ما هو إعادة الجدولة المجدولة؟
يمثل إعادة الجدولة المجدولة إعادة حساب للرصيد المتبقي من أصل القرض العقاري ومدفوعات الفائدة، والتي تحدث في تاريخ محدد مسبقًا. تسمح بعض منتجات القروض العقارية لأصحاب المنازل بسداد مدفوعات القرض التي لا تقلل من الأصل أو المبلغ الأصلي المقترض.
في وقت لاحق، في تاريخ إعادة الجدولة المحدد، يقوم المقرض بحساب جدول جديد لـ الإطفاء أو جدول الدفعات بناءً على الرصيد في ذلك الوقت والمدة المتبقية أو الوقت المتبقي للسداد. ونتيجة لذلك، يمكن أن تزداد الدفعة الشهرية للمقترض لبقية مدة القرض. يمكن أن تساعد إعادة الجدولة المجدولة في ضمان سداد الرهن العقاري بحلول نهاية مدته الأصلية.
النقاط الرئيسية
- بعض عقود الرهن العقاري تتطلب إعادة جدولة مقررة في تاريخ معين في المستقبل.
- في إعادة الجدولة المجدولة، سيقوم المقرض بإنشاء جدول سداد جديد بناءً على الرصيد القائم للقرض وتاريخ سداده.
- يضمن إعادة الجدولة المجدولة سداد الرهن العقاري بحلول نهاية مدته الأصلية.
- إذا لم تغطِّ دفعات المقترض الفائدة الشهرية بالكامل، فإن الدفعة الشهرية المجدولة الجديدة ستزداد، وربما بشكل كبير.
- قد يتطلب إعادة جدولة الرهن العقاري المجدولة أيضًا من المقترض دفع دفعة بالون.
كيف يعمل إعادة الجدولة المجدولة
في إعادة جدولة الرهن العقاري، يقوم المقرض بإعادة حساب جدول استهلاك القرض، الذي يوضح مقدار كل دفعة شهرية للرهن العقاري على مدى ما تبقى من القرض والجزء من كل دفعة الذي يذهب إما إلى الأصل أو الفائدة. يتم تطبيق نسبة أكبر من الدفعة الشهرية على الأصل وأقل على الفائدة مع مرور الوقت، مما يؤدي تدريجياً إلى سداد القرض.
في بعض الحالات، يمكن للمقترضين بدء إعادة جدولة الرهن العقاري عن طريق دفع مبلغ مقطوع إضافي. سيقوم مقرض الرهن العقاري بعد ذلك بحساب جدول إطفاء جديد بناءً على الرصيد المستحق الأقل للقرض، مما يؤدي إلى تقليل الدفعة الشهرية للمقترض.
في حالات أخرى، تحتوي القروض على بنود مدمجة لإعادة الجدولة تلقائيًا في نقاط زمنية معينة، تُعرف بإعادة الجدولة المجدولة. تميل هذه القروض إلى السماح بدفعات شهرية منخفضة في البداية قد لا تغطي بالكامل تكلفة الفائدة. ونتيجة لذلك، يحدث الاستنفاد السلبي حيث يزداد رصيد القرض بدلاً من أن ينخفض. وعلى العكس من ذلك، تحتوي دفعات القرض التقليدي المجدول على مزيج من الأصل والفائدة بحيث ينخفض رصيد القرض تدريجيًا.
جداول السداد التي لا تقلل من المبلغ الأساسي لا يمكن أن تستمر إلى ما لا نهاية، لأن القرض لن يتم سداده أبدًا. بدلاً من ذلك، يقوم المقرض بإعادة جدولة القرض في تاريخ محدد مسبقًا، مما يزيد من الدفعات الشهرية بشكل كافٍ لسداد القرض في الموعد المحدد. قد يطلب المقرض أيضًا دفعة بالون أو دفعة مقطوعة في وقت إعادة الجدولة المحددة.
إعادة التمويل المجدولة مقابل الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل
مع الرهن العقاري التقليدي ذو السعر الثابت، يبقى معدل الفائدة ثابتًا طوال مدة القرض. القرض ذو السعر الثابت لا يخضع لإعادة جدولة مجدولة. ومع ذلك، يمكن للمقترض أن يبادر طوعًا بإعادة الجدولة عن طريق دفع مبلغ إضافي دفعة واحدة. لن يغير هذا الدفع معدل الفائدة أو مدة القرض، ولكنه سيقلل من رصيد القرض، وبالتالي يقلل من التكلفة الإجمالية للفائدة على القرض.
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM)
الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل (ARM) هو نوع من القروض حيث يكون سعر الفائدة الأولي ثابتًا لفترة زمنية معينة، وبعد ذلك يمكن أن يرتفع أو ينخفض بشكل دوري ليعكس الأسعار الحالية في السوق.
هناك مجموعة متنوعة من أنواع الرهون العقارية ذات السعر القابل للتعديل (ARMs) مع هياكل دفع مختلفة وأحكام أخرى. تُعتبر إعادة الجدولة المجدولة شائعة بشكل خاص مع الرهن العقاري ذو السعر القابل للتعديل مع خيارات الدفع، والمعروف أيضًا باسم خيار ARMS. يقدم الرهن العقاري ذو خيار الدفع للمقترض عدة طرق للدفع، بما في ذلك دفعة تسديد كاملة، أو دفعة فائدة فقط، أو أي دفعة تزيد عن حد أدنى معين.
يرجى ملاحظة أن بعض خيارات الدفع في القروض العقارية القابلة للتعديل (ARMs) تتيح لك دفع مبلغ شهري لا يغطي الفائدة. ونتيجة لذلك، يتم إضافة الفائدة غير المدفوعة إلى رصيد القرض، مما يزيد من دينك المستحق.
الفائدة المؤجلة وإعادة الجدولة المجدولة
بعض هذه الخيارات غير كافية لتغطية كامل مبلغ الفائدة المستحقة في ذلك الشهر. تحتوي بعض قروض الرهن العقاري ذات خيارات الدفع على ميزة تسمح بـ الفائدة المؤجلة أو الفائدة التي تتراكم. يتم إضافة الفائدة المؤجلة من كل دفعة إلى الرصيد الأساسي لقرض الرهن العقاري، مما يزيد من رصيد القرض بمرور الوقت أو ما يعرف بالتسديد السلبي.
سيكون لهذه القروض ذات الفائدة المؤجلة (ARMs) تاريخ إعادة جدولة محدد، وغالبًا ما يكون كل خمس سنوات. في هذه المرحلة، يتم إعادة حساب جدول الاستهلاك بناءً على الرصيد المتبقي للقرض وسعر الفائدة الحالي. ونتيجة لذلك، فإن الدفعات المستقبلية المعاد حسابها تسدد الرهن العقاري بحلول نهاية مدته المتبقية.
التمييز في إقراض الرهن العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك قد تعرضت للتمييز بناءً على العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدات العامة أو الأصل الوطني أو الإعاقة أو العمر، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. إحدى هذه الخطوات هي تقديم تقرير، إما إلى مكتب الحماية المالية للمستهلك أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية الأمريكية (HUD).
ما هو الدفع البالوني؟
الدفع البالوني هو دفعة كبيرة، وغالبًا ما تكون كبيرة جدًا، تُطلب في بعض عقود الرهن العقاري. في معظم الحالات، يكون الدفع البالوني مستحقًا في نهاية القرض لتسديده بالكامل. في حالات أخرى، قد يُطلب دفع بالوني في وقت إعادة الجدولة المقررة.
ما هو إعادة الجدولة غير المجدولة؟
بعض قروض الرهن العقاري التي تسمح بالتسديد السلبي تحتوي على بنود في عقودها لتفعيل المحفزات عندما يصل رصيد القرض إلى مستوى معين. في هذه الحالة، قد يقوم مقرض الرهن العقاري بإعادة جدولة القرض بدلاً من الانتظار لإعادة الجدولة المجدولة.
ما هو إعادة جدولة الرهن العقاري؟
إعادة جدولة الرهن العقاري هي في الأساس نفس مفهوم إعادة هيكلة الرهن العقاري. كلاهما يشير إلى قيام المقرض بإنشاء جدول سداد جديد لقرض مع مبالغ دفع شهرية جديدة.
هل تعتبر الرهون العقارية ذات خيار الدفع أو خيار ARM محفوفة بالمخاطر؟
يمكن أن تكون خيارات الدفع أو القروض ذات معدل الفائدة المتغير (ARMS) محفوفة بالمخاطر ومكلفة، اعتمادًا على كيفية اختيارك لدفعها. كما يشير مكتب الحماية المالية للمستهلك، "إذا دفعت جزءًا فقط من الفائدة، فقد يتم إضافة المبلغ الذي لم تدفعه إلى رصيدك الأساسي. ثم ينتهي بك الأمر بدفع الفائدة ليس فقط على المال الذي اقترضته، ولكن أيضًا على الفائدة التي تُفرض عليك على المال الذي اقترضته. هذا يزيد بشكل كبير من مقدار الدين الذي لديك وتكلفة القرض." في أسوأ الحالات، قد يجعل ذلك دفعات القرض المستقبلية غير ميسورة، مما يؤدي إلى تعثرك في سداد القرض وربما فقدان منزلك.
الخلاصة
إعادة الجدولة المجدولة هي ميزة يتم فيها إعادة حساب جدول سداد القرض، والتي تحدث في تاريخ محدد مسبقًا. قد لا تغطي الدفعات الأولية للقرض الفائدة بشكل كافٍ أو تقلل من المبلغ الأساسي. في تاريخ إعادة الجدولة المجدولة، يقوم المقرض بحساب جدول استهلاك جديد بناءً على الرصيد في ذلك الوقت، مما قد يزيد من الدفعة الشهرية، وربما بشكل كبير.