ما هو النقد المتاح للتوزيع (CAD)؟
يشير النقد المتاح للتوزيع (CAD) إلى النقد المتاح لدى صندوق الاستثمار العقاري (REIT) والذي يمكن توزيعه كأرباح للمساهمين. يتم حساب قيمة CAD عن طريق أخذ الأموال من العمليات (FFO) الخاصة بصندوق الاستثمار العقاري وطرح النفقات الرأسمالية (CAPEX) المتكررة منه.
يُعتبر CAD الجزء الأكثر سيولة من الأموال المتاحة للتوزيع (FAD). من فوائد امتلاك مخزون من CAD أنه يوفر صورة أكثر اكتمالاً عن التدفقات النقدية المعدلة لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) ومقدار ما يمكن للمستثمرين توقعه من توزيعات الأرباح.
- النقد المتاح للتوزيع (CAD) هو مقياس لصناديق الاستثمار العقارية (REIT) الذي يطرح النفقات الرأسمالية المتكررة من الأموال من العمليات (FFO).
- يُعتبر CAD مقياسًا غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (GAAP) ويُستخدم كبديل لتدفق النقدي لصندوق الاستثمار العقاري (REIT) للمستثمرين.
- يمكن زيادة CAD بشكل عضوي أو من خلال الاستحواذ على عقارات جديدة.
- لا تتبع حسابات CAD صيغة موحدة في قطاع REIT، لذا يجب على المحللين والمستثمرين الانتباه إلى المنهجية المستخدمة.
صيغة النقد المتاح للتوزيع (CAD)
[ \text{C A D} = \text{F F O} - \text{R C E} ]
حيث:
- C A D = النقد المتاح للتوزيع
- F F O = الأموال من العمليات
- R C E = النفقات الرأسمالية المتكررة
كيفية حساب العجز في الحساب الجاري (CAD)
يتم حساب النقد المتاح للتوزيع عن طريق طرح النفقات الرأسمالية المتكررة من الأموال من العمليات. تظهر الصيغة والحساب للأموال من العمليات (FFO) أدناه.
ماذا يخبرك النقد المتاح للتوزيع؟
صندوق الاستثمار العقاري (REIT) هو وسيلة استثمارية مجمعة تحتفظ بمحفظة من العقارات التي تدر دخلاً و/أو الرهون العقارية، ويتعين عليها توزيع تقريبًا كل دخلها الصافي الخاضع للضريبة للحفاظ على وضعها كصندوق استثمار عقاري. في الواقع، يتعين على صناديق الاستثمار العقاري دفع 90% من الدخل الخاضع للضريبة المكتسب للمستثمرين.
بينما لا توجد طريقة موحدة لحساب الأموال المتاحة للتوزيع، يقوم العديد من صناديق الاستثمار العقاري (REITs) بحساب النقد المتاح للتوزيع (CAD) بطريقة مشابهة من خلال تعديل قيمة الأموال من العمليات لتشمل الإيجارات المستقيمة، والعناصر غير النقدية، وأي نفقات متكررة متعلقة بالعقارات.
بالنسبة للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، أو ما يُطلق عليهم المستثمرون الذين يركزون على العائد، يُعتبر النقد المتاح للتوزيع مقياسًا رئيسيًا لاختيار صناديق الاستثمار العقاري (REIT). تُعتبر صناديق الاستثمار العقاري أدوات يسعى إليها شريحة من المستثمرين الذين يبحثون عن دخل متكرر أو عائد، مثل المتقاعدين الذين يكملون دخلهم الشهري أو الربع سنوي من خلال عائد استثماراتهم. ولهذا السبب، يمكن لصناديق الاستثمار العقاري زيادة عائدها بشكل عضوي من خلال محافظها العقارية المكتسبة أو من خلال عمليات الاستحواذ.
بالنسبة لصناديق الاستثمار العقاري (REITs)، لا توجد قاعدة صارمة وثابتة حول CADs وكيفية حسابها. وبالتالي، عندما يتم حساب هذا المقياس من قبل صندوق استثمار عقاري، يمكن أن يختلف الحساب من شركة لأخرى. ونتيجة لذلك، يعتبر هذا مقياسًا غير متوافق مع مبادئ المحاسبة المقبولة عمومًا (non-GAAP) ويجب التعامل معه على أنه شكل مبدئي (pro-forma).
مثال على النقد المتاح للتوزيع
شركة بوسطن بروبيرتيز (BXP) هي صندوق استثمار عقاري (REIT) متخصص في العقارات التجارية، وتمتلك مباني في بوسطن ونيويورك وسان فرانسيسكو ولوس أنجلوس وواشنطن العاصمة وريستون، فيرجينيا. في عام 2020، كانت نسبة توزيع CAD للصندوق 96.4% مقارنة بـ 86.7% في عام 2019.
تشير البيانات المالية لشركة Boston Properties إلى أنها تحسب CAD عن طريق إضافة تكاليف المعاملات الإيجارية إلى FFO التي تُعتبر حوافز إيجارية، والاستهلاك غير العقاري، والخسائر غير النقدية من الإطفاء المبكر للديون، ومصاريف التعويضات القائمة على الأسهم؛ ثم بإزالة تأثيرات الإيجار على أساس الخط المستقيم وتعديل مصاريف إيجار الأرض على أساس الخط المستقيم؛ وأخيرًا، بطرح النفقات الرأسمالية للصيانة، وتحسينات الفنادق، وترقيات واستبدالات المعدات.
هذه القائمة من عناصر تعديل التدفق النقدي ليست شاملة، لكنها توضح كيفية التعامل مع العناصر النقدية وغير النقدية لتقديم صورة أكثر دقة عن الأموال الفعلية المتاحة للتوزيع على المستثمرين.
الفرق بين CAD و FFO
لا تلتزم حسابات النقد المتاح للتوزيع بصيغة موحدة في قطاع صناديق الاستثمار العقاري (REIT)، ولكنها تُعرّف عمومًا على أنها الفرق بين الأموال من العمليات (FFO) والمصاريف المتكررة. تشمل النفقات الرأسمالية المتكررة التي تُطرح عادةً من الأموال من العمليات لتحديد قيمة النقد المتاح للتوزيع (CAD) استبدال أسطح المباني، وإصلاح أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC)، وإعادة تسوية مواقف السيارات، وغيرها من أعمال الصيانة الروتينية الكبيرة. قد تختار بعض صناديق الاستثمار العقاري خصم تحسينات المستأجرين، أو تسوية الإيجارات، أو عمولات التأجير من الأموال من العمليات.
تعرف الرابطة الوطنية لصناديق الاستثمار العقاري (NAREIT)، وهي مجموعة تجارية للصناعة، الأموال من العمليات (FFO) على أنها صافي الدخل مضافًا إليه الاستهلاك مطروحًا منه الربح من بيع العقار مضافًا إليه الخسارة من بيع العقار.
صيغة موسعة لـ FFO هي:
F F O = صافي الدخل + الإهلاك والاستهلاك - دخل الفوائد + مصروف الفوائد - الربح من بيع الممتلكات + الخسارة من بيع الممتلكات - الدخل من المشاريع غير الموحدة + الخسارة من المشاريع غير الموحدة
حيث:
∋ = صافي الدخل
D A = الإهلاك والاستهلاك
I I = دخل الفوائد
I E = مصروف الفوائد
G P = الربح من بيع الممتلكات
L P = الخسارة من بيع الممتلكات
I V = الدخل من المشاريع غير الموحدة
L V = الخسارة من المشاريع غير الموحدة