ما هو العقار غير المملوك للسكن؟
غير المالك المقيم هو تصنيف يُستخدم في إصدار الرهن العقاري، والتسعير القائم على المخاطر، وإحصاءات الإسكان للعقارات الاستثمارية التي تتكون من وحدة إلى أربع وحدات. يعني هذا التصنيف أن المالك لا يشغل العقار. لا يُستخدم هذا المصطلح عادةً للعقارات المؤجرة متعددة العائلات، مثل المباني السكنية.
النقاط الرئيسية
- العقارات غير المملوكة للسكن تعني أن مالك العقار لا يشغل العقار كمقر إقامته الشخصية.
- يُعتبر التصنيف الدقيق للعقار كغير مشغول من قبل المالك مهمًا للمقرضين لتحديد سعر الفائدة الذي سيفرضونه على المقترضين ولضمان تعويضهم بشكل كافٍ عن المخاطر التي يتحملونها عند إقراض المال.
- يحدث احتيال الإشغال عندما يكذب المقترض على المقرض، مدعيًا أن العقار سيكون مشغولًا من قبل المالك بينما في الواقع لن يكون كذلك.
- يمكن للمقترض استخدام قرض تجديد العقارات غير المملوكة لشراء عقار استثماري ودفع تكاليف إصلاح العقار للمستأجرين المستقبليين.
كيف يعمل العقار غير المملوك للسكن
التصنيف الدقيق للعقارات مهم للمقرضين في مجال العقارات لتحديد معدل الفائدة الذي سيفرضونه على المقترض ولضمان تعويضهم بشكل كافٍ عن المخاطر التي يتحملونها عند إقراض المال لشراء عقار. قد يكون الرهن العقاري على عقار غير مشغول من قبل المالك بمعدل فائدة أعلى قليلاً من الرهن العقاري على عقار مشغول من قبل المالك. وذلك لأن المقترضين للعقارات غير المشغولة من قبل المالك هم أكثر عرضة للتخلف عن سداد رهونهم العقارية.
بسبب ارتفاع معدلات الفائدة، سيحاول بعض المقترضين غير النزيهين تصنيف الرهن العقاري غير المملوك للسكن على أنه رهن عقاري مملوك للسكن للحصول على معدل فائدة أقل وتوفير المال. هذا نوع من الاحتيال في الرهن العقاري يُعرف باسم احتيال الإشغال.
يحدث الاحتيال في الإشغال عندما يكذب المقترض في طلب الرهن العقاري بشأن ما إذا كان العقار سيكون مشغولًا من قبل المالك أم لا. إذا تم اكتشاف ذلك، فقد يواجه المقترض العديد من العواقب، بما في ذلك الملاحقة القضائية بتهمة الاحتيال المصرفي أو مطالبة من المقرض بسداد كامل رصيد الرهن العقاري فورًا.
في بعض الحالات، قد لا يعتبر تأجير عقار يشغله المالك احتيالًا في الإشغال، مثل عندما يضطر صاحب المنزل للانتقال إلى مكان آخر بسبب وظيفة. لتجنب ارتكاب احتيال في الإشغال عن غير قصد، ينبغي على المقترضين الاتصال بمقرضي الرهن العقاري قبل تأجير العقارات التي يشغلها المالك للمستأجرين.
العقارات غير المملوكة من قبل المالك وسوق العقارات
في العديد من الحالات، تشير العقارات غير المملوكة للسكن إلى الشقق السكنية وغيرها من المنازل العائلية المفردة التي يتم امتلاكها وتأجيرها للآخرين. تتطلب العقارات غير المملوكة للسكن تغطية تأمينية قبل أن يتمكن المستأجرون من استخدامها. علاوة على ذلك، إذا لم يتم تأجير العقار للمستأجرين وكان شاغرًا عمدًا بدون سكان، فسيكون هناك نوع مختلف من التأمين على العقار ضروريًا.
شراء وتأجير العقارات للسكان الآخرين يمثل جزءًا كبيرًا من السوق العقاري بشكل عام. عادةً ما يبحث المستثمرون في هذه العقارات عن عقارات تحتاج إلى إصلاحات ولكنها تقدم إمكانية جذب المستأجرين إذا تم تجديدها وإعادة طرحها في السوق. يمكن أن ينطبق هذا أيضًا على أنواع مختلفة من عقارات العطلات التي ليست المسكن الرئيسي للمالك.
تمويل العقارات غير المملوكة للسكن
هناك فئة من التمويل مخصصة للعقارات غير المملوكة لأغراض التجديد. قرض التجديد للعقارات غير المملوكة هو نوع من الرهن العقاري الذي يمكن للمقترض استخدامه لشراء العقار واقتراض الأموال التي ستستخدم في تجديد المسكن. في هذه الحالة، لن يكون العقار عقار جاهز يمكن للمستثمر شراؤه وتأجيره فورًا. عادةً ما تستند قيمة مثل هذا الرهن العقاري إلى قيمة العقار بعد تجديده وتحديثه.
بينما لا يوجد حد أدنى لأعمال الإصلاح التي يجب القيام بها باستخدام الأموال من هذا النوع من الرهن العقاري، يجب أن تكون التجديدات جزءًا دائمًا من السكن. يمكن أن يشمل ذلك إضافة حمام جديد، استبدال السقف، تركيب سباكة جديدة، أو تعبيد ممر جديد. يجب أن تزيد التجديدات أيضًا من القيمة الإجمالية للعقار الذي تم أخذ الرهن العقاري عليه. التحسينات التجميلية التي تزيد من جاذبية العقار ليست كافية. يجب أن تؤدي الإصلاحات والتجديدات إلى تحسين ملموس في القيمة السوقية للمسكن. عادةً ما يمكن استخدام مثل هذه الرهون العقارية من قبل المالكين الذين لديهم حتى أربع عقارات ممولة غير مشغولة من قبل المالك.
لماذا يكون معدل الفائدة أعلى للعقارات غير المملوكة للسكن؟
المقترضون الذين لا ينوون العيش في العقار كمقر إقامة رئيسي لهم لديهم خطر أعلى للتخلف عن السداد مقارنة بالمقترضين الذين يعيشون في العقار. لتعويض هذا الخطر، يفرض المقرضون معدلات فائدة أعلى.
هل من الأفضل إعادة التمويل أم الحصول على قرض لشراء عقار ثانٍ؟
يعتمد ذلك على الأسهم التي تمتلكها في مسكنك الأساسي. بشكل عام، تكون معدلات الفائدة أقل على إعادة التمويل للمساكن الأساسية مقارنة بالعقارات غير المملوكة للسكن. احصل على بعض المعدلات من المقرضين حتى تتمكن من إجراء مقارنة جنبًا إلى جنب.
هل يمكنني الحصول على معدل أفضل إذا حولت العقار إلى مقر إقامتي الرئيسي؟
إذا قررت العيش في العقار كإقامة رئيسية بعد عدم شغله لفترة طويلة، قد تتمكن من إعادة التمويل للحصول على معدل مختلف. تذكر أن كل عملية إعادة تمويل تتضمن تكاليف الإغلاق، لذا تأكد من أنك ستحصل على فائدة صافية ملموسة من إعادة التمويل. مثال على ذلك هو شخص يمتلك كوخًا يحب قضاء العطلات فيه ثم ينتقل للعيش فيه بشكل دائم بعد التقاعد. يمكن لهذا الشخص إعادة التمويل للحصول على معدل أفضل على الكوخ.
الخلاصة
المصطلح "العقار غير المشغول من قبل المالك" هو توضيحي. العقار غير المشغول من قبل المالك هو العقار الذي لا يقيم فيه المالك. العقارات غير المشغولة من قبل المالك لديها معدلات قروض أعلى من العقارات المشغولة من قبل المالك. هذا يخلق وضعًا حيث يُغرى المقترضون بارتكاب احتيال في الإشغال للحصول على معدلات أقل، ولكن ارتكاب احتيال في الرهن العقاري هو دائمًا فكرة سيئة. إذا كان لديك عقار غير مشغول من قبل المالك، تأكد من أن عقارك مؤمن عليه وفقًا لذلك.