ماذا يعني الأموال المتاحة للتوزيع؟
الأموال المتاحة للتوزيع (FAD) هي مقياس داخلي لمقدار رأس المال الذي يمتلكه صندوق الاستثمار العقاري (REIT) لدفعه للمساهمين العاديين وحاملي الوحدات.
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) يحتفظ بمحفظة من العقارات التي تدر دخلاً و/أو الرهون العقارية، ويُطلب منه توزيع تقريباً كل دخله الصافي الخاضع للضريبة للحفاظ على وضعه كصندوق استثمار عقاري. على الرغم من عدم وجود طريقة موحدة لحساب الأموال المتاحة للتوزيع، إلا أن العديد من صناديق الاستثمار العقاري تحسب الأموال المتاحة للتوزيع (FAD) بطريقة مشابهة من خلال تعديل قيمة الأموال من العمليات لتشمل الإيجارات المستحقة، والعناصر غير النقدية، وأي نفقات متكررة متعلقة بالعقارات.
النقاط الرئيسية
- صناديق الاستثمار العقاري (REITs) ملزمة بدفع 90% من الدخل الخاضع للضريبة للمستثمرين.
- ومع ذلك، لا توجد طريقة موحدة لحساب ما هي الأموال المتاحة للتوزيع (FAD).
- ومع ذلك، تقوم العديد من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بحساب الأموال المتاحة للتوزيع (FAD) من خلال تعديل قيمة الأموال من العمليات لتشمل الإيجارات المستقيمة، والعناصر غير النقدية، وأي نفقات متكررة تتعلق بالعقارات.
فهم الأموال المتاحة للتوزيع (FAD)
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو مجموعة من العقارات والرهون العقارية المجمعة معًا وتُعرض كأداة مالية في شكل صندوق استثمار وحدات. تمثل كل وحدة في صندوق الاستثمار العقاري جزءًا نسبيًا من الملكية في كل من الأصول الأساسية. لكي يتأهل كصندوق استثمار عقاري وفقًا لقواعد هيئة الأوراق المالية والبورصات (SEC)، يجب على شركة العقارات توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على مستثمريها.
الأموال المتاحة للتوزيع، وهي مقياس غير متوافق مع GAAP، تعتبر بمثابة مؤشر لتدفق النقدي لصناديق الاستثمار العقاري للمستثمرين. معيار آخر هو مقياس الأموال من العمليات (FFO)، ولكن يُعتبر FAD أكثر تمثيلاً للتدفق النقدي بسبب بعض التعديلات التي تقدم صورة اقتصادية أكثر دقة لعمليات صناديق الاستثمار العقاري.
مثال على حساب الأموال المتاحة للتوزيع
شركة بوسطن للعقارات (BXP) هي صندوق استثمار عقاري (REIT) متخصص في العقارات التجارية، وتمتلك مباني في بوسطن ونيويورك وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس وواشنطن العاصمة وريستون، فيرجينيا. في عام 2020، كانت نسبة توزيع الأرباح من التدفق النقدي المتاح (FAD) للصندوق 96.4% مقارنة بـ 86.7% في عام 2019.
تقوم شركة Boston Properties بحساب الأموال المتاحة للتوزيع (FAD) عن طريق إضافة تكاليف معاملات الإيجار التي تُعتبر حوافز إيجارية، والاستهلاك غير العقاري، والخسائر غير النقدية (أو طرح الأرباح) من الإطفاء المبكر للديون، ومصاريف التعويضات القائمة على الأسهم؛ وإزالة تأثيرات الإيجار على أساس الخط المستقيم وتعديل مصروفات إيجار الأرض على أساس الخط المستقيم؛ وطرح النفقات الرأسمالية للصيانة، وتحسينات الفنادق، وترقيات واستبدالات المعدات. هذه القائمة من عناصر التعديل ليست شاملة، لكنها توضح كيفية التعامل مع العناصر النقدية وغير النقدية لتقديم رقم أكثر دقة للأموال الفعلية المتاحة للتوزيع على المستثمرين.