ما هو سوق الرهن العقاري الأولي؟
السوق الأولية للرهن العقاري هي المكان الذي يمكن فيه للمقترضين الحصول على قرض رهن عقاري من مقرض أولي. البنوك، وسماسرة الرهن العقاري، والمصرفيون العقاريون، والاتحادات الائتمانية كلها تعتبر مقرضين أوليين وهي جزء من السوق الأولية للرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- السوق الأولية للرهن العقاري هي المكان الذي يمكن فيه للمقترضين الحصول على قرض رهن عقاري من مقرض أولي.
- البنوك، وسطاء الرهن العقاري، مصرفيو الرهن العقاري، والاتحادات الائتمانية جميعها تعتبر مقرضين أساسيين وهي جزء من السوق الأولية للرهن العقاري.
- يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند البحث عن قرض عقاري من خلال الاتصال بالبنك المحلي الخاص بهم.
كيف يعمل السوق الأولي للرهن العقاري
يمكن لأصحاب المنازل التعامل مباشرة مع المقرضين الأساسيين عند البحث عن قرض عقاري من خلال الاتصال بالبنك المحلي الخاص بهم. لن يلاحظ معظم المقترضين أنهم يتعاملون في السوق العقاري الأساسي لأنهم سيتفاعلون مع ممثل الرهن العقاري في البنك المحلي الخاص بهم طوال العملية. سيقوم المتخصص في الرهن العقاري بتثقيف المقترض حول الأنواع المختلفة من الرهون العقارية المتاحة ويقدم سعر الفائدة بناءً على النوع الذي تم اختياره. عادةً ما يكون الفرع المحلي هو الموقع الذي يتم فيه إغلاق القرض—حيث يتم توقيع الأوراق.
يبدأ العديد من المقترضين أيضًا عملية شراء المنزل عن طريق الاتصال بـ مصرفي الرهن العقاري أو مُنشئ الرهن العقاري. المُنشئون ومصرفيو الرهن العقاري ليسوا بنوكًا بحد ذاتها، بل يساعدون في تسهيل المعاملة ويحيلون طلب الرهن العقاري إلى بنك لإتمام القرض. يحصل الوسطاء على رسوم مقابل خدمتهم نظرًا لأنهم يحيلون أعمالهم إلى المقرضين الأساسيين. من ناحية أخرى، يمكن للمقترضين الحصول على معدل أفضل من خلال قيام الوسيط بالبحث عن أفضل صفقة اعتمادًا على ائتمان المقترض والشروط المطلوبة.
ومع ذلك، من المهم ملاحظة أن مكتب الحماية المالية للمستهلك قد وضع لوائح تتعلق بالتعويضات للوسطاء العقاريين. قبل الأزمة المالية، كان بإمكان الوسطاء الحصول على تعويض من المقترض والمقرض. لم يكن المستهلكون على علم بأن الوسيط كان يحصل على أجر من المقرض عندما كانوا يدفعون رسومهم. كما كان لدى الوسطاء حوافز لتوجيه المستهلكين نحو منتجات أو قروض عقارية أكثر تكلفة، وأحيانًا بأسعار فائدة أعلى. منذ الركود الكبير في عامي 2008 و2009 واللوائح الناتجة التي تلت ذلك، انخفض عدد الوسطاء العقاريين.
فوائد السوق الأولية للرهن العقاري
هناك بعض الفوائد المتاحة للمقترضين الذين يتعاملون في السوق الأولية للرهن العقاري، والتي يمكن أن تشمل:
تكاليف إغلاق منخفضة
عادةً ما تكون المقرضون الأساسيون بنوكًا مملوكة محليًا، مما يعني أنهم يقومون بعملية تحليل الائتمان والاكتتاب. يقوم المكتتبون بمراجعة المعلومات المالية وسجل الائتمان للمقترض لتحديد ما إذا كان سيتم تمديد الائتمان أو رفض القرض. كما تقوم البنوك المحلية بإعداد جميع الأوراق والوثائق داخليًا بدلاً من المرور عبر وحدة مركزية خارج الولاية، وهو الإجراء المتبع في بعض البنوك الكبيرة. يمكن أن تكون النتيجة رسومًا أقل مع بنك محلي نظرًا لأن لديهم تكاليف تشغيل أقل مقارنةً بالبنك الأكبر. أيضًا، إذا تدخل وسيط الرهن العقاري في العثور على البنك، فسيتم فرض رسوم كذلك. باختصار، اختيار بنك محلي لإدارة الرهن العقاري الأساسي يمكن أن يساعد في تقليل تكاليف الإغلاق.
دفعات مقدمة صغيرة
عادةً ما يكون الدفعة المقدمة للرهن العقاري 20% من سعر شراء المنزل. ومع ذلك، يمكن للمقترض دفع مبلغ أقل، ويقدم العديد من المقرضين الأساسيين دفعة مقدمة بنسبة 10 بالمئة.
بالنسبة للمقترضين ذوي الدخل المنخفض إلى المتوسط، يقدم قرض FHA دفعة أولى تصل إلى 3.5% فقط من قيمة المنزل. FHA هو الإدارة الفيدرالية للإسكان، التي توفر التأمين للمقرضين حتى يتمكنوا من إصدار قروض للمقترضين ذوي الدخل المنخفض.
ومع ذلك، فإن دفعة أولى تقل عن 20% تتطلب من المقترض شراء تأمين الرهن العقاري الخاص أو PMI. يحمي PMI البنوك والمقرضين في حالة تخلف المقترض عن سداد الرهن العقاري. يتم فرض رسوم شهرية على المقترض حتى يتم سداد 20% من قرض الرهن العقاري.
مرونة
نظرًا لأن الجهات المصدرة للقرض هي عادةً بنوك مملوكة محليًا، فمن المرجح أن يتمكن المقترضون من التواصل مع الأشخاص الذين لديهم القرار النهائي، وهو أمر غير محتمل الحدوث في البنوك الوطنية. يمكن أن يوفر الاتصال المباشر مرونة إذا كان لدى المقترضين وضع مالي فريد.
يمكن أن تشمل المرونة تقديم رهن عقاري بسعر فائدة ثابت لمدة 15 عامًا مقابل 30 عامًا إذا كان المقترض يرغب في سداد القرض في وقت أقرب. بعض المزايا للرهن العقاري لمدة 15 عامًا تشمل تقليل إجمالي رسوم الفائدة نظرًا لأن القرض يتم سداده في وقت مبكر. أيضًا، يمكن للمقترضين عادةً التفاوض على سعر فائدة أقل نظرًا لوجود مخاطر أقل من تخلف المقترض عن السداد أو عدم سداد القرض بسبب صعوبات مالية. بالطبع، ميزة كبيرة للرهن العقاري لمدة 30 عامًا هي أنه يوفر دفعات أقل نظرًا لأنها موزعة على فترة أطول مقارنة بالشروط الأخرى.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs) هو خيار مرن يُعرض عادةً للنظر فيه. عادةً ما تأتي قروض ARM مع معدل فائدة ثابت لفترة زمنية محددة، ثم يتم تعديلها سنويًا بناءً على مؤشر تم تحديده مسبقًا من قبل المقرض والمقترض. عادةً ما تأتي ARMs مع حد أقصى لمدى ارتفاع معدل الفائدة خلال فترة القرض، مما يسهل حساب وتخطيط الحد الأقصى للدفع الشهري الخاص بك.
السوق الأولية للرهن العقاري مقابل السوق الثانوية للرهن العقاري
السوق الأولية تتكون من المقرضين الأساسيين. عادةً ما يحتفظ المقرضون الأساسيون بالقروض التي ينشئونها كجزء من محفظتهم ويقومون بخدمتها طوال مدة القرض. ومع ذلك، يمكن للبنك الذي قدم قرض الرهن العقاري بيع القرض في سوق الرهن العقاري الثانوية، وهو سوق يمكن للمستثمرين فيه شراء وبيع قروض الرهن العقاري التي تم إصدارها سابقًا. يمكن بيع الرهن العقاري إلى مقرض رهن عقاري آخر أو شركة خدمات، والتي تقوم بمعالجة المدفوعات للقرض. يكسب المقرض الجديد أو مقدم الخدمة المال من الرسوم والفوائد على الرهن العقاري.
يتم شراء العديد من الرهون العقارية من قبل فاني ماي أو الجمعية الوطنية للرهن العقاري الفيدرالية (فاني ماي، أو FNMA). تقوم فاني ماي بتجميع القروض ثم بيعها كاستثمارات تُعرف باسم الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، والتي تشبه صناديق الاستثمار المشتركة ولكنها تحتوي على رهون عقارية بدلاً من الأسهم. يحصل المستثمرون على معدل الفائدة من الرهون العقارية مقابل الاحتفاظ بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.
إذا تم بيع الرهن العقاري الخاص بك، يرجى العلم أن هذه ممارسة شائعة في الصناعة المالية. البنوك لديها حدود للإقراض، مما يعني أن لديها سقوفًا لكمية الودائع التي يمكنها إقراضها. بيع قرض الرهن العقاري إلى فاني ماي أو مقدم خدمة يزيل القرض من دفاتر البنك مما يسمح له بإقراض المزيد من الأموال. إذا لم تتمكن البنوك من بيع رهونها العقارية، فإنها ستصل إلى حدود الإقراض ولن تتمكن من تقديم المزيد من الرهون العقارية، مما سيبطئ الاقتصاد. ومع ذلك، ما لم تكن مستثمرًا يتطلع إلى شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)، فلن تتعامل مع السوق الثانوية. بدلاً من ذلك، ستتعامل مع بنك أو وسيط في السوق الأولية للرهن العقاري.
ما هو دور السوق الثانوي للرهن العقاري؟
سوق الرهن العقاري الثانوي هو المكان الذي يمكن فيه للمستثمرين شراء وبيع القروض العقارية التي تم إصدارها مسبقًا. بعد ذلك، يمكن للمستثمرين بيع الرهون العقارية لشركات الخدمات أو المقرضين الآخرين الذين يقومون بعد ذلك بمعالجة دفعات القروض.
كيف يعمل السوقان الأولي والثانوي للرهن العقاري معًا؟
يعمل سوق الرهن العقاري الأولي مع المقترضين من خلال منحهم الوصول إلى القروض لشراء المنازل. يوفر سوق الرهن العقاري الثانوي الأموال لسوق الرهن العقاري الأولي للإقراض.
هل تعتبر فاني ماي جزءًا من السوق الأولية أم الثانوية؟
نظرًا لأن فاني ماي لا تقدم قروضًا مباشرة للمقترضين الذين يشترون المنازل، فإن فاني ماي تعتبر جزءًا من سوق الرهن العقاري الثانوي. فهي تشتري الرهون العقارية وتجمع القروض قبل بيعها كاستثمارات تُعرف بالأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS).
الخلاصة
إذا كنت مشتري منزل، فسوف تتفاعل مع السوق الأولية للرهن العقاري طوال عملية شراء المنزل. في الأساس، يعتبر البنك المحلي الخاص بك أو اتحاد الائتمان أو وسيط الرهن العقاري جميعهم مقرضين أساسيين سيعملون ضمن السوق الأولية للرهن العقاري لمساعدتك في اختيار قرض وإكمال الأوراق اللازمة.