ما هو سوق الرهن العقاري للشراء؟
سوق شراء الرهن العقاري هو الجزء من السوق الأولية للرهن العقاري المخصص للقروض لشراء المنازل الجديدة. أما الجزء المتبقي من السوق الأولية فيتكون من معاملات إعادة التمويل وقروض حقوق الملكية المنزلية.
النقاط الرئيسية
- سوق الرهن العقاري للشراء هو جزء من السوق الأولية للرهن العقاري يركز على القروض للمساكن الجديدة.
- السوق الأولية تتكون من كل من قروض الشراء ومعاملات إعادة التمويل.
- في الرهن العقاري لشراء المال، يقدم بائع العقار رهنًا عقاريًا للمشتري، غالبًا كحافز لشراء المنزل.
- تنشأ الرهون العقارية المنزلية في السوق الأولية للرهون العقارية.
- سوق الرهن العقاري الثانوي هو المكان الذي يتم فيه تبادل القروض القائمة بين الأطراف المالية.
كيف يعمل سوق الرهن العقاري للشراء
يشير سوق الرهن العقاري للشراء إلى قطاع السوق الأولية للرهن العقاري، والذي يتكون من القروض المستخدمة لتمويل شراء منزل. يشمل المشاركون في سوق الشراء مصدري الرهن العقاري، مثل البنوك أو المؤسسات المالية الأخرى، التي تبدأ وتقدم قروضًا جديدة للمشترين.
من ناحية أخرى، يسعى المقترضون للحصول على قروض عقارية لتمويل شراء عقار. بين المقرض والمقترض، يساعد وسطاء الرهن العقاري أو المصرفيون أو الوكلاء في تسهيل العملية والبحث عن أفضل معدلات الفائدة والشروط.
قد ينوي المقترض شراء عقار ليشغله أو اعتباره استثمارًا وجمع الإيجار. سيقوم مقرضو الرهن العقاري بالنظر في الوضع المالي للمقترض المحتمل ويقررون ما إذا كانوا سيصدرون رهنًا عقاريًا (وعلى أي شروط) بناءً على عملية الاكتتاب.
سيحتاج المقترضون أيضًا إلى تقديم دفعة مقدمة أولية (غالبًا ما تكون في حدود 20% من سعر الشراء). إذا كانت الدفعة المقدمة أقل من 20%، فسيتعين على المقترضين الحصول على تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI)، الذي يحمي المقرض من التخلف عن السداد من قبل مالك المنزل. لاحظ أن المشتري قد يكون قادرًا على تجاوز PMI باستخدام رهن عقاري ثانٍ لتمويل الشراء أو قرض بيجي باك.
شراء الرهن العقاري مقابل الرهن العقاري لشراء المال
من المهم التمييز بين الرهن العقاري للشراء، الذي يتم شراؤه وبيعه في سوق الرهن العقاري للشراء، وبين الرهن العقاري لشراء المال. في الحالة الأخيرة، يقدم بائع العقار رهنًا عقاريًا مباشرة للمشتري لتسهيل الصفقة دون اللجوء إلى بنك أو مقرض مالي آخر. يُعرف أيضًا باسم تمويل البائع أو تمويل المالك، وعادةً ما يتم الحصول على قروض شراء المال عندما لا يستطيع المقترض التأهل من خلال القنوات العادية أو عندما يقوم البائع بالبيع لأفراد العائلة أو الأصدقاء المقربين.
من ناحية أخرى، تنشأ قروض الشراء من مؤسسة مالية. علاوة على ذلك، غالبًا ما يقوم هؤلاء المقرضون بإنشاء القروض ولكنهم يبيعونها بسرعة لمستثمرين آخرين. عادةً ما يتم تجميع قروض الشراء مع قروض مماثلة وبيعها في السوق الثانوية. المشترون في هذا السوق الثانوي غالبًا ما يكونون المؤسسات المدعومة من الحكومة (GSE)، مثل فاني ماي وفريدي ماك. ثم يقومون بتوريق القروض المجمعة وإعادة بيعها كـ أوراق مالية مدعومة بالرهن العقاري (MBS)، وفي بعض الحالات، يمكن أن يتم خلطها مع القروض المعاد تمويلها.
اعتبارات خاصة
بمرور الوقت، ستتغير الأحجام النسبية لأسواق الرهن العقاري للشراء وإعادة التمويل بشكل رئيسي بسبب التحركات في معدلات الفائدة السائدة. عندما ترتفع معدلات الفائدة، يكون المقترضون أقل احتمالًا لإعادة التمويل، ومن المرجح أن يمثل سوق الرهن العقاري للشراء جزءًا أكبر من السوق الأولية. عندما تنخفض المعدلات، يمكن أن يصبح إعادة التمويل أكثر جاذبية للمقترض. سيتقلص سوق الرهن العقاري للشراء مقارنة بإعادة التمويل.
العوامل الثانوية في تقلب سوق الرهن العقاري تشمل المخزون المتاح، والذي يمكن أن يتأثر بمعدلات بناء المنازل الجديدة وأسعار المنازل. ارتفاع أسعار المنازل يمكن أن يؤدي إلى تقليل عدد الرهون العقارية الجديدة حيث تصبح المنازل بعيدة عن القدرة الشرائية للعديد من المشترين المحتملين. مستويات التوظيف وتكلفة النفط يمكن أن تؤثر أيضًا على إجمالي إصدار الرهون العقارية.
بشكل عام، سيقدم المقرضون معدلات فائدة أقل للمشتريات بسبب "مخاطر الانسحاب" المرتبطة بإعادة التمويل. إحدى المزايا الكبيرة لإعادة التمويل هي أنها تسمح للمقترض بالبقاء في العقار وتجنب الانتقال.
ما هو سوق الرهن العقاري؟
سوق الرهن العقاري هو المكان الذي يجتمع فيه المقرضون والمقترضون لإجراء المعاملات. في السوق الأولية، يتم إصدار قروض جديدة للشراء أو إعادة التمويل. في السوق الثانوية، يتم تداول الرهون العقارية القائمة بين الشركات المالية.
كيف يمكنني الحصول على رهن عقاري؟
لدى المقترضين الذين يسعون للحصول على رهن عقاري عدة خيارات. يمكنك الذهاب مباشرة إلى بنك أو مقرض متخصص في الرهون العقارية. يمكنك أيضًا التعامل مع وكيل أو وسيط رهن عقاري لمساعدتك في العثور على أفضل الأسعار من عدة مقرضين محتملين. بعد اتخاذ قرار بشأن المقرض، ستقوم بتقديم طلب. سيقوم المقرض بمراجعة وضعك المالي وقيمة المنزل والمخاطر العامة من خلال عملية تسمى الاكتتاب. بعد ذلك، سيقوم المقرض إما بقبول أو رفض طلب القرض الخاص بك. بمجرد القبول، سيتم الانتهاء من الرهن العقاري فقط عند الإغلاق، حيث قد تكون هناك حاجة إلى بعض تكاليف الإغلاق الإضافية.
ما هو قرض المنزل الثاني الممول بشراء نقدي؟
الرهن العقاري الثاني لتمويل الشراء، والذي يُطلق عليه أيضًا قرض البيجي باك، يتضمن رهنًا عقاريًا أول تقليديًا وقرضًا ثانيًا جديدًا لتغطية جزء من الدفعة المقدمة. على سبيل المثال، قد يكون القرض الأول بنسبة 80% من قيمة العقار والثاني بنسبة 10%. هذا يعني أن المقترض يحتاج فقط إلى توفير دفعة مقدمة إجمالية بنسبة 10%. قد يكون القرض الثاني للعقار عبارة عن قرض ملكية المنزل (الرهن العقاري الثاني) أو خط ائتمان ملكية المنزل (HELOC).
الخلاصة
سوق الرهن العقاري للشراء هو الجزء من السوق الأولية للرهن العقاري الذي يركز على القروض لشراء المنازل الجديدة. وهو المكان الذي تنشأ فيه الرهون العقارية للمنازل. يشمل المشاركون كل من البنوك والمؤسسات المالية التي تبادر بتقديم القروض والمشترين الذين يسعون لتمويل شراء العقارات.