ما هي الممتلكات السكنية المؤجرة؟
تشير الممتلكات السكنية المؤجرة إلى المنازل التي يشتريها المستثمر ويعيش فيها المستأجرون بموجب عقد إيجار أو نوع آخر من اتفاقيات الإيجار. الممتلكات السكنية هي الممتلكات المخصصة خصيصًا للعيش أو السكن للأفراد أو الأسر؛ وقد تشمل منازل منفصلة لعائلة واحدة إلى مباني شقق كبيرة متعددة الوحدات.
يمكن مقارنة العقارات السكنية المؤجرة مع العقارات التجارية المؤجرة، والتي تُؤجر بدلاً من ذلك للشركات في عقارات مخصصة بشكل صريح لتوليد الأرباح.
النقاط الرئيسية
- العقارات السكنية المؤجرة هي العقارات المستخدمة كمساكن للمستأجرين.
- بموجب القانون، يجب أن يشتق العقار 80% من دخله من الأغراض السكنية ليتم اعتباره سكنيًا لأغراض الضرائب.
- يمكن أن يكون العقار السكني المؤجر استثمارًا شائعًا لأن الناس على دراية كبيرة بفكرة استئجار العقارات للسكن.
كيف تعمل عقارات الإيجار السكنية
يمكن أن تشمل العقارات السكنية المنازل الفردية، والوحدات السكنية، والشقق، والمنازل المتلاصقة، والمنازل المزدوجة، وما إلى ذلك. يميز مصطلح العقارات السكنية المؤجرة هذه الفئة من استثمارات العقارات المؤجرة عن العقارات التجارية حيث يكون المستأجر عادة كيانًا مؤسسيًا بدلاً من شخص أو عائلة، وكذلك الفنادق والنزل حيث لا يعيش المستأجر في العقار لفترة طويلة.
يمكن أن يكون العقار السكني المؤجر استثمارًا جذابًا. على عكس الأسهم والعقود الآجلة والاستثمارات المالية الأخرى، فإن العديد من الأشخاص لديهم خبرة مباشرة مع سوق الإيجارات كمستأجرين ومع سوق العقارات السكنية كمالكين. هذه الألفة مع العملية والاستثمار تجعل العقارات السكنية المؤجرة أقل تخويفًا من الاستثمارات الأخرى. بالإضافة إلى عامل الألفة، يمكن للعقارات السكنية المؤجرة أن تقدم تدفقًا نقديًا شهريًا، وزيادة في القيمة على المدى الطويل، والاستفادة من استخدام الأموال المقترضة، والمزايا الضريبية المذكورة سابقًا على الدخل الذي ينتجه الاستثمار.
يمكن أن يأتي امتلاك عقار سكني للإيجار مع مزايا ضريبية لا توفرها الاستثمارات العقارية الأخرى الأكثر غير مباشرة مثل صندوق الاستثمار العقاري (REIT) لحاملها. بالطبع، يأتي الامتلاك المباشر لعقار سكني للإيجار أيضًا مع مسؤولية العمل كمالك أو التعاقد مع شركة إدارة عقارات، بالإضافة إلى المخاطر المرتبطة بالوحدات الشاغرة والنزاعات مع المستأجرين.
مخاطر العقارات السكنية المؤجرة
بالطبع، هناك بعض العيوب المقابلة للاستثمار في العقارات السكنية المؤجرة. العيب الرئيسي هو أن العقارات السكنية المؤجرة ليست استثمارًا سائلًا جدًا. التدفق النقدي والزيادة في القيمة رائعان، ولكن إذا توقفت العقار عن تقديم أحدهما أو كليهما بسبب سوء الإدارة أو ظروف السوق، فإن تقليص الخسائر والخروج من الاستثمار يمكن أن يكون صعبًا. لبيع عقار مؤجر يعاني، تحتاج إلى العثور على مشترٍ يرى قيمة في الاستثمار التي لم تعد تراها أو ببساطة غير موجودة.
هناك أيضًا العديد من الصعوبات التي تأتي مع العمل كمالك عقار، على الرغم من أن التعاقد مع شركة إدارة العقارات يمكن أن يساعد، وهذه التكلفة تقلل من هامش الربح للاستثمار. وأخيرًا، هناك الخطر الناتج عن تغييرات قوانين الضرائب. يمكن أن يتغير التعامل الضريبي مع العقارات السكنية المؤجرة، مما يمحو بعض جاذبية الاستثمار.
المعاملة الضريبية للعقارات السكنية المؤجرة
في الولايات المتحدة، تعتبر مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) العقارات السكنية بأنها العقارات التي تحقق أكثر من 80% من إيراداتها من الوحدات السكنية. تستخدم العقارات السكنية المؤجرة نظام الاسترداد المعجل المعدل لمدة 27.5 سنة (MACRS) لجدول الاستهلاك. يتم التعامل مع الدخل من العقارات السكنية كدخل سلبي، لذا هناك قواعد حول كيفية معالجة الخسائر بناءً على المشاركة الفعالة للمالك. تقدم مصلحة الضرائب المنشور 527 الخاص بالعقارات السكنية المؤجرة نظرة عامة على القواعد الضريبية ويتم تحديثه عند تغيير القواعد أو الأحكام.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، هناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).