ما هو الـ Kicker؟
الكِيكَر هو حق، أو ضمان قابل للتنفيذ، أو ميزة أخرى تُضاف إلى أداة الدين لجعلها أكثر جاذبية للمستثمرين المحتملين من خلال منح حامل الدين الخيار المحتمل لشراء أسهم من المُصدر.
في العقارات، يُعتبر "الكِكَر" تكلفة إضافية يجب دفعها على الرهن العقاري من أجل الحصول على الموافقة على القرض. مثال على ذلك يمكن أن يكون حصة في حقوق الملكية في إيرادات عقار تجاري أو عقار للإيجار.
يُطلق على الـ kicker أيضًا اسم محفز أو تجعيد.
النقاط الرئيسية
- يُعرف الـ "Kicker" أيضًا باسم "Sweetener" أو "Wrinkle"، وهو ميزة تُضاف إلى أداة الدين لجعلها أكثر جاذبية للمقرضين أو المستثمرين المحتملين.
- توفر "Kickers" للمستثمرين حافزًا إضافيًا لشراء الأوراق المالية الدائنة (مثل الأسهم الممتازة أو السندات) لأنها تضيف إلى العائد المتوقع على الاستثمار (ROI) للمستثمرين.
- نوعان شائعان من أدوات تعزيز حقوق الملكية هما السندات القابلة للتحويل والضمانات لشراء الأسهم.
- بالنسبة لقروض العقارات الاستثمارية، فإن نوعًا شائعًا من "الكِكَر" هو أن يقدم المقترض للمقرض حصة من إجمالي الدخل أو الإيرادات الإجمالية للإيجار الناتجة عن العقار الاستثماري.
كيف يعمل الـ Kicker
الكايكرز هي ميزات تُضاف "لإتمام الصفقة" حيث تكون مخصصة بشكل حصري لفائدة المقرضين وتُستخدم لزيادة العائد المتوقع على الاستثمار (ROI) الخاص بهم.
على سبيل المثال، قد يكون المقرض مترددًا في إقراض المال لشركة ناشئة، والتي قد تحتاج إلى المال لتمويل العمليات في مراحلها الأولى. بدون سجل مالي يظهر نموًا ثابتًا في المبيعات والأرباح، قد تواجه الشركة الناشئة صعوبة في الحصول على التمويل. قد تحتاج الشركة الشابة إلى هيكلة صفقة حقوق ملكية لجذب المقرض، من خلال تقديم حصة من حقوق الملكية في الشركة. في مقابل إقراض المال للشركة، سيحصل المقرض على حصة في الشركة ونسبة معينة من الأرباح المستقبلية.
مكافآت حقوق الملكية
في الواقع، يُعتبر "الكِكَر" حافزًا إضافيًا لتشجيع المستثمرين على شراء الأوراق المالية الدائنة، مثل السندات أو الأسهم الممتازة. عندما يحتوي السند على خيار مضمن يمكن لحامل السند ممارسته لشراء الأسهم في الشركة المصدرة بسعر مخفض، يُطلق على هذا الخيار اسم "كِكَر". سيتم تحفيز المستثمر لشراء سند يحتوي على كِكَر لأنه يتيح للمستثمر المشاركة في أي زيادة في قيمة ملكية الأسهم.
نوعان شائعان من محفزات الأسهم هما ميزة التحويل في بعض السندات التي تسمح بتحويل السندات إلى أسهم، والضمانات لشراء الأسهم التي تُباع مع إصدار سندات جديد.
غالبًا ما تُستخدم العوائد الإضافية للأسهم في عمليات الشراء بالرافعة المالية (LBOs)، وعمليات الشراء الإداري (MBOs)، وإعادة رسملة الأسهم، نظرًا لأنها تُعتبر محفوفة بالمخاطر بشكل كبير بالنسبة للتمويل التقليدي الذي يقدمه المقرضون الكبار المضمونون.
شركة تضيف محفزًا (مثل عرض الحقوق) إلى إصدار السندات تقوم بذلك فقط لوضع الإصدار بالكامل في أيدي المستثمرين. قد يكون المحفز قابلًا للاستخدام أو لا يكون في أي وقت خلال فترة حياة السند. غالبًا ما يجب الوصول إلى نقطة معينة، مثل سعر السهم فوق مستوى معين، قبل أن يكون للمحفز أي قيمة حقيقية.
على سبيل المثال، حامل السندات الذي لديه الحق في شراء أسهم في الشركة بسعر 20 دولارًا للسهم الواحد، سيقوم بممارسة هذا الحق فقط إذا كانت الأسهم تتداول بسعر أعلى من 20 دولارًا. خلاف ذلك، لا يوجد أي ميزة مالية لشراء الأسهم.
عوامل تعزيز العقارات
في قروض العقارات، قد يُعرض على المقرض، بالإضافة إلى الفائدة على القرض، حصة من إجمالي الدخل أو الإيصالات الإجمالية للإيجار التي سيتم توليدها من العقار الاستثماري الذي يتم تمويله، إذا تجاوز الدخل مبلغًا محددًا. قد يُقدم هذا الامتياز من قبل المقترض أو يُطلب من قبل المقرض لتحسين صفقة القرض.
إذا كان المقترض غير قادر على دفع دفعة أولى كبيرة على العقار أو كانت هناك ظروف تجعل المعاملة تنطوي على مخاطر ائتمانية، فقد يطلب المقرض نوعًا من العائد الإضافي أو نسبة ملكية في العقار. على سبيل المثال، قد يوافق المقرض على قرض استثماري في العقارات بشرط أن يحصل على نسبة من عائدات البيع بعد أن يقوم المقترض بتجديد العقار وبيعه بسعر أعلى.
اعتبارات خاصة
يجب عدم الخلط بين مصطلح kicker ومصطلح kickback، وهو دفع غير قانوني يُعطى كتعويض عن معاملة تفضيلية. في معاملات العقارات، يمكن أن يواجه الأفراد والشركات التي تنتهك الحظر ضد kickbacks مسؤولية مدنية وجنائية. من الناحية القانونية، يجب الإفصاح عن جميع تكاليف التسوية في القروض الاستهلاكية كجزء من تكاليف التمويل.
أصدر الكونغرس قانون إجراءات تسوية العقارات (RESPA)، الذي أصبح ساري المفعول في يونيو 1975، لحماية المستهلكين من ممارسات التسوية التعسفية، مثل العمولات غير القانونية. يتطلب RESPA من المقرضين أو وسطاء الرهن العقاري أو مقدمي خدمات قروض المنازل تقديم إفصاحات للمقترضين حول طبيعة وتكاليف عملية تسوية العقارات.