ما هو نقل الأصول المادية (TPA)؟
يشير مصطلح نقل الأصول المادية (TPA) إلى بيع الممتلكات الذي يتضمن تغييرًا في ملكية قرض الرهن العقاري المدعوم من قبل وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD). يجب أن يتم بيع الممتلكات المؤهلة المحتفظ بها مع HUD والتي تكون مؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) من خلال HUD إذا تم نقل الملكية إلى مالك جديد عندما لا يتم سداد القرض.
ببساطة، يجب أن تتوافق عملية التحويل مع إرشادات HUD بدلاً من إرشادات المقرضين، وهو ما يحدث مع الرهون العقارية التقليدية. يمكن أن تتضمن عمليات TPA أيضًا التحويل الكامل لمصلحة مستفيدة من خلال ثقة سلبية. تتم العملية على خطوتين ويمكن أن تكون كاملة أو معدلة.
النقاط الرئيسية
- نقل الأصول المادية هو نقل ملكية العقارات الذي يتضمن تحمل رهن عقاري مؤمن من قبل HUD.
- استخدام TPA يحافظ على مؤهلات العقار وفقًا لمعايير HUD و/أو FHA.
- يجب ملء طلب TPA، والذي يتبعه الموافقة المبدئية.
- يجب على المشترين أن يكونوا على دراية بأي اتفاقيات استخدام مرتبطة بالعقار مسبقًا.
- يمكن أن تكون اتفاقيات تحويل الملكية (TPAs) إما كاملة، حيث يتم نقل الملكية بالكامل، أو معدلة، مما يعني أن جزءًا فقط من الملكية ينطبق.
فهم عملية نقل الأصول المادية (TPA)
لدى الحكومة الفيدرالية الأمريكية العديد من البرامج لمساعدة المستهلكين على تحقيق أحلامهم في امتلاك المنازل وجعلها ميسورة التكلفة قدر الإمكان. وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD)، التي تشرف على إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA)، تعتبر ذات قيمة خاصة للأشخاص الذين ليس لديهم سجلات ائتمانية كافية أو ما يكفي من المال لدفع دفعة أولى لتلبية متطلبات المقرضين التقليديين. كل من وزارة الإسكان والتنمية الحضرية وإدارة الإسكان الفيدرالية تقومان بتأمين القروض المقدمة من المقرضين الخاصين، لذلك إذا تخلف المقترض عن السداد، فإنهما تتدخلان وتدفعان للمقرض.
يحدث نقل الأصول المادية عندما يرغب المقترض في بيع العقار لطرف آخر بينما لا يزال القرض مستحقًا. عندما تتغير الملكية، ماذا يحدث للقرض؟ مع الرهن العقاري التقليدي، يتم استخدام الأموال المدفوعة من قبل المشتري لسداد رهن البائع وأي ديون أخرى متعلقة بالمنزل، وتكاليف الإغلاق، والبائع مباشرة. ومع ذلك، مع قروض HUD، يمكن نقل ملكية العقار مع القرض فيما يُعرف بنقل الأصول المادية.
يجب على مالكي العقارات أولاً تقديم طلب إلى الوكالة للحصول على TPA. يتبع ذلك عملية الموافقة الأولية. يجب تقديم جميع طلبات TPA من خلال عملية يحددها HUD والتي تتضمن عددًا من النماذج. بعض العقارات المؤهلة للحصول على TPA تخضع أيضًا لعقد تحويل أو افتراض مدفوعات المساعدة السكنية. تتعلق هذه العقود بالعقارات التي يمكن تأجيرها من خلال برنامج قسائم اختيار السكن القسم 8.
في مرحلة الموافقة الأولية، تقوم HUD بمراجعة الطلب بالإضافة إلى 22 وثيقة منفصلة، والتي تشمل:
- خطاب المشتري الذي يصف المعاملة
- المستندات التنظيمية المقترحة للمقترض
يلتزم كلا الطرفين قانونيًا باتخاذ الخطوات اللازمة لإعادة نقل الملكية إلى البائع إذا لم يتم الوفاء بشروط الموافقة الأولية خلال 45 يومًا.
العديد من العقارات الممولة من خلال قروض برعاية HUD هي عقارات متعددة الوحدات، يتم تأجيرها بتكلفة منخفضة تحت اللوائح الحكومية. في حين أن العقارات متعددة الوحدات قد تكون مملوكة لكيانات تجارية، فإن اتفاقيات تحويل الملكية (TPAs) تتعلق فقط بالقروض السكنية المؤمنة من HUD. لذلك، فهي لا تنطبق على القروض التجارية.
اعتبارات خاصة
تأتي بعض عقارات HUD مع اتفاقيات استخدام محددة لبعض العقارات. تشجع HUD جميع المشترين المحتملين على قراءة أي اتفاقيات استخدام موجودة مسبقًا للعقارات بعناية قبل القيام بعملية الشراء. كل واحدة منها فريدة من نوعها ومن المحتمل أن تؤثر على ما إذا كان المشتري يعتقد أن سعر الشراء مناسب أم لا.
على سبيل المثال، قد يتعين على مالكي العقارات تخصيص عدد معين من الوحدات كـ إسكان ميسور التكلفة ويجب عليهم تأجيرها للأفراد والعائلات الذين لا يملكون دخلاً كافياً لدفع الإيجار بالسعر السوقي. إذا تغيرت ملكية العقار وتمت الموافقة على TPA، يجب على المالك الجديد الالتزام بالقواعد التي وضعتها الوكالة، مما يعني أن أي وحدات إسكان ميسور التكلفة يجب أن تبقى كذلك.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك (CFPB) أو وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
أنواع TPAs
كما هو مذكور أعلاه، يتطلب اتفاق نقل الملكية (TPA) موافقة وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) قبل أن يتم تنفيذه. يمكن أن يكون اتفاق نقل الملكية إما كاملاً أو معدلاً.
يتضمن TPA الكامل معاملة يتم فيها تغيير ملكية العقار بالكامل. وهذا يعني أن مالكًا واحدًا يبيع المنزل لآخر. مع TPA الكامل، يتولى المشتري السند والرهن العقاري المرتبط بالعقار. قد يتولى المشتري إما الاتفاقية التنظيمية الحالية، العقد المركزي مع HUD، أو اتفاقية تنظيمية جديدة مع HUD.
في بعض الحالات، قد ينطبق فقط نسبة مئوية من الملكية لـ "المبادئ في كيان" عندما يتعلق الأمر بـ TPA. يُشار إلى هذا على أنه TPA معدل. وهذا يعني أن هيكل الملكية فقط هو الذي يتغير، ولكن المالك الفعلي لا يتغير بالكامل.
كيف تتم عملية نقل الأصول الشخصية؟
يحدث نقل الأصول الشخصية عندما يرغب مالك العقار في نقل الملكية إلى طرف آخر. يتضمن ذلك نقل قرض مدعوم من FHA مع HUD. يجب ملء الطلبات وإرفاقها بالمستندات الداعمة. بعد اكتمال الطلب وتقديمه، تقوم الوكالة بمتابعة الموافقة الأولية. يجب على المشترين الالتزام بأي اتفاقيات استخدام، إن وجدت، التي تكون سارية. يمكن أن تكون عمليات نقل الأصول الشخصية (TPAs) كاملة أو معدلة.
ما هو السكن الميسور التكلفة؟
يشير مصطلح الإسكان الميسور التكلفة إلى المنازل ووحدات السكن التي تُقدم للأفراد والعائلات بأسعار أقل من أسعار السوق. تُشرف وكالات حكومية فيدرالية على برامج الإسكان الميسور، ولا سيما وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية. قد يحصل مالكو العقارات على حوافز لجعل وحداتهم السكنية ميسورة التكلفة، مثل الحوافز الضريبية وأسعار الشراء المنخفضة.
ما هو HUD؟
HUD هو اختصار يرمز إلى الإسكان والتنمية الحضرية. وهو قسم ضمن الحكومة الفيدرالية الأمريكية تم إنشاؤه في عام 1965 لتحسين القدرة على تحمل تكاليف الإسكان. وبالتالي، فإن إجراءاته تساعد في دعم سوق الإسكان ومعدلات ملكية المنازل في بعض أجزاء البلاد. توفر برامج الإسكان التابعة للوكالة خيارات ميسورة وآمنة للمستأجرين وتكافح التمييز في الإسكان.
الخلاصة
يحتفظ نقل الأصول المادية بمؤهلات HUD أو FHA لعقار العقارات. لكي تتم الموافقة على طلب TPA، يجب أن يتوافق نقل الملكية مع إرشادات HUD بغض النظر عما إذا كان المقرض يوافق أم لا. يمكن أن تشمل TPAs نقلًا كاملًا للملكية، أو يمكن أن تشمل نقل جزء فقط من الملكية.