ما هو القرض ذو النسبة العالية؟
قرض النسبة العالية هو قرض تكون فيه قيمة القرض مرتفعة بالنسبة لقيمة العقار المستخدم كـ ضمان. القروض العقارية التي تتمتع بنسب قروض عالية تكون فيها قيمة القرض قريبة من 100% من قيمة العقار. قد يتم الموافقة على قرض النسبة العالية لمقترض غير قادر على دفع دفعة أولى كبيرة.
بالنسبة للرهن العقاري، عادةً ما يعني القرض ذو النسبة العالية أن قيمة القرض تتجاوز 80% من قيمة العقار. يُطلق على هذه الحسابات نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، وهي عبارة عن تقييم لمخاطر الإقراض التي تستخدمها المؤسسات المالية قبل الموافقة على الرهن العقاري.
النقاط الرئيسية
- القرض ذو النسبة العالية هو القرض الذي تكون قيمته كبيرة بالنسبة لقيمة العقار المستخدم كضمان.
- عادةً ما يعني القرض ذو النسبة العالية أن نسبة القرض إلى القيمة (LTV) تتجاوز 80% من قيمة العقار وقد تقترب من 100% أو أكثر.
- يمكن أن تكون قروض الرهن العقاري التي تتمتع بنسب قروض عالية محفوفة بالمخاطر إلى حد كبير، وتحمل معدلات فائدة أعلى من المتوسط.
الصيغة لقرض بنسبة عالية باستخدام نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
على الرغم من عدم وجود صيغة محددة لحساب نسبة القرض العالية، يجب على المستثمرين أولاً حساب نسبة القرض إلى القيمة في وضعهم لتحديد ما إذا كان القرض يتجاوز عتبة 80% لنسبة القرض إلى القيمة (LTV).
نسبة القرض إلى القيمة = مبلغ الرهن العقاري ÷ القيمة المقدرة للعقار
نسبة القرض إلى القيمة تساوي مبلغ الرهن العقاري مقسومًا على القيمة المقدرة للعقار.
كيفية حساب القرض ذو النسبة العالية باستخدام نسبة القرض إلى القيمة (LTV)
- يتم حساب نسبة القرض إلى القيمة (LTV) عن طريق قسمة المبلغ المقترض على القيمة المقدرة للعقار.
- اضرب النتيجة في 100 للتعبير عنها كنسبة مئوية.
- إذا تجاوزت قيمة القرض بعد دفعة المقدمة الخاصة بك 80% من نسبة القرض إلى القيمة (LTV)، يُعتبر القرض قرضًا بنسبة عالية.
ماذا يخبرك القرض ذو نسبة القرض إلى القيمة (LTV) العالية؟
يستخدم المقرضون ومقدمو الخدمات المالية نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لقياس مستوى المخاطر المرتبطة بمنح قرض عقاري. إذا لم يتمكن المقترض من دفع دفعة أولى كبيرة، ونتيجة لذلك يقترب قيمة القرض من القيمة المقدرة للعقار، فسيتم اعتباره قرضًا بنسبة عالية. بمعنى آخر، كلما اقتربت قيمة القرض من 100% من قيمة العقار، قد يعتبر المقرضون القرض محفوفًا بالمخاطر ويرفضون الطلب.
المقرض معرض لخطر تعثر المقترض، خاصة إذا كان نسبة القرض إلى القيمة (LTV) مرتفعة جدًا. قد لا يتمكن البنك من بيع العقار لتغطية مبلغ القرض الممنوح للمقترض المتعثر. يمكن أن يحدث مثل هذا السيناريو بسهولة في فترة الركود الاقتصادي عندما تنخفض عادةً قيمة العقارات السكنية. إذا تجاوز القرض الممنوح للمقترض قيمة العقار، يُقال إن القرض تحت الماء. إذا تعثر المقترض في سداد الرهن العقاري، سيتكبد البنك خسائر عندما يبيع العقار بقيمة أقل من رصيد الرهن العقاري المستحق. تراقب البنوك نسبة القرض إلى القيمة (LTV) لمنع مثل هذه الخسارة.
نتيجة لذلك، تتطلب معظم القروض العقارية ذات النسبة العالية نوعًا من التغطية التأمينية لحماية المقرض. يُطلق على هذا التأمين اسم التأمين الخاص على الرهن العقاري (PMI)، والذي يحتاج المقترض إلى شرائه بشكل منفصل للمساعدة في حماية المقرض.
يمكن أن تكون القروض ذات النسبة العالية ذات معدلات فائدة أعلى، خاصة إذا كان لدى المقترضين درجة ائتمانية منخفضة. درجة الائتمان الخاصة بك هي قيمة رقمية تمثل قدرتك على سداد الديون وتظهر للمقرضين مدى خطورة احتمال تعثرك في السداد. إذا كانت درجتك منخفضة، فمن المرجح أن يكون معدل الفائدة الخاص بك أعلى.
تاريخ القروض ذات النسبة العالية
حتى عشرينيات القرن الماضي، كان الناس يشترون المنازل ليس عن طريق الذهاب إلى البنك، بل عن طريق توفير أموالهم الخاصة حتى يكون لديهم ما يكفي لشراء قطعة أرض أو أرض مع منزل عليها. ثم ظهرت شركات البناء والقروض، التي كانت تقرض الناس المال لشراء منزل ثم تجعلهم يسددونه على أقساط على مدى سنوات عديدة. حتى في ذلك الوقت، كانت القروض عادةً تغطي نصف قيمة المنزل أو أقل.
بحلول نهاية العشرينيات من القرن الماضي، كانت البنوك تقدم قروضًا بنسبة عالية تصل إلى 80% من قيمة المنزل. ظهرت التأمين الخاص على الرهن العقاري لحماية البنوك، لكن كل ذلك تلاشى في الثلاثينيات عندما توقف الأشخاص العاطلون عن العمل عن سداد المدفوعات، وانهارت البنوك وشركات التأمين على الرهن العقاري أيضًا.
أصدر الكونغرس قانون شركة قروض مالكي المنازل، التي بدأت في ضمان الرهون العقارية وانخفضت النسب إلى 15%. لاحقًا، من خلال إدارة الإسكان الفيدرالية (FHA) ووكالات أخرى، انخفضت الدفعات المقدمة إلى أرقام فردية منخفضة وحتى 0% لتشجيع ملكية المنازل.
ازدهر هذا النظام حتى حوالي عام 2007-2008 عندما حدثت أزمة الرهن العقاري لعام 2008. ساهم الارتفاع الحاد في الرهون العقارية عالية المخاطر التي بدأت في التعثر منذ عام 2007 في حدوث أشد ركود اقتصادي منذ عقود. أدى ازدهار سوق الإسكان في منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، إلى جانب معدلات الفائدة المنخفضة في ذلك الوقت، إلى دفع العديد من المقرضين لتقديم قروض عقارية للأفراد ذوي التصنيف الائتماني الضعيف. بعد انفجار فقاعة العقارات، لم يتمكن العديد من المقترضين من سداد مدفوعات الرهون العقارية عالية المخاطر.
المقرضون ذوو النسبة العالية
تقدم إدارة الإسكان الفيدرالية برامج يمكن من خلالها للمقترضين الحصول على قروض FHA بنسبة قيمة القرض إلى قيمة العقار (LTV) تصل إلى 96.5%. بمعنى آخر، يتطلب البرنامج دفعة مقدمة بنسبة 3.5%. ومع ذلك، يتطلب البرنامج حدًا أدنى من درجة الائتمان للحصول على الموافقة على قرض بنسبة عالية. هناك عروض أخرى تسمح بدرجة ائتمان أقل مع دفعة مقدمة بنسبة 10%.
أيضًا، تتطلب قروض إدارة الإسكان الفدرالية (FHA) دفع قسط تأمين الرهن العقاري mortgage insurance premium (MIP). ومع ذلك، يمكنك إعادة التمويل بمجرد أن ينخفض نسبة القرض إلى القيمة (LTV) إلى أقل من 80% ولم يعد القرض يعتبر قرضًا بنسبة عالية، مما سيؤدي إلى إلغاء التأمين.
مثال على قرض بنسبة عالية
لنفترض أن المقترض يخطط لشراء منزل بقيمة مقدرة تبلغ 100,000 دولار. يمكن للمقترض فقط تحمل دفع 10,000 دولار كـ دفعة أولى، وسيتعين اقتراض المبلغ المتبقي البالغ 90,000 دولار. بعد التوجه إلى عدة مقرضين، وافق أحدهم أخيرًا على تقديم الرهن العقاري، ولكن بسعر فائدة أعلى من المتوسط.
النتيجة هي نسبة القرض إلى القيمة تبلغ 90% أو (90,000 / 100,000)، والتي ستُعتبر قرضًا بنسبة عالية.
القروض ذات النسبة العالية مقابل قروض حقوق الملكية المنزلية
قرض الأسهم المنزلية هو قرض تقسيط أو رهن عقاري ثانٍ يسمح لأصحاب المنازل بالاقتراض مقابل قيمة الأسهم في مسكنهم. يعتمد القرض على الفرق بين حقوق ملكية صاحب المنزل والقيمة السوقية الحالية للمنزل.
قرض حقوق الملكية المنزلية هو لأولئك المقترضين الذين لديهم بالفعل رهن عقاري، وقد قاموا بسداد جزء من رصيد الرهن العقاري، حيث تتجاوز قيمة العقار رصيد القرض. بمعنى آخر، يسمح قرض حقوق الملكية المنزلية لأصحاب المنازل بالاقتراض بناءً على حقوق الملكية في المنزل. من ناحية أخرى، يمكن أن يكون للقرض ذو النسبة العالية قيمة قرض تقترب من 100% من قيمة العقار.