ما هو الاحتيال في الإشغال؟
يشير مصطلح "احتيال الإشغال" إلى شكل من أشكال احتيال الرهن العقاري الذي يحدث عندما يكذب المقترض بشأن حالة إشغال العقار، مدعيًا أنه سيكون مُشغلاً من قبل المالك. يُعتبر هذا الأمر شائعًا نسبيًا، حيث يقوم المقترضون بارتكاب احتيال الإشغال للحصول على معدلات فائدة أفضل على قروضهم العقارية. وذلك لأن المقرضين يقدمون معدلات أقل للمنازل المُشغلة من قبل المالك مقارنةً بالعقارات الاستثمارية. قد يواجه المقترضون الذين يرتكبون احتيال الإشغال عواقب قانونية ومالية خطيرة.
النقاط الرئيسية
- الاحتيال في الإشغال هو شكل من أشكال الاحتيال العقاري الذي يحدث عندما يكذب المقترض، مدعيًا أن العقار سيكون مشغولًا من قبل المالك.
- هذا النوع من الاحتيال شائع نسبيًا ويحدث لأن المقرضين يقدمون معدلات فائدة أقل على العقارات التي يشغلها المالك.
- يُشبه الاحتيال في الإشغال الاحتيال المصرفي، حيث يمكن للبنوك أن تطلب سداد القرض بالكامل.
- قد يواجه أولئك الذين يرتكبون احتيال الإشغال غرامات وعقوبات، وحتى عقوبة السجن.
فهم احتيال الإشغال
يحدث الاحتيال في الإشغال عندما يضلل المقترضون المقرضين بشأن الاستخدام المقصود لعقاراتهم. نظرًا لأن التمويل يكون أرخص للمنازل التي يشغلها أصحابها، قد يدعي مالك العقار أنه يريد استخدام المنزل كـ مسكن رئيسي بينما في الواقع يخطط لتأجيره. يمكن أن يحدث ذلك أيضًا في الوضع العكسي. في احتيال الإشغال العكسي، يشتري المقترض منزلًا كـ عقار استثماري، ثم يسجل عائدات الإيجار كـ دخل للتأهل للحصول على الرهن العقاري. ولكن بدلاً من تأجير المنزل، يشغل المقترض المنزل كمسكن رئيسي.
عندما يحدث احتيال في الإشغال، لا يتم تعويض البنوك بشكل صحيح عن المخاطر. عادةً ما يفرض المقرضون معدلات فائدة أعلى على الرهون العقارية للمنازل غير المأهولة من قبل المالك بسبب ارتفاع معدلات التأخر في السداد المرتبطة بها. تميل معدلات التأخر في السداد إلى أن تكون أقل بالنسبة للعقارات المأهولة من قبل المالك لأن المقترضين لا يريدون فقدان منازلهم الخاصة. الوصمة المرتبطة بفقدان عقار استثماري غالبًا ما تكون أقل بكثير، حيث يمكن خصم الخسائر لأغراض ضريبية.
هذا النوع من الاحتيال في الرهن العقاري شائع إلى حد ما بين المستثمرين الصغار. على سبيل المثال، الأشخاص الذين يقومون بـ تقليب المنازل وأولئك الذين يستخدمون منصات مشاركة المنازل مثل Airbnb يرتكبون احتيال الإشغال بشكل أكثر انتظامًا من المستثمرين العقاريين على نطاق واسع الذين يشترون عدة عقارات في السنة.
خلال الأزمة المالية لعام 2020، زادت جميع أنواع الاحتيال في الرهن العقاري، حيث ارتفع خطر احتيال الإشغال بنسبة 22.92% في عام 2021 مقارنة بالسنوات السابقة.
ماذا يحدث للمقترضين الذين يكذبون بشأن استخدام العقار ويتم اكتشافهم بعد ذلك؟ تُعتبر الأكاذيب في طلبات الرهن العقاري نوعًا من الاحتيال المصرفي. يمكن أن تؤدي إلى عقوبات مالية شديدة، وملاحقات قانونية، وحتى السجن في حالة الإدانة. من ناحية، يمكن للمقرضين استدعاء القرض والمطالبة بالسداد الفوري لكامل رصيد الرهن العقاري. إذا لم يتمكن المقترضون من تحمل ذلك أو رفضوا الدفع، فإن المقرض عادةً ما يتجه إلى حجز العقار. وهذا عادةً ما يدمر خطط المقترضين الأصلية. في الحالات التي تتضمن تمثيلات خاطئة متعددة، يمكن للمقرضين أيضًا إحالة القضية إلى مكتب التحقيقات الفيدرالي.
ارتكاب احتيال في الإشغال هو جريمة ويمكن أن يؤدي إلى عقوبة السجن في بعض الحالات.
اعتبارات خاصة
يتطلب الاحتيال في الإشغال وجود نية للخداع. ولكن تأجير عقار تم الحصول على الرهن العقاري له كمنزل مشغول من قبل المالك ليس دائمًا جريمة. كقاعدة عامة، فإن مجرد العيش في العقار لمدة سنة أو أكثر يكفي لإثبات نية شغل المنزل. في جميع الأحوال، يجب على المقترضين دائمًا التحقق مع المقرضين قبل تأجير العقارات المشغولة من قبل المالك للمستأجرين. هذه هي أفضل طريقة لتجنب ارتكاب احتيال الإشغال عن طريق الخطأ.
هناك أيضًا العديد من الحالات الأخرى التي لا يُعتبر فيها تأجير عقار مشغول من قبل المالك بعد أقل من عام عادةً احتيالًا في الإشغال. الحالة الأكثر وضوحًا هي عندما تتطلب حالة العمل من صاحب المنزل الانتقال إلى مكان آخر. يُسمح للمغتربين الذين يعملون مؤقتًا في دول أجنبية غالبًا بتأجير منازلهم خلال فترة غيابهم. الزواج أو الانتقال للعيش مع صديق أو صديقة هو احتمال آخر.
ولكن ماذا عن المنزل الذي تشتريه لطفلك - هل لا يزال يُعتبر عقارًا استثماريًا؟ في الواقع، هذا يعتمد. إذا كان طفلك يدفع الرهن العقاري ولكنه ليس مُدرجًا في طلب الرهن العقاري، الوثائق، والملكية، فإنه لا يزال يُعتبر عقارًا استثماريًا، وبالتالي ستنتهي بدفع معدل فائدة أعلى.
إذا انتقلت من ممتلكاتي، هل ارتكبت احتيال الإشغال؟
يعتمد ذلك على نيتك الأصلية عندما حصلت على الرهن العقاري والأسباب التي دفعتك لمغادرة العقار. إذا كنت تنوي بصدق استخدام العقار كمسكن رئيسي ثم توقفت عن استخدامه بعد فترة قصيرة من الإغلاق (أي أقل من عام) بسبب ظروف خارجة عن إرادتك - مثل الحصول على ترقية في وظيفة خارج الولاية - فإنك لم ترتكب احتيال الإشغال.
ما هي العقوبات المترتبة على ارتكاب احتيال الإشغال؟
يمكن أن تختلف العقوبات على ارتكاب احتيال الإشغال. يمكن للمقرض الخاص بك استدعاء القرض أو حجز العقار المعني. يمكن أن يتم التحقيق معك من قبل مكتب التحقيقات الفيدرالي، وإذا اكتشفوا أنك ارتكبت احتيال الإشغال عدة مرات، فقد يتم تغريمك عدة آلاف من الدولارات. بعد ارتكاب احتيال الإشغال، قد يصبح الحصول على رهون عقارية على عقارات جديدة، حتى تلك التي تنوي استخدامها بشكل شرعي كمسكن رئيسي، أمرًا مستحيلًا.
كيف أبلغ عن الاشتباه في احتيال الإشغال؟
إذا كنت تعرف من هو المقرض على العقار، يمكنك الاتصال بهم مباشرة للإبلاغ عن الاحتيال المشتبه به. يمكنك أيضًا الاتصال بمكتب FBI المحلي لديك للإبلاغ عن الاحتيال المشتبه به في الإشغال.
الخلاصة
يقوم المقرضون بفرض معدلات فائدة أقل على المقترضين الذين ينوون الإقامة في العقار مقارنة بالمستثمرين، لأن المستثمرين يكونون أكثر عرضة للتخلف عن السداد. وعلى الرغم من أن توفير المال قد يكون مغريًا، إلا أنه لا يجب ارتكاب احتيال في الإشغال، فقد ينتهي بك الأمر بفقدان ملكيتك بسبب حبس الرهن أو التحقيق، أو تغريمك، أو حتى السجن من قبل مكتب التحقيقات الفيدرالي.