ما هو الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة؟
العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة هي فئة من الأصول البديلة تتكون من استثمارات خاصة وعامة مُدارة بشكل احترافي في أسواق العقارات. يتضمن الاستثمار في العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة الاستحواذ والتمويل وملكية العقارات (سواء بشكل مباشر أو غير مباشر) عبر صندوق استثماري.
يجب عدم الخلط بين الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة وصندوق الاستثمار العقاري في الأسهم، أو equity REIT، وهي أسهم متداولة علنًا تمثل استثمارات عقارية تُولد إيراداتها بشكل رئيسي من خلال دخل الإيجار على ممتلكاتها العقارية.
النقاط الرئيسية
- العقارات الخاصة هي صندوق يُدار بشكل احترافي يستثمر في العقارات.
- على عكس صناديق الاستثمار العقاري (REITs)، يتطلب الاستثمار في العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة مبلغًا كبيرًا من رأس المال وقد يكون متاحًا فقط للمستثمرين ذوي الثروات العالية أو المستثمرين المعتمدين.
- هذا النوع من الاستثمار غالبًا ما يكون أكثر خطورة وتكلفة من أشكال أخرى لصناديق الاستثمار العقاري، لكن تحقيق عوائد تتراوح بين 8% إلى 10% ليس أمرًا غير شائع.
فهم العقارات في الأسهم الخاصة
صناديق الاستثمار العقاري في الأسهم الخاصة تتيح للأفراد ذوي الثروات العالية (HWNIs) والمؤسسات مثل الهبات وصناديق التقاعد الاستثمار في الأسهم والديون المتعلقة بالأصول العقارية.
باستخدام استراتيجية الإدارة النشطة، تتبنى العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة نهجًا متنوعًا لملكية العقارات. يقوم الشركاء العامون (GPs) بالاستثمار في مجموعة متنوعة من أنواع العقارات في مواقع مختلفة، والتي يمكن أن تتراوح من تطوير جديد وحيازة أراضٍ خام إلى إعادة تطوير كاملة للعقارات القائمة، أو ضخ تدفقات نقدية في العقارات المتعثرة.
تُجمع الاستثمارات العقارية في الأسهم الخاصة عادةً في صناديق مشتركة ويمكن أن تُنظم كـ شراكات محدودة (LPs)، أو شركات ذات مسؤولية محدودة (LLCs)، أو شركات S، أو شركات C، أو صناديق استثمار جماعية، أو صناديق استثمار عقاري خاصة، أو حسابات منفصلة لشركات التأمين، أو هياكل قانونية أخرى.
اعتبارات خاصة
يتطلب الاستثمار في العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة مستثمرًا لديه نظرة طويلة الأجل والتزامًا كبيرًا برأس المال مقدمًا—أكثر من 250,000 دولار في البداية واستثمارات متابعة على مر الزمن. يتم تقديم القليل من المرونة والسيولة للمستثمرين نظرًا لأن نافذة الالتزام برأس المال تتطلب عادةً عدة سنوات.
فترات الحظر في العقارات الخاصة يمكن أن تستمر أحيانًا لأكثر من عشر سنوات أو أكثر. كما أن التوزيعات يمكن أن تكون بطيئة لأنها غالبًا ما تُدفع من التدفق النقدي بدلاً من التصفية الكاملة—المستثمرون ليس لديهم الحق في المطالبة بالتصفية. علاوة على ذلك، عادةً ما يفرض مديرو الصناديق هيكل رسوم 2 و20، مما يكلف المستثمرين 2% من الأصول المستثمرة سنويًا بالإضافة إلى 20% من الأرباح.
الفئة التالية من المستثمرين تستثمر في العقارات الخاصة للأسهم الخاصة:
- الأفراد ذوو الثروات العالية (HWNIs)
عادةً ما تتطلب الصناديق التي تُنشأ للمستثمرين الأفراد أن يتم تمويل الاستثمار في وقت توقيع اتفاقية الاستثمار، بينما تتطلب الصناديق التي تُنشأ للمستثمرين المؤسسيين الالتزام برأس المال. يتم سحب هذا رأس المال تدريجياً مع القيام باستثمارات مناسبة. إذا لم تُجرَ أي استثمارات خلال فترة الاستثمار المحددة في الاتفاقية، فلا يمكن سحب أي شيء من الالتزام.
الاستثمار في العقارات من خلال الأسهم الخاصة محفوف بالمخاطر، ولكنه يمكن أن يوفر أيضًا عوائد مرتفعة.
عوائد الأسهم الخاصة في العقارات
على الرغم من نقص المرونة والسيولة، يمكن أن يوفر هذا النوع من الاستثمار مستويات عالية محتملة من الدخل مع زيادة قوية في القيمة. العوائد السنوية في نطاق 6% إلى 8% للاستراتيجيات الأساسية و8% إلى 10% لاستراتيجيات الأساسية بلس ليست غير شائعة.
يمكن أن تكون العوائد للاستراتيجيات ذات القيمة المضافة أو الاستراتيجيات الانتهازية أعلى بكثير. ومع ذلك، فإن الاستثمار في العقارات الخاصة يحمل مخاطر كافية بحيث يمكن للمستثمرين أن يفقدوا كامل استثماراتهم إذا لم يؤدِ الصندوق الأداء المتوقع.
أنواع استثمارات العقارات الخاصة في الأسهم الخاصة
المباني المكتبية (ناطحات السحاب، الحضرية، الضواحي، والمكاتب الحديقة)؛ العقارات الصناعية (المستودعات، البحث والتطوير، المكاتب المرنة، أو المساحات الصناعية)؛ العقارات التجارية، مراكز التسوق (المراكز الحيّة، المجتمعية، ومراكز القوة)؛ والشقق السكنية المتعددة (الحدائق وناطحات السحاب) هي أكثر استثمارات العقارات الخاصة شيوعًا.
هناك أيضًا استثمارات عقارية متخصصة مثل الإسكان لكبار السن أو الطلاب، والفنادق، ومساحات التخزين الذاتي، والمكاتب الطبية، وإسكان العائلات الفردية للامتلاك أو الإيجار، والأراضي غير المطورة، ومساحات التصنيع، والمزيد.