ما هو المُقرض المحفظي؟
المقرض المحفظي هو بنك أو مؤسسة مالية أخرى تقوم بإصدار قروض الرهن العقاري ثم تحتفظ بالدين في محفظة من القروض. على عكس القروض التقليدية، فإن قروض المقرض المحفظي لا تُباع مرة أخرى في السوق الثانوية.
يقوم المقرض الذي يحتفظ بمحفظة قروض بتحقيق رسوم من إصدار الرهون العقارية ويحقق أرباحًا من الفارق بين معدّل الفائدة الصافي (net interest rate spread) بين الأصول التي تدر الفائدة والفائدة المدفوعة على الودائع في محفظة الرهن العقاري الخاصة بهم.
النقاط الرئيسية
- يقوم المقرض الذي يحتفظ بمحفظة قروض بإنشاء والحفاظ على محفظة قروض الرهن العقاري بدلاً من بيع القروض في السوق الثانوية.
- يتحمل المقرض الذي يحتفظ بالمحفظة المالية مخاطر أكبر من المقرض التقليدي من خلال الاحتفاظ بالقروض.
- يقوم المقرض الذي يدير محفظة استثمارية بتوليد الرسوم من إصدار الرهون العقارية ويحقق الأرباح من الفارق الصافي في معدلات الفائدة بين الأصول التي تدر الفائدة والفائدة المدفوعة على الودائع في محفظة الرهن العقاري الخاصة بهم.
- يقدم المقرضون في المحافظ الاستثمارية المزيد من الخيارات للمقترضين، ولكنهم عادةً ما يكونون أكثر تكلفة ويفرضون معدلات فائدة أعلى.
- يمكن للمشترين الذين يرغبون في الحصول على رهن عقاري لشراء عقار استثماري أو قرض ضخم التفكير في العمل مع مقرض محفظة بدلاً من مقرض الرهن العقاري التقليدي.
كيف يعمل المقرضون في المحافظ الاستثمارية
هناك إيجابيات وسلبيات لكل من الطريقتين. يتجنب المقرضون التقليديون للرهن العقاري المخاطر المرتبطة بالاحتفاظ بالرهن العقاري؛ حيث يحققون الربح من رسوم الإنشاء ثم يبيعون الرهون العقارية لمؤسسات مالية أخرى. الشركات التي تحقق الربح من إنشاء قروض الرهن العقاري تواجه مخاطر أقل وتتمتع بتدفق أرباح أكثر استقرارًا. من ناحية أخرى، يواجه المقرضون الذين يحتفظون بمحافظ الرهن العقاري فرصًا أكبر لتحقيق الأرباح ولكنهم يواجهون أيضًا مخاطر أكبر.
بناءً على ذلك، فإن هذا النوع من المقرضين لا يكون ملزمًا بمطالب واهتمامات المستثمرين الخارجيين أو الأطراف الثالثة الأخرى. يقوم المقرضون في المحفظة بتحديد إرشادات وشروط الإقراض الخاصة بهم، والتي قد تكون جذابة لبعض المقترضين. على سبيل المثال، قد يجد شخص يحتاج إلى قرض كبير (jumbo loan) أو يشتري عقارًا استثماريًا مزيدًا من المرونة عند التعامل مع مقرض في المحفظة.
مزايا قروض المقرضين المحافظين
الموافقات على القروض
قد يجد المشترون المحتملون للمنازل أنه من الأسهل التأهل للحصول على قرض عقاري من مقرض محفظة مقارنة بمقرض تقليدي. يعود ذلك إلى أن مقرضي المحفظة ليسوا ملزمين بتلبية إرشادات الاكتتاب المحددة من قبل المشترين في السوق الثانوية مثل فاني ماي أو وكالات أخرى. على سبيل المثال، قد يكون المقرض التقليدي مقيدًا بإصدار قروض تفي بمتطلبات الدخل الأدنى التي يحددها المشتري الثانوي. نظرًا لأن مقرض المحفظة يحتفظ بالقروض في الميزانية العمومية الخاصة بهم بدلاً من بيعها، فإن لديهم مرونة أكبر في تحديد معايير الموافقة الخاصة بهم.
قد يفرض المقرضون الذين يحتفظون بالقروض في محفظتهم معدلات فائدة أعلى من المقرضين التقليديين.
مرونة أكبر
غالبًا ما يكون المقرضون في المحافظ بنوكًا مجتمعية صغيرة مملوكة للقطاع الخاص، مما يمنحهم مرونة أكبر مقارنة بالمؤسسات المالية الكبيرة. على سبيل المثال، عندما يقوم مقرض المحفظة بإصدار قرض عقاري، يمكنهم تعديل عدة شروط للقرض لتتناسب مع الظروف المالية للعميل. قد يسمحون للعميل بسداد دفعتين شهريتين بدلاً من دفعة شهرية واحدة أو يطلبون دفعة مقدمة أصغر.
صديق المستثمر
عادةً ما تكون الرهون العقارية التي يقدمها المقرضون من المحافظ أكثر ملاءمة للمستثمرين في العقارات. عادةً، لا يفرضون قيودًا على عدد العقارات التي يمكن للمستثمر شراؤها. كما أنهم لا يشترطون أن يكون العقار في حالة معينة لتقديم التمويل. هذا مفيد للمستثمرين الذين يرغبون في شراء منزل قديم لتجديده. من ناحية أخرى، قد لا يقوم المقرض التقليدي بتمويل أكثر من خمسة عقارات استثمارية أو قد يوافق فقط على الرهون العقارية للمنازل التي تكون في حالة هيكلية جيدة.
عيوب قروض المقرضين المحافظين
رسوم السداد المسبق
قد يفرض المقرضون في محفظة القروض رسوم سداد مسبق على المقترضين. على الرغم من أن القانون الفيدرالي يحدد الحدود القصوى للمبالغ التي يمكن للمقرضين فرضها، إلا أن هذه الرسوم قد تكون نفقات غير متوقعة تزيد من التكلفة الإجمالية للقرض. قبل أن يبدأ العميل في الحصول على قرض من مقرض في محفظة القروض، ينبغي عليه التفاوض بشأن رسوم السداد المسبق التي تسمح بإعادة تمويل أسهل.
أسعار الفائدة المرتفعة
قد يقوم المقرض الذي يحتفظ بالقروض في محفظته بفرض معدلات فائدة أعلى لتعويض المخاطر الإضافية التي يتحملها عند تقديم الخدمة للقرض. إذا كان الاحتياطي الفيدرالي يقوم بزيادة معدلات الفائدة، فقد يقوم المقرض الذي يحتفظ بالقروض في محفظته بزيادة معدلاته المتغيرة بسرعة أكبر للحفاظ على هوامش الربح الخاصة به.