ما هو حق الانتفاع؟
الملكية المؤجرة هي مصطلح محاسبي للأصل الذي يتم تأجيره. عادةً ما يكون الأصل عبارة عن عقار مثل مبنى أو مساحة في مبنى. يقوم المستأجر بالتعاقد مع المؤجر للحصول على حق استخدام العقار مقابل سلسلة من الدفعات المجدولة على مدى فترة الإيجار. استئجار مساحة في مبنى مكاتب لاستخدام الشركة أو استئجار مبنى لاستخدامه كمتجر تجزئة هما مثالان على ترتيب ملكية مؤجرة تجارية.
النقاط الرئيسية
- الإيجار هو مصطلح محاسبي يشير إلى أصل أو عقار يقوم المستأجر (المستأجر) بالتعاقد على استئجاره من المؤجر (مالك العقار) لفترة زمنية متفق عليها مقابل دفعات مجدولة.
- غالبًا ما يستخدم مالكو المتاجر التجزئة ترتيبات الإيجار لأعمالهم بدلاً من بناء مبانيهم الخاصة.
- يمكن أن تكون عقود الإيجار للعقارات التجارية اتفاقيات معقدة تحدد أمورًا مثل هيكل الدفع، وبنود خرق العقد، وبنود تحسين الإيجار.
- سيحدد العقد أي طرف يكون مسؤولاً عن إجراء تحسينات على العقار المؤجر، والتي قد تشمل أشياء مثل بناء الجدران والفواصل، إضافة تركيبات الإضاءة، أو بناء الأرفف.
- لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم تحسينات الإيجار. ومع ذلك، فإن هذه التحسينات تخضع للاستهلاك.
فهم عقود الإيجار
سيحدد عقد الإيجار شروط الاتفاقية بين المستأجر (المستأجر) والمؤجر (مالك العقار أو المالك). تكون العقود الخاصة بـالعقارات التجارية - مثل المساحات في مبنى مكاتب - عادةً اتفاقيات معقدة تحدد مسؤوليات المالك، ومسؤوليات المستأجر، والودائع الأمنية، وبنود خرق العقد، وبنود تحسين الإيجار. قد يتمكن المستأجرون الأكبر حجمًا من طلب شروط أكثر ملاءمة مقابل استئجار مساحة أكبر لفترة أطول. عادةً ما تتراوح عقود الإيجار للعقارات التجارية من سنة إلى 10 سنوات.
أنواع عقود الإيجار
هناك أنواع مختلفة من عقود الإيجار، بما في ذلك الإيجار لمدة سنوات، الإيجار الدوري، الإيجار بالمعاناة، والإيجار بإرادة.
إيجار لسنوات
عقد الإيجار لسنوات هو نوع من العقود التي يتم فيها توضيح التفاصيل، بما في ذلك مدة الوقت التي سيقيم فيها المستأجر في العقار والمبلغ المتوقع دفعه. يمكن أن يستمر العقد لأيام أو سنوات، ولكنه يتميز بتاريخ بدء وانتهاء محددين.
الإيجار الدوري
في حالة الإيجار الدوري، يتم التعاقد على فترة إقامة المستأجر في العقار لفترة غير محددة، دون وجود تاريخ انتهاء متفق عليه. تم تحديد شروط الإيجار في البداية لفترة زمنية معينة، ولكن يستمر العقد حتى يقوم المالك أو المستأجر بإعطاء إشعار لإنهائه. على سبيل المثال، قد ينتهي عقد سنوي، ولكنه يتحول بعد ذلك إلى عقد شهري، حيث يلزم فقط إشعار لمدة شهر واحد لإنهاء العقد.
الانتفاع بالملكية بدون إذن
عقد الإيجار بالمعاندة يحدث عندما تنتهي مدة عقد المستأجر، لكن المستأجر يرفض مغادرة العقار، وبالتالي يبقى دون موافقة المالك. عادةً، يؤدي ذلك إلى قيام المالك ببدء إجراءات الإخلاء. ومع ذلك، إذا قبل المالك دفعة إيجار بعد انتهاء العقد، يُعتبر العقار مؤجرًا مرة أخرى على أساس شهري.
الإيجار حسب الإرادة
الإيجار بالتراضي هو نوع من أنواع الإيجار الذي يمكن إنهاؤه في أي وقت من قبل المالك أو المستأجر. لا يتضمن هذا الترتيب توقيع عقد أو اتفاقية إيجار، وعادةً لا يحدد مدة استخدام المستأجر للعقار أو أي تفاصيل حول الدفع. يتم تنظيم هذا الاتفاق بموجب قوانين الولاية، حيث تختلف الشروط بناءً على الولاية. يُطبق القانون الفيدرالي في حالات التمييز.
تحسينات الإيجار
بعد الانتهاء من اتفاقية الإيجار، يبدأ المستأجر أو المستأجر في تجهيز المساحة لأغراضه إلى الحد المسموح به بموجب العقد. يشمل العمل على الجدران، الأسقف، مساحة الأرضية، تركيبات الإضاءة، تركيبات السباكة الإضافية، الأرفف، والخزائن ما يُعرف بـ تحسينات الممتلكات المؤجرة التي تُسجل كـ أصول ثابتة في الميزانية العمومية للشركة.
اعتمادًا على العقد، قد يتم دفع تحسينات الإيجار من قبل المستأجر، أو المالك، أو مزيج من الاثنين. قد يوافق بعض الملاك على دفع تكاليف تحسينات الإيجار لجذب مستأجر جديد لتوقيع عقد الإيجار. ومع ذلك، عندما يكون الطلب مرتفعًا على مبنى أو مساحة مكتبية، قد لا يكون المالك مستعدًا لتحمل النفقات الإضافية لتحسينات الإيجار. غالبًا ما تبقى تحسينات الإيجار التي تكون مثبتة بشكل دائم في المبنى ملكًا للمالك حتى بعد انتهاء عقد الإيجار.
تُجرى تحسينات الإيجار على الجزء الداخلي من المبنى؛ أما التعديلات التي تُجرى على الجزء الخارجي من المبنى فلا تُعتبر تحسينات إيجارية.
مثال على عقد الإيجار طويل الأجل
تُعتبر عقود الإيجار الأكثر شيوعًا لمتاجر التجزئة التقليدية brick-and-mortar. شركة Best Buy Co., Inc. هي مثال على ذلك. تقوم الشركة بتأجير معظم مبانيها وتجري تحسينات على عقود الإيجار لتتناسب مع التصميم الداخلي الوظيفي والجمالي الموحد لها. تحتوي معظم عقود الإيجار الخاصة بالشركة على خيارات تجديد وبنود تصعيد، بالإضافة إلى إيجارات مشروطة تعتمد على نسب محددة من الإيرادات، وهو بند شائع في اتفاقيات الإيجار لمتاجر التجزئة.
يتم الاعتراف بمصروف الإيجار على أساس الخط المستقيم حتى نهاية فترة الإيجار الأولية، وأي فرق بين مبالغ المصروفات على أساس الخط المستقيم والإيجار المستحق يتم تسجيله كإيجار مؤجل. بالنسبة لبعض تجار التجزئة، تشكل تحسينات العقارات المؤجرة جزءًا كبيرًا من إجمالي مصروفات الممتلكات والمعدات.
مصلحة الإيجار
الاهتمام بعقد الإيجار هو عقد يقوم فيه فرد أو كيان، أو في مصطلحات العقارات، المستأجر، باستئجار قطعة أرض من مالك أو مؤجر لفترة زمنية محددة. يمتلك المستأجر حقوقًا حصرية لامتلاك واستخدام الأصل أو العقار خلال الفترة الزمنية المحددة. هناك أربعة أنواع من الاهتمامات بعقد الإيجار، كما ذُكر أعلاه: الإيجار لسنوات، الإيجار الدوري، الإيجار بالمعاناة، والإيجار بالإرادة.
غالبًا ما يشير حق الانتفاع إلى عقد إيجار الأرض ويميل بالتالي إلى الاستمرار لعدة سنوات. على سبيل المثال، قد يقوم شخص ما باستئجار قطعة أرض من مالكها لمدة 40 عامًا ويختار بناء عقار على الأرض. يمكن لهذا الشخص بعد ذلك تأجير العقار وكسب دخل إيجاري، لكنه لا يزال مضطرًا لدفع المالك مقابل حق استخدام القطعة.
الأسئلة الشائعة حول عقود الإيجار
ما هو حق الانتفاع بالعقار؟
العقار المؤجر هو اتفاقية تتيح للمستأجر استخدام ممتلكات المالك لفترة زمنية محددة. غالبًا ما تكون هذه العقارات مدعومة بعقود أو اتفاقيات إيجار تحدد مدة الإيجار، والشروط والأحكام المتعلقة بالاستخدام، والمبلغ المطلوب دفعه، والتزامات المالك تجاه المستأجر.
كيف تقوم باستهلاك تحسينات العقارات المؤجرة؟
لا تسمح مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم تحسينات الإيجار. ومع ذلك، نظرًا لأن التحسينات تعتبر جزءًا من المبنى، فهي تخضع للاستهلاك. يجب أن يتبع استهلاك تحسينات الإيجار جدولًا مدته 15 عامًا يجب إعادة تقييمه كل عام بناءً على عمره الاقتصادي المفيد.
أي نوع من عقود الإيجار له تاريخ بداية ونهاية محدد؟
عقد الإيجار لسنوات، حيث يتم تحديد العقد بشكل واضح، بما في ذلك تاريخ بداية ونهاية محددين.
الخلاصة
الملكية المؤجرة هي أصل يتم تأجيره، مثل مبنى أو وحدة في مبنى. يقوم المستأجر بإبرام عقد مع المالك أو المؤجر لاستخدام العقار المعني، مقابل سلسلة من الدفعات على مدى مدة الإيجار. تشمل الملكية التجارية المؤجرة استئجار مساحة لغرض تشغيل متجر أو عيادة طبيب أو أي نشاط تجاري آخر، بينما تكون الملكية السكنية المؤجرة لعقار يُشغل للاستخدام الشخصي.