التبادل العكسي: ما هو، كيف يعمل، والاعتبارات المتعلقة به

ما هو التبادل العكسي؟

تبادل العقارات العكسي في مجال العقارات هو نوع من تبادل الممتلكات حيث يتم شراء العقار البديل أولاً ثم يتم بيع العقار الحالي.

تم إنشاء التبادل العكسي لمساعدة المشترين على شراء عقار جديد قبل أن يُجبروا على مبادلة أو بيع العقار الحالي. قد يسمح ذلك للبائع بالاحتفاظ بالعقار الحالي حتى تزداد القيمة السوقية له، مما يزيد من توقيت البيع لتحقيق أقصى قدر من الربح.

النقاط الرئيسية

• التبادل العكسي هو تبادل عقاري يتم فيه شراء عقار بديل دون بيع العقار الحالي الذي يتم الاحتفاظ به.
• تختلف عمليات التبادل العكسي عن عمليات التبادل المؤجلة، حيث يجب شراء العقار البديل بعد بيع العقار الحالي الذي يتم الاحتفاظ به.
• عادةً ما تنطبق قواعد "التبادل بالمثل" على التبادلات العكسية.
• تنطبق عمليات التبادل العكسي فقط على عقارات 1031 ولا يُسمح بها إلا في الحالات التي يكون لدى المستثمرين القدرة المالية لإجراء الشراء الجديد.

كيف تعمل عملية التبادل العكسي

عادةً لا تنطبق قواعد التبادل المماثل القياسية على التبادلات العكسية. تسمح هذه القواعد عادةً لمستثمر العقارات بالتوقف عن دفع ضرائب الأرباح الرأسمالية على عقار قاموا ببيعه طالما تم استخدام الربح من هذا البيع لشراء عقار "مماثل".

أنشأت دائرة الإيرادات الداخلية (IRS) مجموعة من القواعد الآمنة التي تسمح بمعاملة من نوع مماثل، طالما أن العقار الحالي أو الجديد يتم الاحتفاظ به في ترتيب تبادل مؤهل للإقامة، أو QEAA. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للمستثمر استخدام عقار مملوك بالفعل كبديل للعقار المتنازل عنه.

تنطبق عمليات التبادل العكسي فقط على عقارات القسم 1031، لذلك يُشار إليها أيضًا بتبادل 1031. عقارات القسم 1031 هي العقارات التي تقوم الشركات أو المستثمرون بتبادلها لتأجيل دفع الضرائب على أي أرباح محققة من بيعها.

ومع ذلك، الأمر ليس ببساطة أن يقوم دافع الضرائب الفردي بشراء عقار واحد، ثم بيعه، ثم استخدام الأرباح لشراء عقار آخر. بدلاً من ذلك، يجب أن يكون هناك معيار محدد للتبادل بالإضافة إلى وجود وسيط يُستخدم لتنظيم العملية. العقارات التي تندرج تحت القسم 1245 أو 1250 غير مؤهلة لهذا النوع من المعاملات.

يُطلق على "عقار 1031" هذا الاسم نسبةً إلى القسم 1031 من قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي (IRC)، الذي يسمح للمستثمرين بتجنب دفع ضرائب الأرباح الرأسمالية عند بيع وشراء العقارات الاستثمارية.

اعتبارات خاصة

أحد الجوانب الأكثر أهمية في نجاح عملية التبادل العكسي يعتمد على حقيقة أن المستثمر يجب أن يكون لديه الوسائل المالية للشراء الجديد. لن يتم التخلي عن العقار القديم في وقت التبادل، لذا يجب أن يكون المستثمر قادرًا على توفير التمويل الكامل للعقار الجديد دون إتمام بيع العقار القديم. قد يتم تسهيل عملية الحصول على العقار الجديد من خلال المقرض، على الرغم من أن عددًا محدودًا فقط من المقرضين سيكونون مستعدين وقادرين على العمل مع مستثمر في عملية تبادل عكسي.

متطلبات التبادلات العكسية

تقتصر عملية التبادل 1031 على العقارات التي تُحتفظ بها لأغراض الاستثمار أو الأعمال التجارية. هناك فترة احتفاظ قصوى تنطبق على العقارات في التبادلات العكسية. وعلى العكس من ذلك، في التبادل المؤجل أو المتأخر، يجب على المبادل أولاً التخلي عن العقار المملوك عن طريق التداول أو البيع قبل الحصول على عقار جديد. تُستخدم التبادلات العكسية غالبًا في الحالات التي يجب فيها على مستثمر العقارات إتمام عملية البيع لعقار جديد قبل أن يتمكن من بيع عقاره الحالي.

الجداول الزمنية لتبادل 1031 العكسي المؤجل ضريبيًا هي نفسها لتلك الأنواع الأخرى من تبادلات 1031 التي يسمح بها مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS). هناك موعدان نهائيان حاسمان، وإذا تم تفويت أي منهما، سيتم فرض الضرائب. لا تمنح مصلحة الضرائب الأمريكية تمديدات لهذه المواعيد النهائية.

لدى المستثمر 45 يومًا من تاريخ بيع العقار لتحديد العقار البديل المحتمل و180 يومًا من ذلك التاريخ لشراء العقار البديل. لا يمكن إجراء تبادل 1031 مباشرة إلى إقامة شخصية. تقتصر التبادلات على العقارات التي تُحتفظ بها لأغراض الاستثمار أو الأعمال التجارية فقط؛ ومع ذلك، يمكن للمستبدل تحويل عقار استثماري إلى عقار رئيسي أو شخصي وفقًا لقواعد مصلحة الضرائب الأمريكية.

أصدرت مصلحة الضرائب الأمريكية الإجراء الضريبي 2000-37 لتوضيح القواعد المتعلقة بالتبادلات العكسية. تقول مصلحة الضرائب إنها لن تعترض على تأهيل العقار سواء كعقار بديل أو عقار متخلى عنه أو على معاملة التبادل لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية بشرط أن يتبع مالك العقار ترتيب التسهيلات المؤهلة للتبادل كما هو موضح في الحكم الضريبي.

حتى بعد نشر حكم مصلحة الضرائب الأمريكية، بقي بعض الارتباك حول كيفية تنظيم مالكي العقارات لتبادل عكسي وما هي المسؤوليات الملقاة على عاتق وسيط التبادل الثالث المختار. في حكم صدر عام 2017 (قضية عقار بارتيل، 147 T.C. رقم 5، 2016)، رفضت محكمة الضرائب موقف مصلحة الضرائب الأمريكية الذي كان يتطلب من وسيط التبادل تحمل أعباء وفوائد مالكي العقارات لتحقيق تبادل عكسي صالح وفقًا للمادة 1031.

نظرًا لأن قواعد التبادل العكسي تتطور ويمكن أن تكون صعبة التفسير، يجب على مالكي العقارات استشارة محامٍ ضريبي مؤهل أو مستشار قبل القيام بتبادل عكسي.