ما هو عقد الإيجار الثلاثي الصافي (NNN)؟
عقد الإيجار الثلاثي الصافي (المعروف أيضًا باسم NNN) هو اتفاقية إيجار على عقار حيث يتعهد المستأجر بدفع جميع النفقات، بما في ذلك الضرائب العقارية، وتأمين المبنى، والصيانة. هذه النفقات تكون بالإضافة إلى تكلفة الإيجار والمرافق. عقود الإيجار الثلاثية الصافية هي نوع من عقود الإيجار الصافية للعقارات التجارية. يتطلب عقد الإيجار الصافي الفردي من المستأجرين دفع الضرائب العقارية بالإضافة إلى الإيجار، بينما يضيف عقد الإيجار الصافي المزدوج عادةً تأمين العقار.
النقاط الرئيسية
- في عقد الإيجار الثلاثي الصافي (NNN)، يوافق المستأجر على دفع نفقات العقار مثل الضرائب العقارية، تأمين المبنى، الصيانة، الإيجار، والمرافق.
- تُعتبر عقود الإيجار الثلاثية الصافية شائعة في العقارات التجارية.
- عقود الإيجار الثلاثية الصافية تتميز بمعدلات إيجار أقل لأن المستأجر يتحمل النفقات التي كان من المفترض أن يدفعها المالك.
فهم عقود الإيجار الثلاثية الصافية (NNN)
في العقارات التجارية، يُعتبر الإيجار الصافي عقدًا يدفع فيه المستأجر جزءًا أو كل الضرائب والرسوم وتكاليف الصيانة. يتطلب الإيجار الثلاثي الصافي أن يدفع المستأجر ضرائب العقار الخاصة بالمبنى، وتأمين المبنى، وتكلفة أي صيانة أو إصلاحات خلال مدة الإيجار.
عادةً ما يكون الإيجار في عقد الإيجار الثلاثي الصافي أقل من ذلك الذي يتم فرضه في اتفاقية الإيجار القياسية. يُعتبر معدّل الرسملة ("معدل الرسملة") هو معدل العائد المتوقع على العقار التجاري. وغالبًا ما يتم تحديد معدل الرسملة، الذي يُستخدم لحساب مبلغ الإيجار، جزئيًا بناءً على التصنيف الائتماني للمستأجر.
إيجابيات عقود الإيجار الثلاثية الصافية
للمستأجرين: يتحكم المستأجر في الصيانة والعناية والمظهر الخاص بـ الملكية ولديهم سيطرة مباشرة على التكاليف التي يدفعونها، مثل الكهرباء أو المياه. يمكنهم أيضًا اختيار شركة التأمين التي يفضلونها ويمكنهم الاعتراض على الضرائب إذا لزم الأمر.
للملاك: يوفر عقد الإيجار الثلاثي الصافي مصدر دخل ثابت ومستمر. يتم تمرير نفقات المرافق وتكاليف الإصلاح والضرائب وإدارة الممتلكات إلى المستأجر.
سلبيات عقود الإيجار الثلاثية الصافية
للمستأجرين: يتحمل المستأجر مخاطر زيادة تكاليف الضرائب والتأمين. قد يبالغ المالك في تقدير تكاليف التشغيل عند تحديد سعر الإيجار، مما يؤدي إلى دفع المستأجر مبالغ زائدة لبعض التكاليف. قد تظهر تكاليف غير متوقعة خلال فترة الإشغال.
للملاك: يمكن أن يكون العثور على مستأجرين جيدين وموثوقين يرغبون في توقيع عقد إيجار ثلاثي الشبكة تحديًا. قد يؤدي الوقت الضائع بين المستأجرين إلى عدم وجود دخل إيجاري بينما يكون المبنى شاغرًا. تعتبر القوة المالية والاستقرار للمستأجرين أمرًا أساسيًا نظرًا لأنهم مسؤولون عن النفقات التشغيلية.
الاستثمار في عقود الإيجار الثلاثية الصافية
تُعتبر العقارات المؤجرة بعقد ثلاثي صافي وسيلة استثمارية شائعة للمستثمرين الذين يبحثون عن دخل ثابت مع مخاطر منخفضة نسبيًا. عادةً ما تتضمن استثمارات العقود الثلاثية الصافية محفظة من ثلاثة عقارات تجارية أو أكثر ذات جودة عالية، مؤجرة بالكامل لمستأجر واحد مع تدفق نقدي قائم بالفعل.
يمكن أن تشمل العقارات التجارية مباني المكاتب، ومراكز التسوق، والمتنزهات الصناعية، أو المباني المستقلة التي تديرها البنوك أو الصيدليات أو سلاسل المطاعم. قد تستمر مدة الإيجار النموذجية من 10 إلى 15 عامًا، مع زيادة في الإيجار.
تشمل الفوائد للمستثمرين الدخل المستقر على المدى الطويل مع إمكانية زيادة رأس المال للعقار الأساسي. يمكن للمستثمرين الاستثمار في عقارات عالية الجودة دون القلق بشأن الإدارة مثل الشواغر، أو تكاليف التحسين، أو رسوم التأجير. عندما يتم بيع العقارات الأساسية، يمكن للمستثمرين تحويل رأس مالهم إلى استثمار آخر بعقد إيجار ثلاثي صافي دون دفع ضرائب من خلال تبادل 1031 المؤجل ضريبياً.
يجب أن يكون المستثمرون في عروض الاستثمار في عقود الإيجار الثلاثية الصافية معتمدين بصافي ثروة لا تقل عن مليون دولار، باستثناء قيمة محل إقامتهم الرئيسي، أو دخل قدره 200,000 دولار (300,000 دولار للمشتركين). يمكن للمستثمرين الأصغر حجمًا المشاركة في عقود الإيجار الثلاثية الصافية للعقارات من خلال الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (REITs) التي تركز على مثل هذه العقارات في محافظها.
مثال على عقد الإيجار الثلاثي الصافي
المبلغ السنوي
الإيجار الأساسي
١,٥٠٠,٠٠٠ دولار أمريكي
المصاريف القابلة للاسترداد من المستأجر
١٧٥,٠٠٠ دولار
المصروفات التشغيلية
٤١٥,٠٠٠ دولار
الضرائب العقارية
٥٥,٠٠٠ دولار
التأمين
٢٣,٠٠٠ دولار
إجمالي الإيجار السنوي
2,168,000 دولار
الدفع الشهري
١٨٠٬٦٦٦ دولار
ما هي عقود الإيجار الصافي الفردي والمزدوج؟
النوع من الإيجار الذي يحمل أقل مخاطر على المستأجر هو عقد إيجار صافي واحد (N). في هذا النوع من الإيجار، يدفع المستأجر فقط الضرائب العقارية. عقود الإيجار صافي مزدوج (NN) شائعة أيضًا في العقارات التجارية. في هذا النوع من الإيجار، يدفع المستأجر اثنين من الالتزامات بدلاً من ثلاثة: الضرائب العقارية، وأقساط التأمين، والإيجار.
هل يمكن للمستأجرين التفاوض على عقد إيجار ثلاثي الصافي؟
مع عقد الإيجار الثلاثي الصافي، تقع تقريبًا جميع المسؤوليات على عاتق المستأجر. يكون المستأجر مسؤولاً عن دفع الإيجار وجميع التكاليف العامة المرتبطة بامتلاك العقار: الضرائب، التأمين، نفقات التشغيل، المرافق، إلخ. ونتيجة لذلك، يمكن أن يصبح مبلغ الإيجار الأساسي شرطًا تفاوضيًا رئيسيًا. نظرًا لأن المستأجر يتحمل مخاطر التكاليف العامة للمالك، فقد يتمكن من التفاوض على مبلغ إيجار أساسي أكثر ملاءمة.
هل يجب على المستأجرين الأفراد القلق بشأن دفع التزامات الإيجار الصافي على شقة؟
تُستخدم عقود الإيجار الصافية بشكل شائع في العقارات التجارية وليس للوحدات السكنية. قد يُطلب من المستأجرين السكنيين دفع بعض أو كل فواتير الخدمات، وغالبًا ما يُشجعون على شراء تأمين المستأجر الخاص بهم. ومع ذلك، فإن المالك السكني عادة ما يدفع تأمين الملكية والمسؤولية وضرائب العقارات.
كيف يتم حساب دفعة الإيجار الثلاثي الصافي؟
هناك طرق مختلفة لحساب مبلغ عقد الإيجار الثلاثي الصافي. في بعض الأحيان، يقوم الملاك بجمع جميع الضرائب العقارية، والتأمين، والصيانة، ونفقات المناطق المشتركة للمبنى ثم يقسمون المجموع على 12. هذا الرقم هو التكلفة الشهرية. يتم تبسيط هذه العملية عندما يكون هناك مستأجر واحد فقط يستأجر المبنى. عادةً ما يتم حساب مبلغ الإيجار الأساسي الشهري بناءً على معدل لكل قدم مربع.
الخلاصة
يمكن أن يكون عقد الإيجار الثلاثي الصافي خيارًا جيدًا لكل من الملاك والمستأجرين. بينما يمكن للملاك التخلص من دفع نفقات العقار المختلفة، والاستمتاع بمصدر دخل ثابت، والتركيز على أعمالهم الخاصة، يمكن للمستأجرين من ناحية أخرى الحصول على إيجار شهري أقل والحفاظ على السيطرة على العقار.