ما هي سندات هيئة الإسكان؟
سندات هيئة الإسكان، أو سندات الإسكان، تصدرها وكالة حكومية على مستوى الولاية أو المحلية للمساعدة في تمويل بناء أو إعادة تأهيل الإسكان الإيجاري الميسور التكلفة. في ظل برامج معينة، يمكن استخدام عائدات هذه السندات أيضًا لمساعدة الأشخاص ذوي الدخل المنخفض على شراء المنازل. الفائدة المكتسبة من قبل المستثمرين على سندات هيئة الإسكان معفاة من الضرائب الفيدرالية، وقد تكون أيضًا معفاة من ضرائب الدخل على مستوى الولاية والمحلية.
مثل معظم السندات البلدية، تُعتبر سندات هيئة الإسكان تاريخيًا استثمارات آمنة جدًا. في هذه الحالة، تكون السندات مدعومة من الحكومة الفيدرالية، التي تراها وسيلة لتشجيع بناء المساكن للأشخاص ذوي الدخل المنخفض.
النقاط الرئيسية
- تُصدر السندات السكنية، أو سندات الإسكان، من قبل وكالة حكومية محلية أو تابعة للدولة للمساعدة في تمويل بناء أو إعادة تأهيل الإسكان الإيجاري الميسور التكلفة.
- تصدر الحكومات المحلية وحكومات الولايات سندات الإسكان لتمويل بناء أو إعادة تأهيل الإسكان الإيجاري الميسور التكلفة. بالإضافة إلى سداد أصل السند، يجب على الولاية أو الجهة المحلية دفع الفائدة على الأموال التي تقترضها.
- مثل معظم السندات البلدية، تعتبر سندات هيئة الإسكان تاريخياً استثمارات آمنة جداً.
فهم سندات هيئة الإسكان
قد تصدر سلطة بلدية ديونًا في شكل سندات لجمع رأس المال لتمويل المشاريع. النوعان الرئيسيان من السندات البلدية هما سندات الالتزام العام وسندات الإيرادات. يتم تمويل دفع الفائدة وسداد رأس المال لسند الالتزام العام (GO) من الخزائن المالية للحكومة المحلية أو الحكومية.
هذه السندات مدعومة بـ الثقة الكاملة والائتمان من الحكومة البلدية التي قد يكون لديها السلطة لزيادة الضرائب من أجل الوفاء بالتزاماتها المالية على سندات الالتزام العام (GO bond). من ناحية أخرى، فإن الالتزامات المالية على سند الإيرادات مدعومة بتدفق الإيرادات المتوقع للمشروع الذي تم إصدار السند من أجله. أحد أشكال سند الإيرادات هو سند الإسكان.
تصدر الحكومات المحلية وحكومات الولايات سندات الإسكان لتمويل بناء أو إعادة تأهيل المساكن الإيجارية الميسورة التكلفة. بالإضافة إلى سداد أصل السند، يجب على الولاية أو الجهة المحلية دفع الفائدة على الأموال التي تقترضها. كسندات نشاط خاص (private activity bonds)، يمكن إصدار سندات الإسكان نيابة عن المطورين المؤهلين من القطاع الربحي وغير الربحي لتمويل مشاريع الإسكان متعددة الأسر وذات الدخل المنخفض والمخصصة لكبار السن.
أيضًا، قد يتم إصدار العائدات من سندات الإسكان لتوفير تمويل رهن عقاري منخفض التكلفة للأسر أو الأفراد ذوي الدخل المنخفض حتى يتمكنوا من شراء منزل. الرهون العقارية المقدمة من خلال سندات الإسكان تقتصر على المشترين لأول مرة الذين لا يتجاوز دخلهم الوسطي في المنطقة. علاوة على ذلك، يقتصر سعر المنزل الذي يتم شراؤه برهن عقاري من سندات الإسكان على 90% من متوسط سعر الشراء في المنطقة.
اعتبارات خاصة
عادةً ما تكون السندات السكنية ذات معدلات فائدة منخفضة ويمكن إصدارها إما كمعدل ثابت أو كـ التزام طلب بمعدل متغير (VRDO). يتم سداد المدفوعات الأساسية والفوائد لحاملي السندات من سداد الرهون العقارية المرهونة وعائدات الاستثمار.
يتم جمع السداد الذي يقوم به المقترضون على الرهون العقارية من قبل الوصي على سندات الإسكان الذي يستثمر الأموال في استثمارات قصيرة الأجل حتى يحين الوقت المحدد لدفع الفائدة لحاملي السندات. في الواقع، يتم دعم دفع سندات الإسكان من خلال السداد الفوري والمتسق للفائدة وسداد رأس المال للرهون العقارية الأساسية من قبل المقترضين.
السندات السكنية مفيدة للدولة وكذلك للمستثمرين الأفراد. فمن ناحية، تحصل الحكومة على تمويل كبير بتكلفة منخفضة. ومن ناحية أخرى، فإن المزايا الضريبية التي تقدمها السندات السكنية تجذب بشكل كبير أولئك الذين يقعون في الشرائح الضريبية العليا.
بالنسبة للمستثمرين، فإن الفائدة المدفوعة من السندات السكنية معفاة من الضرائب الفيدرالية وأحيانًا من ضرائب الدخل على مستوى الولاية. كلما ارتفع معدّل الضريبة الهامشي، زادت قيمة إعفاء السندات السكنية من الضرائب. على الرغم من أن المستثمرين الخاضعين لـ الضريبة البديلة الدنيا (AMT) قد يكونون عرضة للضرائب، إلا أن الإعفاء يعني أن المستثمرين في الشرائح الضريبية الفيدرالية العالية يستفيدون من السندات الإيرادية والسندات البلدية الأخرى. يساعد هذا الإعفاء الضريبي في تعويض انخفاض معدل الفائدة على السندات.
تُعتبر الائتمانات الضريبية الفيدرالية للإسكان منخفض الدخل مصدرًا آخر لرأس المال الذي يمكن استخدامه بدلاً من أو بالإضافة إلى السندات السكنية لتمويل مشاريع الإسكان الميسور التكلفة. هذه الائتمانات هي ائتمانات ضريبية فيدرالية غير قابلة للاسترداد لجزء من فائدة الرهن العقاري التي يدفعها المشترون المؤهلون كل عام.
لأنها تتضمن ديونًا حكومية، فإن بيع سندات هيئة الإسكان يتطلب أحيانًا موافقة الناخبين المحليين. على سبيل المثال، في عام 2018، وافق الناخبون في كاليفورنيا على إجراء اقتراع لبيع سندات هيئة الإسكان بقيمة 4 مليارات دولار لتمويل برامج للمقيمين ذوي الدخل المنخفض والمحاربين القدامى والعمال الزراعيين.