ما هو مؤشر تكلفة المدخرات (COSI)؟
مؤشر تكلفة المدخرات (COSI) هو مؤشر شائع يُستخدم لحساب سعر الفائدة لبعض الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARMs). يُعرف رسميًا باسم مؤشر تكلفة المدخرات لبنك Wells Fargo، وهو يعتمد على أسعار الفائدة التي يدفعها بنك Wells Fargo للأفراد على شهادات الإيداع (CDs).
مثل القروض الأخرى المرتبطة بمؤشر COSI، تقوم القروض المرتبطة بهذا المؤشر بنقل جزء من المخاطر من المقرض إلى المقترض. بينما تكون معدلات الفائدة التمهيدية أكثر ملاءمة من الشروط الخاصة بالقروض ذات الفائدة الثابتة، فإن تغيير معدلات الفائدة يمكن أن يعني أن بعض العملاء قد ينتهي بهم الأمر بدفع مبالغ أكبر مما كانوا سيدفعونه في الأحوال الأخرى. في بعض الحالات، قد ينتهي بهم الأمر حتى بالغرق في ديون أعمق.
النقاط الرئيسية
- مؤشر تكلفة المدخرات (COSI) هو مؤشر شائع يُستخدم لحساب معدلات الفائدة على بعض الرهون العقارية ذات المعدلات القابلة للتعديل (ARMs).
- منذ عام 2009، قامت Wells Fargo بتجميع مؤشر COSI كل شهر بناءً على معدلات الفائدة المدفوعة على شهادات الإيداع (CDs) الخاصة بالبنك.
- يُعتبر COSI واحدًا من أكثر مؤشرات ARM استقرارًا في الصناعة، وهو ميزة عندما ترتفع معدلات الفائدة ولكنه عيب عندما تنخفض.
- العديد من القروض العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) المرتبطة بمؤشر COSI تحتوي على حدود لتغيير الحد الأدنى للدفع وحدود لسعر الفائدة مدى الحياة، ولكنها قد لا توفر حدودًا دورية لسعر الفائدة.
فهم مؤشر COSI
يُعتبر مؤشر COSI من بين أكثر مؤشرات ARM استقرارًا في الصناعة. تاريخيًا، يكون أقل تقلبًا من المعايير الشائعة الأخرى، مثل مؤشر سعر الفائدة بين البنوك في لندن (LIBOR) لمدة شهر واحد. نظرًا لأن معدلات الفائدة على شهادات الإيداع تتحرك بشكل أبطأ من معدلات الفائدة في السوق بشكل عام، فإن COSI يميل أيضًا إلى التأخر عن مؤشرات الرهن العقاري الأخرى عندما يتعلق الأمر بالتكيف مع التغيرات في معدلات الفائدة.
يتم حساب COSI كل شهر ويستخدم لتحديد سعر الفائدة على الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs). سعر الفائدة الذي يتعين على حاملي الرهن العقاري دفعه هو مجموع قيمة المؤشر بالإضافة إلى مبلغ إضافي يسمى هامش ARM.
إيجابيات وسلبيات الرهون العقارية المرتبطة بمؤشر COSI
قد تقدم القروض ذات معدل الفائدة المرتبط بـ COSI مرونة وخيارات سداد مغرية مقارنة بالرهن العقاري الآخر. يمكن أن تكون الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل (ARMs) أرخص بشكل ملحوظ من الرهون العقارية ذات المعدل الثابت، على الأقل خلال السنوات القليلة الأولى، عندما تكون معدلات الفائدة التمهيدية منخفضة. تحتوي العديد من الرهون العقارية ذات المعدل القابل للتعديل المرتبطة بـ COSI على حدود لتغيير الحد الأدنى للدفع - والتي تحد من مقدار الزيادة في الدفعة الشهرية - بالإضافة إلى حدود معدل الفائدة مدى الحياة.
نظرًا لأن مؤشر COSI أكثر استقرارًا من المؤشرات الأخرى، فإن الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة المرتبطة بهذا المؤشر تفيد حاملي الرهن عندما تكون معدلات الفائدة في ارتفاع. تكون أقل فائدة عندما تكون معدلات الفائدة في انخفاض.
من الجانب السلبي، فإن الرهون العقارية المرتبطة بمؤشر COSI لا تقدم عادةً حدودًا دورية لأسعار الفائدة، والتي تحد من مقدار الزيادة في سعر الفائدة في وقت واحد. هذا يخلق إمكانية حدوث السداد السلبي: إذا ارتفعت أسعار الفائدة إلى النقطة التي لا يغطي فيها القسط الشهري للرهن العقاري الفائدة المستحقة، فإن أي فائدة غير مدفوعة ستضاف إلى رصيد القرض، وبالتالي يزداد المبلغ الإجمالي المستحق على الرهن العقاري.
إيجابيات وسلبيات COSI
الإيجابيات
مثل غيرها من الرهون العقارية ذات السعر المتغير (ARMs)، تبدأ الرهون العقارية المرتبطة بـ COSI بمعدلات فائدة منخفضة وجذابة.
يعتبر COSI أكثر استقرارًا من المؤشرات الأخرى، مما يعني أن المعدلات سترتفع بشكل أبطأ مقارنةً بالقروض ذات الفائدة المتغيرة الأخرى (ARMs).
تحتوي العديد من القروض المرتبطة بـ COSI على حدود لتغيير الدفعات، والتي تحد من مقدار الزيادة التي يمكن أن تحدث في قرضك كل شهر.
السلبيات
على المدى الطويل، يمكن لتعديلات معدلات الفائدة أن تتجاوز أحيانًا معدلات الرهن العقاري ذات الفائدة الثابتة.
تعتبر معدلات COSI الثابتة عيبًا عندما تكون معدلات الفائدة في انخفاض.
إذا لم يقدم الرهن العقاري حدودًا للفائدة، فمن الممكن أن ترتفع معدلات الفائدة إلى درجة تتجاوز الدفعة الشهرية، مما يؤدي إلى الاستهلاك السلبي.
معدلات Wells COSI
يعتمد مؤشر Wells COSI على سعر الفائدة الذي تدفعه Wells Fargo على شهادات الإيداع (CDs)، والمعروفة أيضًا بالودائع الزمنية الشخصية. يتم حساب المؤشر باستخدام المتوسط المرجح لجميع أسعار الفائدة المدفوعة على شهادات الإيداع اعتبارًا من آخر يوم عمل من كل شهر. تعلن الشركة عن مؤشر COSI لكل شهر في آخر يوم عمل قبل اليوم الخامس عشر من الشهر الميلادي التالي.
يُعبّر عن قيمة المؤشر كنسبة مئوية. في نوفمبر 2009، عندما تولت Wells Fargo السيطرة على المؤشر، كان COSI عند 2.40%. اتجه المعدل نحو الانخفاض لمعظم العقد، ثم ارتفع إلى 1.75% في منتصف عام 2019 قبل أن ينخفض مرة أخرى. في أكتوبر 2021، كان مؤشر Wells COSI عند 0.18%، مما يعكس تأثير سلسلة تخفيضات أسعار الفائدة التي قام بها الاحتياطي الفيدرالي لتحريك الاقتصاد وسط الجائحة. ومع ذلك، في عامي 2022 و2023، بدأ البنك المركزي في رفع أسعار الفائدة لمواجهة التضخم، مما دفع المؤشر للارتفاع. اعتبارًا من يونيو 2024، كان المؤشر عند 4.55%.
ما هو معدل الفائدة المرجعي للقرض العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)؟
بالنسبة للرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)، فإن المؤشر هو معدل فائدة مرجعي يعكس الظروف العامة للسوق. بعد انتهاء فترة سعر الفائدة الأولية على الرهن العقاري الخاص بك، يستخدم المقرضون معدل المؤشر بالإضافة إلى بعض النقاط المئوية الإضافية (المعروفة بالهامش) لحساب سعر الفائدة الجديد الخاص بك. سيستمرون في استخدام المؤشر والهامش لتعديل سعر القرض الخاص بك بشكل دوري بعد ذلك.
ما هي بعض معدلات المؤشر الأخرى للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARM)؟
هناك العديد من المؤشرات الأخرى المستخدمة لتحديد معدلات الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs). بالإضافة إلى مؤشر تكلفة الادخار (COSI)، تستخدم العديد من الرهون العقارية سعر الفائدة المعروض بين البنوك في لندن (LIBOR)، ومؤشر متوسط الخزانة الشهري (MTA) Monthly Treasury Average (MTA) Index، وسعر الفائدة الأساسي لمجلس الاحتياطي الفيدرالي (Fed) prime rate.
كيف يتم حساب معدلات الفائدة للقروض ذات الفائدة المتغيرة (ARMs)؟
في الرهن العقاري ذو السعر المتغير (ARM)، يشير معدل الفائدة المفهرس بالكامل إلى معدل الفائدة المتغير بعد انتهاء فترة السعر التمهيدي. يتم حسابه عن طريق إضافة معدل مؤشر، مثل COSI، إلى معدل هامش ثابت، والذي يرتبط بتصنيف الائتمان للمقترض. ستتضمن معظم شروط القرض أيضًا حدودًا إضافية للحد من الزيادات المحتملة في معدل الفائدة على القرض.
الخلاصة
يُعتبر مؤشر COSI واحدًا من المؤشرات الشائعة المستخدمة لحساب معدلات الفائدة على بعض الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة (ARMs). منذ عام 2009، تقوم Wells Fargo بتجميع مؤشر COSI شهريًا بناءً على معدلات الفائدة المدفوعة على شهادات الإيداع (CDs) الخاصة بالبنك. يُعتبر هذا المؤشر واحدًا من أكثر مؤشرات الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة استقرارًا في الصناعة، وهو ميزة عندما تكون معدلات الفائدة في ارتفاع، ولكنه يُعتبر عيبًا عندما تكون في انخفاض. العديد من الرهون العقارية ذات الفائدة المتغيرة المرتبطة بمؤشر COSI تحتوي على حدود لتغيير الحد الأدنى للدفع وحدود لمعدل الفائدة مدى الحياة، ولكنها قد لا تقدم حدودًا دورية لمعدل الفائدة.