمكنك إعادة تمويل رهن عقاري متأخر؟
يمكنك في بعض الحالات إعادة تمويل الرهن العقاري المتأخر. لكن ضع في اعتبارك أن حقيقة أنك قد فاتتك دفعات تجعل منك مقترضًا أقل جاذبية في نظر المقرضين. وهذا يمكن أن يجعل من الصعب الحصول على قرض جديد ويعني أيضًا أن أي قرض يُعرض عليك من المحتمل أن يأتي بمعدل فائدة أعلى.
يجب أن تكون خيارك الأول هو التشاور مع المقرض الحالي. بدلاً من التوجه نحو حبس الرهن، قد يكون المقرض مستعدًا لإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك أو، بشكل أكثر احتمالاً، تعديل الرهن العقاري الحالي لجعله أكثر قابلية للتحمل.
التأخر في السداد مقابل التخلف عن السداد
التخلف عن السداد هو مسألة أكثر خطورة. إشعار التخلف عن السداد هو إشعار عام يتم تقديمه إلى المحكمة يوضح أن مقترض الرهن العقاري قد تأخر في سداد القرض لفترة طويلة. هذه واحدة من الخطوات الأولى نحو حجز الرهن. إذا كان لدى المقترض عدة دفعات متأخرة، فإنه يخاطر بالتخلف عن سداد الرهن العقاري، مما يعرضه أيضًا لخطر فقدان أي حقوق ملكية قد جمعها في المنزل.
يجب أن يتضمن عقد الرهن العقاري عدد الدفعات المتأخرة المسموح بها قبل أن يتخذ المقرض إجراءً بشأن التخلف عن السداد. بشكل عام، تسمح معظم الرهون العقارية بما يصل إلى 180 يومًا من الدفعات الفائتة والتأخيرات قبل أن يقوم المقرض بتقديم إشعار بالتخلف عن السداد.
متى يعتبر الرهن العقاري متأخرًا عن السداد؟
يصبح الرهن العقاري متأخرًا عندما يفوت المقترض أو يتأخر في دفع دفعة واحدة أو أكثر. كلما زادت الدفعات التي تفوتها، كلما ازدادت سوءًا الحالة.
ماذا يحدث إذا كان قرضي العقاري متأخرًا عن السداد؟
في البداية، قد يفرض عليك المقرض رسوم تأخير. إذا استمررت في تفويت الدفعات، قد يعلن المقرض في النهاية أن الرهن العقاري الخاص بك في حالة تخلف عن السداد ويبدأ إجراءات الحجز لاستعادة منزلك وبيعه.
كيف يمكنني منع التأخر في سداد الرهن العقاري؟
قم بسداد أقساط الرهن العقاري في موعدها إذا كان ذلك ممكنًا. إذا كنت تميل إلى النسيان، قم بترتيب خطة دفع تلقائية أو ضبط تذكيرات لنفسك. إذا كنت تتوقع عدم القدرة على سداد دفعة لأنك لا تملك المال، قم بإخطار المقرض، واشرح الوضع، وانظر ما يمكن التوصل إليه. على سبيل المثال، قد تكون مؤهلاً للحصول على خطة سداد القرض أو تعديل. يفضل معظم المقرضين مساعدتك في العودة إلى المسار الصحيح بدلاً من الاضطرار إلى بدء إجراءات حجز طويلة ومكلفة.
الخلاصة
التأخر في سداد الرهن العقاري هو مسألة خطيرة. لن يتأثر فقط تصنيفك الائتماني، بل تخاطر أيضًا بأن يتحول رهنك العقاري إلى حالة تخلف عن السداد، مما يعني أن المقرض قد يقوم بحجز منزلك. لحسن الحظ، فإن معظم المقرضين على استعداد للعمل مع المقترضين الذين يواجهون صعوبات، لأنهم لا يرغبون في المرور بعملية طويلة من الحجز وإعادة بيع العقارات.
إذا كنت تواجه صعوبة في سداد المدفوعات، تواصل مع المقرض الخاص بك وابتكر ترتيبًا للدفع يناسب الجميع.